【初心者向け】不動産投資の始め方や基礎知識、気を付けるべき5つの注意点

家計の収入を増やす方法としての投資では、株式や投資信託を考える人も多いでしょう。しかし投資の対象はそれだけではありません。アパートやマンションなど、不動産への投資によって収入増を目指すことも可能です。賃貸収入が得られれば、定期的な家計の収入が増えます。リタイア後も不動産を保有していれば、そこからの賃料により、年金とは別の収入が得られます。ただし不動産投資は難しい点も多いため、始める前には多くの知識を学ぶことが必要です。

不動産投資とは

不動産投資とは、ワンルームマンションやアパートなどの不動産を購入し、そこから収益を得る投資方法のことです。個人の投資家が不動産投資を始める際には、多くの場合ローンを利用して投資用の不動産を購入します。その後、不動産の管理は管理会社に委託して、入居者から家賃を得ることになります。賃料収入を確保しながら、ローンを返済していくことになるので、しっかりとした知識や計画が必要です。

不動産投資を始める前に

不動産投資について勉強する

もし不動産投資についての知識がない状態から始めるのであれば、まずは関連する事項について勉強することが重要です。最初はネットで調べるなどして情報を得るのが手軽かもしれません。その次に、まとまった知識を得る手段として、書籍を購入してみると良いでしょう。書籍を読むことで、自分なりの考え方が持てるようになるでしょう。

 

ある程度の知識が付いたら、セミナーへの参加も有効です。専門家や投資経験者が講師となって教えてくれるので、より実践的な勉強ができるでしょう。しかし、初心者をターゲットとした悪質なセミナーも存在するため、セミナー講師の評判や実績などを事前に確認することも大切です。実際の不動産探しは、それからということになります。

不動産投資の目標を設定する

実際に投資する不動産を探す際は、目標を設定しましょう。どれくらいの収益を目指すかというイメージが必要です。目標を設定すると、それだけの収益が得られる不動産がどれくらいの価格で販売されているのかがわかります。購入には自己資金を準備し、そのうえでローンを組むことになるでしょう。購入可能な金額と目標収益から、より具体的な不動産のイメージができてきます。

 

不動産投資の基礎知識

利回り

投資用の不動産を選ぶにあたっては、利回りを比較するのが有効です。利回りとは、物件を購入した価格に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかというものです。単純に年間の家賃収入と物件価格から算出したものは「表面利回り」、諸費用を考慮したものは「実質利回り」と呼びます。諸費用に含まれるのは、購入時にかかる費用のほか、固定資産税や火災保険料、修繕費、年間の運営費などです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資において得られる利益は、インカムゲインとキャピタルゲインとに分類できます。インカムゲインは資産を保有している間に得られる利益、キャピタルゲインは売却時に得られる利益のことです。不動産投資では、賃料収入がインカムゲイン、値上がり後に売却して得られる利益がキャピタルゲインとなります。なお株式の場合、保有していると得られる配当がインカムゲインで、値上がり後に売却できれば、そこでの差額がキャピタルゲインとなります。

不動産投資でかかる税金

投資では収益に目が行きがちですが、納めなくてはならない税金についても意識しておきましょう。具体的な手取りの収入に影響を与えます。まず不動産購入時に、不動産取得税や印紙税、登録免許税、消費税が必要です。物件を保有して運用している間は、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税、個人事業税がかかります。売却時まで考えるのであれば、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税、印紙税、登録免許税を納めることまで計画に入れておきましょう。

不動産投資の種類

一棟投資

マンションやアパートなど複数の部屋がある建物全体を保有して、賃貸経営をするタイプの投資です。大きな土地に建物を建てることもあれば、中古を購入することもあります。複数の部屋があるため、全体が空室となり、収入がゼロになるというリスクが少なくなります。

区分投資

こちらはマンション全体ではなく、戸単位で購入し、それを賃借人に貸すことで賃料収入を得るタイプの投資です。マンションは立地やグレードにより価格もさまざまなので、選択の幅が広がります。しかし保有するマンションが1室だけの場合、空室になっている期間は収入がゼロになるリスクもあります。

戸建て投資

アパートやマンションのような集合住宅ではなく、一戸建ての住宅を所有して、賃貸に出し家賃を得るタイプの投資です。土地は持っているものの、アパートなどの大きな建物が建てにくい場合などは、戸建て住宅を建てて貸します。土地と建物を所有するため、マンションの区分投資と違い、将来的に土地の値上がり益も期待できるでしょう。

不動産投資の始め方

不動産会社に相談する

さまざまな知識をひととおり身に付け、投資の目標などが設定できたら、不動産会社に相談します。条件にあった物件を紹介してくれるでしょう。自分でもその物件の状況を把握できるだけの知識が必要です。

ローン審査を受ける

不動産投資では家賃収入を得ながら、ローンを返済していくというのが一般的な方法です。個人の信用状況とともに、その物件自体の収益性も審査に影響するといわれています。都市銀行や地方銀行など選択肢があります。不動産会社が紹介してくれることもあるようです。

物件を購入する

売り主と売買契約を締結するなど、さまざまな手続きがあります。実印や印鑑証明、本人確認書類などの準備も必要です。

管理会社と委託契約を結ぶ

物件を購入したら、入居者の募集をして、家賃を徴収しなければなりません。また日常的な清掃や定期的なメンテナンスも必要でしょう。管理会社と委託契約を結び、すべて任せることも可能です。

