住宅ローンの繰り越し返済はした方が良い？

マイホームを新築で購入してから5年が経過しています。銀行からの住宅ローンの借り入れを変動金利でしている為、近年金利上昇の気配がある昨今、住宅ローンを繰り上げ返済しようかと考えています。また、自営業なので何があるか分からないため手元に現金を持っておきたいという気持ちもありますが、金利上昇にともなって返済額が上がるリスクも怖いです。今無理をしてでも繰り上げ返済した方が良いのでしょうか？

ラストペンギン

変動金利で住宅ローンを借りている場合でも、通常は金利の見直しは半年に1度、返済額の見直しは5年に1度になっているかと思います（異なることもあるため、ご自身の借りている住宅ローンのルールを一度チェックしてみてください）。

この5年間で適用された金利はどうだったのか、当初の返済計画よりも元本が減っているのかそれとも予定より減っていないのかはチェックをしておきましょう。（借り入れ当初よりこの5年間、9回の見直しで金利が下がっている場合は、当初の予定より元本が減っているはずです。上がっている場合は、当初計画より元本が残ります。）当初予定よりも元本が減っている場合、多少金利が上がったとしても借入額自身が減っているため、金利上昇の影響をいくらか抑えられる効果があります。

 

同様に適用される金利が上がると分かったタイミングで繰り上げ返済を実施することでも、高い金利が適用される対象となる元本を減らすことができるため、次回の返済額見直しのタイミングで急激に返済額が上がることを避けられます。必ずしも金利が上がる前の今すぐに繰り上げ返済を実施しなくても良い（ただし半年毎の適用金利はチェックする）ということになりますね。

 

一方、低金利の環境下では、金利が上がる可能性を含む代わりに低い金利で借りることができているのが変動金利です。今後の上昇などの変動要素をなくしたいということであれば、適用される金利は高くなりますが、固定金利の住宅ローンへの借り換えも選択肢です。毎月の返済額は上がりますが、残りの返済期間を全期間固定にすれば、金利の動向を気に掛けなくて済むようになります。

結果的に固定金利に借り換えることで、トータルの返済額は多くなってしまう可能性もありますが、以降の返済期間中、金利の動向を気にし続ける必要がなくなるため、今の利率に固めて保険をかけるつもりだと割り切れるのであれば、充分有力な選択肢になります。

住宅ローンの金利と、ご自身の事業に影響される手元資金、2つの変動要素の様子を見ながら対応することは大変でもあります。高めの固定金利に借り換えた場合でも、実際に手元資金にもう少し余裕ができてから繰り上げ返済を行うことも選べますし、そうすることで利息を削減することもできます。

 

変動金利は、金利動向をチェックし続けることが苦にならず、上昇しそうなタイミングで繰り上げ返済を行える（資金は常に比較的ある）人に向いています。一方、総コストはかさむ可能性はありますが、金利のウォッチが苦手で、手元資金のゆとりの状況に合わせて適宜繰り上げ返済を検討したいということであれば固定金利の方が扱いやすいと言えます。