初心者におすすめなのは賃貸タイプの不動産株。ベテラン専業投資家・DAIBOUCHOUさんに聞く不動産株投資の始め方

楽天お金の総合案内　みんなのマネ活 / 2023年3月24日 10時0分

近年、さまざまなエリアで不動産価格が高騰するなど、市況が変動しています。今回お話を伺ったDAIBOUCHOUさんは、不動産株投資で大きく儲け、2004年から専業投資家として活躍している投資家です。不動産株の集中投資や信用取引で10億円を超える資産を形成したあと、数々の景気の波を乗り越えてきたDAIBOUCHOUさんに、不動産株投資について伺います。

2004年から専業投資家として活動

マネ活編集部：DAIBOUCHOUさんの活動内容を教えてください。

DAIBOUCHOUさん：2004年から専業投資家として活動しながら、メディアで自分が得た株式投資の知識を伝えたり、セミナーをやったり、インタビュー取材を受けたりしています。

マネ活編集部：現在の投資ポートフォリオを差し支えない範囲で教えていただけますか？

DAIBOUCHOUさん：現在は地銀やIT業界の請負会社に投資することが多く、不動産株ばかりというわけではないですね。基本的には割安な成長株を買っているという感じです。

マネ活編集部：その方針は長く続いているものなのですか？

DAIBOUCHOUさん：いえ、割と変わるほうだと思います。長期投資ではなく、配当狙いでもないので、結構銘柄は変わっていますね。あと私が投資する株の特徴を言うとすれば、大企業よりマイナーな企業が多いことでしょうか。

大企業はアナリストが調べて投資をしているので、彼らと戦うのは合理的ではないと思っているんです。アナリストがあまりフォローしていない企業、投資家が知識をあまり有していない企業を狙ったほうが個人投資家にとっては勝ち目があるんじゃないかと。

戦う場を選べるのが個人投資家のメリットなので、なるべく強い相手がいないところ、情報が行き渡っていないところでお宝を探して投資しています。

専業投資家へと後押ししたのは不動産株での成功

マネ活編集部：DAIBOUCHOUさんが投資を始めたきっかけをお聞かせください。

DAIBOUCHOUさん：以前から投資信託をしていまして、2000年5月に個別株投資を始めました。当時、ITバブルで株価が上がったのに投資信託の値上がりがパッとせず、個別株投資をやろうと思った次第です。手元にお金があったので、増やしたいなと。

当時は大手オークションサイトができたころで、フリーマーケットで買ってきたものをオークションで売ると儲けやすい状態でした。需要がある人の母数が少ないと、フリーマーケットに出したところで、求めている人と出会える可能性は低くなります。だから安値で売られることがあります。安く仕入れて、必要な人に高く売ることで稼げるというわけです。

これと同じことが株でも起こっていると思いました。いい会社でも見合った評価をされておらず、株価が安くなっているケースがあるんじゃないかと。そこで、ほぼ独学で投資を始めたんです。

マネ活編集部：2000年に株を始め、2004年に専業投資家と、スムーズに専業になられている印象を受けます。最初から順調に成功されたのでしょうか。

DAIBOUCHOUさん：そうですね。これは運が良かったのだと思っています。不動産株で大儲けできたんですよ。専業投資家を目指していたというより、最大限お金を増やそうと思って取り組んでいたら、結果それが功を奏し、専業投資家になることにしたという感じです。

マネ活編集部：個別株投資を始めた2000年から専業投資家になるまでの投資の変遷についてはいかがですか？

DAIBOUCHOUさん：2000年から、資産バリュー株と呼ばれるものに投資していました。これは純資産を100億円持っている会社なのに30億円で売られているような株のことで、割とそういった実態と見合ってない評価をされている株があったんです。

株式市場はITバブルの崩壊で相場が下がったのですが、資産バリュー株はITバブルの真逆に位置するようなものだったので、その荒波を生き残れたのだと捉えています。

不動産株を最初に購入したのは2002年ごろですね。マンションや戸建てを安く作って販売している会社でした。当時はある程度規模のある銀行が潰れそうになるような社会情勢で、不動産株もどうせ潰れるだろうという評価をされていたため、株価がかなり下がっていたんです。

上場しても安い値段が付けられていて、それらを買っていました。すると、それらの株価が2004、5年でぐんと上がりまして。大きく儲けられたという感じです。

マネ活編集部：不安定な状況で、不動産株に手を出してみようと判断した理由は何ですか？

DAIBOUCHOUさん：私が投資した会社に限って言えば、月々の返済額が同水準の賃貸の家賃より安い住宅を販売している会社で、買う側からのニーズがあるだろうと思ったこと、団塊ジュニアと呼ばれる世代の人たちが30代ぐらいのちょうどマイホームを買うタイミングだったことが挙げられます。

