アパート経営の基礎を徹底解説！資金や建築会社選定などのポイントを紹介

「老後の生活費を増やしたい」というリタイア世代や「副業でもっと稼ぎたい」という人の中には、アパート経営を検討している方もいるでしょう。アパート経営は不労所得が期待できるため、魅力的な土地活用のひとつです。 しかし、アパート経営にはある程度の資金が必要であり、さらにはさまざまなリスクに備える必要もあるため、基本的な知識が欠かせません。 ここでは、アパート経営を始めるにはどのくらいの資金が必要なのか、どのようなメリットや注意点があるのか、失敗しない建築会社の選び方のポイントなどを解説していきます。

アパート経営とは？

アパート経営とは、所有しているアパートの部屋を第三者に賃貸し、入居者から家賃などを受け取る不動産事業のことをいいます。

 

 

アパート経営の魅力は、長期間にわたり安定した家賃収入が得られる見込みがあり、税金対策にも役立つことです。

 

すでに所有している土地にアパートを新しく建設する方法もあれば、新しく土地を購入してアパートを建設する方法もあり、さらに土地付きの中古アパートを購入する方法もあります。近年は、アパート経営の一切の業務を管理会社に委託するケースもあり、アパート経営が初めてという方でも取り組みやすい事業になっています。

マンション経営との違い

アパート経営と同じような事業にマンション経営がありますが、両者の違いは経営形態です。アパート経営は1棟経営が基本となりますが、マンション経営は予算に応じて1室経営も1棟経営も選べます。

 

それぞれにメリットと注意点がありますが、初めて取り組む人には1室の経営から始められる区分所有のマンション経営が人気のようです。

アパート経営のメリットと注意点

アパート経営にはメリットと注意点があります。アパート経営で実現できることと、起こり得る問題点を事前に理解しておきましょう。

メリット1：安定収入

アパート経営の一番のメリットが、安定した家賃収入です。部屋が空室になると家賃収入が途絶える区分所有のマンション経営と違い、アパート一棟を経営する場合は、全室が空室にならないかぎり家賃収入が完全になくなることはありません。立地などの条件が適切で、部屋数が複数あれば、空室リスクは分散されます。

メリット2：相続税の節税対策

アパート経営は相続税の節税のために始めるというケースも多く見られます。というのも、現金で保有していた資産についてはそのままの価値で相続税が計算されますが、土地や建物などの不動産は、現金よりも2～3割程度評価額が低くなるからです。評価額が低いほど課される相続税も少額になるため、節税対策になります。

 

メリット3：老後の収入

給与所得者の定年後の主な収入源は年金になります。年金制度が不安視される中、年金以外の収入源があれば安心ではないでしょうか。アパート経営をすれば、定年後でも年金以外の収入が得られるでしょう。また、万が一の場合は、自分の住居としても利用できます。

注意点1：初期費用

土地活用方法はさまざまありますが、アパート経営はどちらかというと初期費用がかかる土地活用方法です。アパートの規模や構造によっても金額が異なりますが、不動産を購入する場合は、頭金として不動産価格の10％～30％程度がひとつの目安になるでしょう。自己資金だけで足りない場合は金融機関のローンも利用できるとはいえ、毎月の返済で利益が大きく削られてしまいます。

注意点2：修繕費用

アパートは時間の経過とともに劣化します。築年数が増えるほど修繕にかかる費用も大きくなっていくでしょう。また、10〜20年ほどのスパンで大規模な修繕をする必要があります。壁などの大掛かりな修繕となると、数百万円単位の出費になることもあります。毎月の家賃から計画的に積み立てておかないと、対応できなくなるでしょう。

注意点3：売却しにくい

アパート1棟単位では、ワンルームマンションや戸建て住宅と違い、すぐに売れないことがあります。そのため、アパート経営をやめたいと思っても売却先が見つからず、かといって入居者の募集ができないと、出費だけが続く可能性があるのです。

アパート経営の事前準備

アパート経営をするに当たり、事前に準備しておきたいことがあります。必要な資金や建築会社の選び方など、アパート経営に大切なことを確認していきましょう。

アパート経営に必要な資金

アパートを建てるのに必要な自己資金の目安は建設費の10％〜30％程度です。例えば、5,000万円のアパートを建築する場合は、500万円～1,500万円の自己資金が必要になると考えましょう。

 

不足分は、アパートローンなどの融資を検討することになるでしょう。アパートローンとは、アパートやマンションなどの賃貸物件の建築や購入などにかかる諸費用を融資対象とする商品です。

アパート経営の自己資金割合の例

 

ほかにも、印紙代や登録免許税、不動産取得税などでアパート建設費用の10％程度の費用が必要です。

建築会社の選び方

建築会社を選ぶ際には、いくつかの建築会社やハウスメーカーをピックアップし、具体的な建築プランなどを話し合い、見積りを作成してもらいましょう。

 

ここで重要なのは、1社だけでなく複数社に依頼して相見積りを取ることです。アパート経営が初めてでも、複数の見積りを取れば、おおよその目安がわかってきます。いくつもの見積りに接しているうちに、依頼したいと思う建築会社も見つかるでしょう。

