住宅ローン借入先を見直すときは何を見るべき？

2022年に住宅を購入しましたのですが、購入時は以前購入していたマンションの売却をまだしていなかったためダブルローンの可能性もあり承認が下りる銀行が非常に少なく、限られた候補の中で借入先を決めました。ちょうど購入1年を迎えるタイミングで借入先の変更を検討したいと思っているのですが、変更のベストタイミングがあれば教えてほしいです。

住宅ローンの借り換えをするのは何のため？

そもそも、住宅ローンの借り換えは何のためにするのでしょうか。住宅ローンの借り換えで得られるメリットには、次のようなものがあります。

・金利を下げて月々の支払額や返済総額を減らす
・契約期間を短くすることで返済総額を減らす
・借り増しをして現金を手に入れる
・より利便性の高い住宅ローンや銀行に借り換えることでメリットを得る

このうち、金利を下げたり契約期間を短くしたりすることで返済の総額が下がるというのは、ごく当たり前のことです。住宅ローンの支払総額は金利と契約期間、借入金額によって決まりますから、借り換えをする際にこれらを変更することで、最終的な支払予定金額を減らすことができるのです。

金利を下げた場合は、返済総額だけでなく、月々の支払額も軽減できる可能性が高いでしょう。反対に、契約期間を短くした場合、返済総額は少なくなっても1カ月の支払額は高くなる可能性もあります。

「借り増し」というのは、現在の住宅ローン残高以上の金額を借り入れる方法です。しかし、借り増しをした分については住宅ローン控除の対象にはなりませんし、それだけ借金の総額が増えてしまいます。

最後の利便性については、繰り上げ返済の手数料が無料の銀行や、もしものときに住宅ローンの返済義務が免除される団信の内容が充実している銀行、住宅ローンを借りていることでATM手数料無料など多くのメリットを得られる銀行などに借り換えをするということです。

もちろん、これらのメリットはどれかひとつではなく、複数を兼ねて得ることもできます。

借り換えの際にかかる手数料

金利が低い住宅ローンに借り換えをすれば、それだけ月々の返済額や最終的な返済合計額を減らせます。しかし、だからといってどんどん利率の低い住宅ローンに借り換えていけば得するものとは限りません。なぜなら、借り換えには一定の費用がかかるからです。

住宅ローンの借り換えにかかる費用は、銀行によって異なります。まず、借り換え前の銀行に保証料を納めていた場合、借り換えをするときに保証料の戻りを受けることができます。しかし、その代わりに新しく借り入れる住宅ローンの保証会社に対して保証料を支払わなければいけません。この差額が支出になります。さらに手数料の支払いが必要な銀行もあります。

借り換えのためには、ほかにも、印紙代、抵当権抹消費用、抵当権設定費用、司法書士報酬、全額繰り上げ返済手数料（元の銀行の住宅ローンを全額繰り上げ返済することになるため）なども支払わなければなりません。

必要な費用の合計額は、借り換えをする銀行や借入額、借入期間などによって大きく変わりますが、数十万円程度になるものと考えたほうが良いでしょう。安易に「借り換えをすれば得する」と思うのではなく、借り換えを検討している銀行で詳細なシミュレーションをしてもらうようにしてください。

借り換え先の銀行を比較する際の注意点

借り換えをする銀行を選ぶときは、具体的なメリットがどのくらいあるのかということを調べる必要があります。

・借り換えシミュレーションを行う
多くの銀行のサイトで借り換えのシミュレーションができます。このようなサービスを利用するか、銀行の窓口やサイトで、具体的な返済前と返済後の支払総額や月々の支払額、かかる諸経費について確認しましょう。

楽天銀行でも、オンライン上で住宅ローンのシミュレーションができるので、わざわざ銀行の窓口に足を運ぶ必要がありません。一度試してみてはいかがでしょうか。

・借り換え後の生活シミュレーションを行う
借り換え後に受けられる銀行のサービスと、現在住宅ローンを借りている銀行で受けられなくなるサービスを比較してみましょう。これには、団信の内容の比較も含まれます。また、繰り上げ返済手数料の額や繰り上げ返済のしやすさなどについてもチェックが必要です。

中には、「保証料は不要だが、繰り上げ返済時に保証料の戻りがない」という銀行もあります。このような銀行は、繰り上げ返済をどんどんしようとしている家庭にとってはメリットが少ないかもしれません。

・金利変動リスクやライフプランについて考える
住宅ローン金利には、変動金利や当初固定金利、長期固定金利などさまざまな種類があります。金利変動に対する考え方やライフプランに応じて、各家庭に合った金利を検討しましょう。その上で、希望するタイプの金利が有利な銀行を選ばなければいけません。

同じ銀行で借り換えをすることはできる？

銀行の金利は刻々と変化するものですが、残念ながら同じ銀行で借り換えを行うことはできません。

ただし、変動金利から固定金利に金利タイプを変更することは可能です。また、銀行に交渉すれば現在の金利を見直してもらえる場合もあります。同じ銀行での金利タイプ変更や金利引き下げの場合、銀行に支払う手数料のみで諸経費は不要となるため、借り換え費用を抑えることができます。

住宅ローンの借り換えには手間も費用もかかるので、あまり頻繁に繰り返すことはできません。後悔がないように、しっかり銀行選びをしましょう。