多くの銀行で住宅ローンの変動金利が引き上げに…すでに借りている人ができる対策とは？

2024年9月30日、多くの銀行が変動型住宅ローンの基準金利を10月より引き上げることを発表しました。大手銀行だけではなく、ネット銀行や地方銀行などその他の銀行も相次いで発表しており、全国的な基準金利引き上げの様相となりました。

ただ、細部を見ていくと、必ずしも各行の動きはまったく同じものとはいえなさそうです。10月以降の基準金利の状況と対策について見ていきましょう。

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10月以降の基準金利の動き

多くの銀行で10月以降、基準金利を引き上げることが発表されました。発表したのは大手銀行だけではありません。例えば、以下のようにネット銀行や地方銀行も一斉に引き上げを発表しました。

【10月から基準金利の引き上げを発表した銀行の例】

大手銀行：三菱UFJ銀行・みずほ銀行・りそな銀行・三井住友銀行・三井住友信託銀行
ネット銀行：Paypay銀行・イオン銀行・auじぶん銀行
地方銀行：北海道銀行・秋田銀行・山形銀行・八十二銀行・山梨中央銀行・関西みらい銀行・みなと銀行・百十四銀行・香川銀行・徳島大正銀行・伊予銀行・西日本シティ銀行・肥後銀行・大分銀行・福岡銀行・鹿児島銀行
（著者調べ）

基準金利の引き上げ幅は多くの銀行が0.15％としていました。一方、auじぶん銀行のように0.25％とする銀行もありました。

基準金利は店頭金利ともいわれますが、変動金利型住宅ローンを利用する際に、返済における利息額を計算する金利（適用金利）を決める際にベースとなるものです。通常、変動金利型住宅ローンでは、基準金利から一定の優遇幅を引き算することで適用金利を決定しています。そのため、基準金利が上がれば適用金利も上がり、ひいては毎月の返済額に占める利息額が増えることとなります。

では、10月以降はすべての銀行で変動金利型住宅ローンの金利が上がり負担が増えるのか、といえば必ずしもそうとは限らなそうです。

例えば、以下のような銀行では異なる対応をしています。

三菱UFJ銀行・福岡銀行
新規契約者に限り、基準金利は引き上げるものの、優遇幅を拡大し、適用金利は据え置き

みずほ銀行・百十四銀行・山口銀行・大分銀行
新規契約者に限り、基準金利据え置き

その他、基準金利は引き上げる一方、頭金額の割合や一定の年収要件、ZEH住宅など住宅の環境性能要件や付帯サービスの契約要件を設けた上で、金利優遇幅を拡大する銀行もあります。

ただし、すでに変動型住宅ローンを契約されている、という場合は、現状では例外的な対応は見られません。したがって、基準金利の引き上げとともに適用金利も上がりそうです（著者調べ。各行のホームページ等より）。

すでに借りている人が今できる対策

基準金利の全国的な引き上げをふまえ、すでに変動金利型住宅ローンを契約されている方は今後の返済の見通しに不安を感じていらっしゃる方は少なくないことと思います。ご自身への影響は以下のようなプロセスを踏まえ、概算で測ることもできます。影響がわかれば具体的な対策を検討することができます。ぜひなさってみてください。

金融機関からのお知らせを確認

通常金融機関では返済予定表の送付に先立ち、基準金利引き上げのお知らせを送っています。通知方法は金融機関ごとに異なりますが、郵送やオンラインでの確認といった方法が考えられます。まずはご自身が契約している金融機関で基準金利の引き上げがなされるのか確認しましょう。

毎月返済額の増加額の概算試算

最終的にご自身の契約において今後の返済額にどの程度の影響があるのかは、金融機関から届く「返済予定表」を見るまで確かなことはわかりません。多くの銀行では返済予定表の発送は11月の後半あるいは12月以降としているため、手元で確認できるのがもう少し先になる方は多そうです。しかし、現在の借入残高と基準金利の引き上げ幅がわかれば、目先の返済額がどの程度増えそうなのか目処を立てることができます。以下の計算式に当てはめて計算してみてください。

借入残高×基準金利の引き上げ幅
（例）2,000万円×0.15％＝30,000円／年(2,500円／月)

基準金利の引き上げ幅は金融機関から届く通知で確認できます。

返済とともに元金は徐々に減っていくため、厳密にいうと正しく利息増加額を算出できるわけではありません。ただ、目先の利息額がどの程度増えるのか、その水準の目安とすることはできます。実際の返済額よりも多く見積もることとなりますが、今後さらなる金利上昇の可能性や住宅に付随する火災保険料や修繕費などの費用負担の増加も考えられます。どんぶり勘定ですが、試算しておくといいでしょう。

5年ルールの有無と節目を確認

基準金利が上がる場合、一般的にご自身の支払いに反映されるのはその2～3ヵ月後（10月基準金利引き上げの場合、12月もしくは1月）からとなります。ただし、5年ルールが適用される場合は、利息額が増える一方、しばらく毎月返済額が増えることはありません。

反対に5年ルールがない場合は、近く毎月返済額が増加することとなります。まずはご自身の契約において5年ルールが適用されるのか確認しましょう。5年ルールが適用される場合は、ご自身にとっての5年ルールの節目がいつになるのか確認しておきましょう。

一般的に5回目の10月もしくは11月の基準金利の見直しを行った時点が5年ルールの節目となり、毎月返済額が再計算されます。もしこの節目となる時期が先になるのであれば、今後金利上昇が続けば先送りされる元金は増えつづけることとなり、返済額に天井がある分、不利となります。返済額が増える可能性は高いでしょう。5年ルールがない場合は、約2ヵ月後から毎月返済額は増えることとなります。すぐに家計の点検をしておきましょう。

繰り上げ返済、住宅ローンの借換えも一長一短

変動金利型住宅ローンは、低金利下では元金返済が進み繰り上げ返済効果がありましたが、金利上昇局面ではその効果は薄れ、元金返済を先送りすることとなり、逆効果となります。今後金利が下落すれば基準金利は下がることも考えられますが、上昇を続けると先送りした元金と金利上昇があいまって、確実に利息額は増えることとなりますから、なんらかの対策は取った方がいいでしょう。

対策として返済方法の見直しや繰り上げ返済、住宅ローンの借換えなどが考えられますが、それぞれに一長一短があります。ライフプランニングや返済状況にもとづき専門知識をもったアドバイザーに相談されることをおすすめします。

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(内田英子)