アパート経営のリスクと対応策

アパート経営にはリスクもあります。どのようなリスクがあるのか確認し、あらかじめ対応策を検討しておきましょう。

空室リスク

アパート経営における大きなリスクのひとつが空室リスクです。入居者が決まらず空室になる期間が長くなる、または空室数が多くなると、家賃収入に影響が出ます。また、空室になっている間の部屋の管理はオーナーが行うため、その費用や手間がかかってしまいます。

 

アパートに空室が出ないようにするには、アパート選びが重要です。立地の良い場所にアパートを建設したり、中古物件の購入ではなく新築にしたり、できるだけ借り手に選ばれるようなアパートを建てることが空室リスク対策になります。

 

すでにアパート経営を始めていて空室が増えてきた場合は、築年数や設備などに応じた家賃に見直す必要があるかもしれません。空室リスク対策としては、ほかにもサブリース会社と契約して家賃保証を得る方法があります。

災害に遭うリスク

地震や火災、台風などによりアパートが被災するリスクがあります。もし被害に遭えば、損害は大きなものになるでしょう。ほかにも、入居者の失火や放火などによる火災のリスクへの備えも必須です。

 

なお、火災保険や地震保険など、複数の保険に加入する場合は、補償内容の重複に注意しましょう。

入居者間のトラブルリスク

騒音やゴミ出しなどが原因で、入居者間のトラブルが発生するリスクがあります。場合によっては、入居者の退去につながるかもしれません。トラブルの処理を誤ると、当事者だけでなく別の入居者が退去してしまうことも考えられるので注意が必要です。

 

入居者間のトラブルが発生し、被害の訴えを受けた場合は、速やかに対応することが大事です。予期せぬトラブルに備える方法としては、経験豊富な管理会社にアパート管理を委託することが考えられます。

アパート経営の税金について

アパート経営をする際には、税金についても考えておく必要があります。どのような税金がかかるのか、それらの税金にどう対策を取れば良いのか確認していきましょう。

アパート経営にかかる税金

アパート経営にかかる税金として、「所得税」「住民税」「個人事業税」「消費税」「固定資産税」などがあります。各税金の概要を以下にまとめました。

 

アパート経営の税金対策

アパート経営をする際には、さまざまな税金がかかることがわかりました。せっかくの不動産収入を税金の支払いだけで終わらせてしまうことのないよう、適切な税金対策を取ることを検討しましょう。

【必要経費を漏れなく計上】

有効な税金対策としては、まず、必要経費を漏れなく計上することが挙げられます。不動産所得は不動産収入から必要経費を差し引いた金額なので、必要経費の金額を大きくできれば所得を圧縮でき支払う税金を抑えることが可能です。

 

ただし、経費として認められないものもあるので、詳しいことは税理士などの専門家に相談しましょう。

【確定申告は青色申告で】

もうひとつの税金対策が確定申告の青色申告です。青色申告には、「青色申告控除」として65万円、55万円または10万円の控除が利用できるほか、赤字の繰り越しを最大3年間でき、配偶者などに支払った給与（専従者給与）を経費にできるなどのメリットがあります。

アパート経営の注意点

アパート経営の管理方法やトラブルが起きた際の注意点を解説します。

アパート経営における管理方法

アパート経営をするうえで重要なのがアパート管理です。管理方法は「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3つがあります。

 

自主管理は自分でアパートを管理するため管理手数料は発生しませんが、手間や時間がかかることや専門的な知識がいる点に注意が必要です。

 

管理委託はアパート管理のすべてまたは一部を委託できるため手間はかかりませんが、管理手数料がかかります。

 

サブリースは空室があっても一定の家賃収入が得られます。一方、家賃の減額交渉をされる可能性があり、直接契約よりも収入が少なくなる点は検討が必要です。

アパート経営におけるトラブル回避の注意点

アパートを経営していくと、さまざまなトラブルが起きる可能性があります。それらすべてを自分の力だけで対応していくことは難しいこともあるでしょう。

 

そういった場合はアパートの管理会社に業務を委託するのが効果的です。ただし、管理会社ならどこでも良いというわけではなく、安心して業務を委託できるところを選ぶことが肝心です。

 

業務内容が納得できるか、管理費用は適切か、取扱件数は豊富かなど、管理会社を選ぶ際には複数の観点から吟味しましょう。

アパート経営の成功には正しい知識が必要

アパート経営で多くの利益を出し成功を収めるには、経営の仕方や税金関係における正しい知識、管理会社との良好な関係などが必須です。

 

アパート経営を検討し始めた際には、アパート経営のメリットや注意点、事前に準備すること、起こり得るリスクとその対策などについてしっかりと知識を身につけましょう。

 

また、管理会社に委託する場合は、複数の会社に見積りを依頼し比較検討することも忘れずに行いましょう。その中から、信頼できる管理会社を選ぶことがアパート経営の成功につながります。

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※この記事は2023年5月時点の情報をもとに作成しております。