当時はもう今のようにホームページを見られましたから、どの物件がいつ販売開始されて、いつ完売したのかがわかったんですよ。ですから、業績に対する不安を払拭できた。金融機関側の不安を除けば、事業環境はすごく良かったんです。

初心者は「賃貸タイプの不動産株」から始めよう

マネ活編集部：DAIBOUCHOUさんが思う、不動産株の魅力は何ですか？

DAIBOUCHOUさん：ビジネスに詳しくない人でも、事業の成り立ちをイメージしやすいことがひとつ挙げられますね。誰でも家を買ったり借りたりする、その程度の知識でも、その会社がちゃんと稼げているのかどうか、調べると理解できると思うんですよ。

これは不動産株に限った話ではなく、どうすれば会社の業績が伸びるのかイメージしやすい業種業態なら当てはまる話です。不動産は土地を仕入れて物件を建てて売ってのサイクルですが、私が最近多く投資しているITの請負会社であれば、従業員1人当たりの売上と利益を掛け算し、それが増えていけば1人当たりの人件費が変わらない限り伸びているといえる。事業を数字に置き換えて考えればいいんです。

マネ活編集部：初心者が不動産株を始める場合、どうすればいいでしょうか。

DAIBOUCHOUさん：まず知っておきたいのは、不動産会社には「売買して稼ぐタイプ」（以下売買タイプ）と「物件を保有して賃貸で稼ぐタイプ」（以下賃貸タイプ）があるということです。結構、ここをごちゃ混ぜにして考えている人が多いんですが、この両者は利益の立たせ方が違うため、安定性にも違いが出てくるんです。

売買タイプは、市況が悪くなったら赤字になることがあります。家を買う人が減るからですね。それに比べて、賃貸タイプはそこまで大きく左右されないという特徴があります。あとは仲介会社も不動産株の1種です。

これらで初心者に1番おすすめできるかなと思うのは、やはり賃貸タイプの不動産株ですね。市況に左右されにくく、家賃が大幅に下がったり空室が増えたりしなければ赤字にならず、安定しているからです。

ただ、儲かりやすいと思うのは売買タイプです。賃料で得られる長期的な利益を売って一気に稼ぐのが売買タイプなので、利益を投資してさらに利益を得るというサイクルが短いんですよね。ですから、市況さえ良ければどんどん業績が伸びて儲かりやすいと思います。

ただ、売買タイプは市況が悪くなったときに影響を受けやすいんです。リスク度としては、グロース株と同じ程度でしょうか。会社が潰れる予兆はあるので、ちゃんと見ていれば逃げられる機会はあります。

最近、私が注目しているのは学生向けマンションの開発と販売、管理を行っている会社の株です。学生数は減っていますが、子供を学生マンションに住まわせたいと思う親は増えていますから、需要が伸びているんですよ。

初心者が始めるとすれば、財閥系不動産の賃貸系ビジネスがいいと思います。そこから企業のビジネスモデルを学んでいくといいでしょう。

あと、不動産株のいいところは、得た知見を横展開できるところにあります。例えば、今多いのは倉庫業者ですね。これもスタイルとしては賃貸系とほぼ変わらず、倉庫を作り、スペースを貸してお金を得るというビジネスモデルです。賃貸タイプの不動産株に慣れてくれば、倉庫業者の株にも挑戦できると思います。あとは貸し駐車場会社も似たようなモデルですね。

マネ活編集部：初心者が注意すべき点はありますか？

DAIBOUCHOUさん：「不動産」で「投資」と聞くと、多くの人がイメージするのが現物を使った不動産投資だと思いますが、こちらは未だに自己破産する人も多く、詐欺に引っかかってしまうケースが見られます。上手くやれば大きく儲かるものではありますが、初心者には難しいだろうと思いますね。それよりは、不動産株で何もせず配当をもらえるほうが着実に稼げるでしょう。

あとは公開資料を見て比較すること。簿価（帳簿価額／会計帳簿に記録された資産・負債の評価額のこと）と時価を比べ、時価でどれぐらいの含み損があるのか、どこに土地を持っているのかなど、調べればわかるものは調べましょう。

初心者はとにかく損をしないことをまず優先させたほうがいいと思いますね。売買タイプなら市況を見ておくべきですし、競合他社の決算も含めて追っておくべきだと思いますが、賃貸タイプならそこまで分析に力を入れなくても投資できます。私も不動産を持っていて貸しているだけというシンプルな事業を行っている会社はあまり分析に力を入れてはいないですね。