不動産投資の基礎について

最近、周りで不動産投資をしているという話をよく聞きます。1人暮らし向けの賃貸だと空室が出にくいとのことで始めている人が多いようなのですが、不動産投資をするにあたって知っておくべき情報などがあれば教えていただきたいです。

年齢：40代
職業：会社員
世帯年収：600万円～800万円未満
ペンネーム：エル

　

特に都心部では単身者の割合が高い傾向にあることや、コンパクトな部屋は借りたい人が多い（広い部屋だとむしろ自分が買いたい人が増える）ことなどから、コンパクトな物件は賃貸需要が多く投資物件として向いていると言えます。

 

一方で、住宅購入時に投資的な視点をもって選ぶケースとは違い、最初から投資のための物件として選ぶため、いざとなったら自分が実際に利用するといった要素が少なくなります。そのため、本当に借り続けてもらえるかがより重要になってきます。エリアの人気や、周辺に類似物件が建った場合などで、家賃がどの程度まで下がっても耐えられるか・メリットを出せるのか、といったケースの試算もしておいた方が良さそうです。

 

完済までに想定される空室の月数やエアコンや給湯器など備品の修理にかかる費用などを含んだ想定されるコストが、完済以降何年で回収できるか、などを比較されると判断しやすくなります。

 

一般的には、ローン返済中の生命保険効果（エルさんに万が一のことがあった場合に、ローンが完済され、ご家族に家賃が入ってくる）や、ローン完済以降の私的年金・インカムゲインの形成が期待されると考えられています。利用するローンは変動金利のことが多いため、金利が上昇する局面では、繰り上げ返済などを行い対応することも併せて想定しておいた方が心強いです。また、将来ご自宅を買いたいというご希望がある場合、住宅ローンの審査に影響（借りられる金額の減額等）がある場合もあります。

 

給与所得に対して支払う所得税や住民税の減税効果が当初期待されることもありますが、不動産取得税や固定資産税、投資の内容が黒字であれば所得税や住民税が逆に増加するなど、増える税金もあります。国内の一般的な不動産投資では、節税効果を大きく期待し過ぎない方が良さそうです。

 

不動産投資は自分の名義で物件を持ち、自分の名義でローンを組む、自分の責任において行う要素が大きい選択肢といえます。金利、空室、家賃の下落、修繕など、想定される支出を整理して、色んなシーンで「自分だったらこう対応できる」という見通しを立て、ある程度の覚悟を持ってスタートされることがおすすめです。