「湾岸タワマンの大暴落は考えにくい」と言える、これだけの理由

長引く金融緩和を背景に、不動産・金融資産の売却益を得た「キャッシュ(現金)リッチ層」の台頭
業種・業態等にも起因する、賃金の二極化
インフレの影響を受けた、モノの価格の二極化
国内外の投資家による、日本不動産への積極投資

これらによって、賃料が引き上げられているのです。

今回フォーカスしている湾岸エリアは、日本・東京のメインオフィスエリアである東京駅まわり(丸の内・大手町・八重洲・日本橋他)及び、発展が著しい港区(虎ノ門・麻布・六本木他)のオフィスエリアへの交通利便性が高いエリアです。

購入の前段で賃貸に居住する購入候補者のみならず、他のエリアから転勤等で移動してくる方も多く、安定した賃貸需要もより強くなってきているのが実際のところだと考えます。
○賃料が上がれば、バブルははじけにくい

ここでいったん、賃料価格と物件価格との関連性について説明させていただきます。

まず、不動産を投資商品として見た場合、不動産価格は「年間賃料÷エリアの適正利回り」で考えることになります。

例えば、そのエリアの物件の年間適正賃料が360万円、利回りが4%の物件であれば360万円÷4%で9,000万円となります。これは理屈としては、シンプルな方程式の考え方であり、以下のように事象としての整理が可能です。

(1)賃料が上がれば物件価格が上がる

(2)賃料が一定で、物件価格が上がれば、利回りは当然下がる

湾岸エリアでの賃貸需要が上がり、「自己居住用マンション」のみならず、「賃貸用マンション」タイプの投資側面も強くなった結果、タワーマンションの物件価格も上がっているというのが今の現状です。

本来上がりにくい賃料の上昇を背景にした価格の上昇は、物件価格が実態以上に膨れ上がる"バブル"の状態にはなりにくいと考えます。
○賃料・価格ともに、大暴落は考えにくい

以上が、湾岸タワーマンションを投資商品として見る視点を取り入れた、将来の分析です。現在都内では、東京駅から南西に向かう虎ノ門や六本木、三田・田町や高輪ゲートウェイ・品川エリアに多く中規模以上の再開発案件があります。中でも、築地の再開発を一つのハブと考えると、東京という街が湾岸寄りに形成されていくことが想定され、賃料・価格ともに、直近で大暴落するとは考えにくいのが実際です。

そして、物件仕様による勝ち筋が現状、タワーマンションにある以上、不動産投資のリスク管理も可能です。このトレンドが継続的に続くか否かを、売買物件価格だけでなく、その裏側にある賃料も軸に注視していれば、リスクヘッジができます。