運用開始

ここまでできたら実際の運用がスタート。入居者がどれだけ集まるか、賃料収入は計画どおりか、改善の余地はあるかなどチェックしながら進めていきましょう。

 

 

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不動産投資のメリットと注意点（リスク）

メリット

メリット1：毎月、安定収入が得られる

ローンの返済額よりも賃料が多ければ、毎月収入が得られるということになります。長く住んでくれる入居者が見つけられれば、安定した収益の状況が続くでしょう。業務を管理会社に委託して、本業とは別に収入を得ていくことができます。

メリット2：年金対策になる

老後の生活資金について考えるとき、どうしても年金だけでは不足するという状況があります。この分は貯蓄や投資などで準備することが考えられますが、そのひとつの手段として不動産投資を選ぶことも可能でしょう。毎月の賃料収入で年金の不足分を補うというわけです。

メリット3：生命保険、死亡保険として活用できる

不動産を購入する際は、多くの場合銀行のローンを利用します。その際、加入を求められるのが「団体信用生命保険（団信）」。ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残債がゼロになるという保険です。返済が免除され、不動産が遺族の手元に残ることになります。残された家族の生活資金に活用できるでしょう。

メリット4：相続税対策になる

相続の対象となる資産は、現金で持っているより、不動産にしておいたほうが税金の面で有利になることがあります。相続税評価額は、現金だと額面そのままです。不動産については、土地は路線価方式（※）、建物は固定資産税評価額によって評価されます。例えば固定資産税評価額だと、地価公示価格の7割〜8割程度の評価となるため、相続税が抑えられるのです。

 

※路面価が定められていない地域の場合は、倍率方式にて計算します。

国税庁　No.4602 土地家屋の評価

メリット5：レバレッジ効果が高い

不動産投資の場合、自己資金だけでなく、ローンで借りた分の金額を含めた価格の物件を購入できます。自己資金の何倍もの投資をしたことになり、少額の投資資金で大きなリターンが期待できるレバレッジ効果が利用できます。自己資金だけを運用するよりも、大きな金額を動かせるということです。

注意点（リスク）

注意点（リスク）1：固定費・運用費がかかる

不動産投資では、物件の購入にかかる費用と、毎月得られる賃料収入だけに目が行くかもしれません。しかし税金や修繕費など、それ以外の費用が発生することにも留意しなければなりません。大きな破損があれば、まとまったお金が必要になるでしょう。

注意点（リスク）2：空室リスク

入居者がいなければ、投資による収入は得られません。何もしなくても常に満室というのであれば問題ないのですが、時代にあわせた設備のアップデートなど、顧客の満足度を上げる努力も必要です。

注意点（リスク）3：家賃滞納リスク

たとえ入居者がいたとしても、家賃を滞納されてしまう可能性もあります。家賃収入がなくても、ローンや管理費などは支払っていかなくてはなりません。きちんと家賃を支払ってくれるかどうか、事前の審査が重要となるでしょう。

注意点（リスク）4：金利変動リスク

変動金利タイプのローンを利用している場合、将来的に金利が上がると、ローンの支払額が増える可能性があります。固定金利を選択して、リスクを回避しておくことも可能です。物価の動向などに注意を払いましょう。

不動産投資の初心者が気を付けるべき5つのポイント

購入時以外にも出費が発生する

投資を始める際には、資金の計画を立てることが大切です。とくに物件購入後にかかる費用を把握しておかなければ、思ったほど利益が得られなかったり、かえって損になったりしてしまうかもしれません。税金や保険、修繕、運営にかかる費用などを前もって把握しておきましょう。

慎重に不動産管理会社を選ぶ

物件購入後は、不動産管理会社に建物や入居者の管理を委託するか自身で行うことになります。業務内容にはどのようなものがあり、費用はどれくらいかかるのかチェックしましょう。また入居者を集める力があるかも重要です。選び方により、収益が変わってくることもあり得ます。

不正融資の誘いには乗らない

ローンを提供する金融機関によっては、年収や自己資金の数字を改ざんすることで、より多くの融資をしようと持ち掛けてくることがあるかもしれません。またフラット35（※）を投資用不動産の購入に利用する不正も問題になりました。あとから問題が発生しないように、どのようなことが不正に当たるのかという知識も必要です。

 

※民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンのこと。

家族の同意は早めに取っておく

不動産投資では大きなお金の借り入れが発生することもあり、最終的に家族の同意が得られない可能性も考えられます。またアパートの運営などでは、家族の協力が必要になるかもしれません。勉強を始める際など、なるべく早い段階から家族との協力体制を作っておくのが良いでしょう。

物件の印象ではなく、「データ」で判断する

自分がこれから居住する物件を選ぶというのであれば、見た目の印象なども重要な要素になるかもしれません。しかし投資の場合、購入金額に対してどれだけの収益を得られるのかというデータも重視しなければなりません。趣味やセンスだけに頼ってしまうと、思ったような収益を実現するのは難しいかもしれません。

賃料を得るためにアパートやマンションを購入するのは難しいと感じるかもしれません。そういう場合は、少額から間接的に不動産に投資できる不動産投資信託、REIT（リート）がおすすめ。楽天証券などの証券会社で取り扱っています。一般的な投資信託と同じように取引可能で、購入も売却もおこなえます。REITの主な収益源は、運用している不動産から得られる賃料等の収入。その多くがREITの所有者へ配当されます。REITは初心者でも始めやすい不動産投資といえるでしょう。

 

※この記事は2023年10月時点の情報をもとに作成しております。