都内でマンション価格が上がるのはどこ? 不動産のプロが予想する4エリア

2009年のリーマンショック以来の、ファミリータイプ(60平米オーバー)の賃料上昇率は高くないと言えますが、東急沿線として強く、そもそも住宅地ブランディングが優れているエリアです。

ただコロナ禍以降に著しく伸びた湾岸エリアの物件価格を勘案すると、ここ2年程度で割安に見えてしまう状況になっている目黒駅界隈は、もうワンストレッチがあってもよいと思います。

○価格の「上限」なのか「踊り場」なのかを見極めよ

自宅用として購入する物件価格の上限範囲は、住宅ローンの上限範囲の影響を受けます。つまり、年収・収入の観点から上限があると言わざるを得ません。人口の5%と言われる年収1,000万円以上でもペアローンとならざるを得ない、現状成約を見かける1.5億円は一つの価格上限のハードルであると言えるのではないでしょうか。

一方で投資用物件としてみると、若干異なる景色が見えます。利回りだけで動くべきではない、というのは不動産投資の基本ですが、賃料価格が全く上昇しないようなエリアにベットすることも間違いです。投資用物件を購入する際は、賃料をベンチマークに、需給のバランス、マーケットトレンドを見据え、投資家が喜ぶレジデンスを絡めた開発案件がどれだけ続くかがカギになります。

物件購入の際には、価格の「上限」を各街・建物が超えていけるのか、どのように超えていくのかを個別丁寧に見ていく必要があると言えます。

○渕ノ上弘和(ふちのうえ・ひろかず)/不動産ナビゲーター

2000年に立教大学法学部法学科卒業後、コンサルタントとしてECサイト運営会社を起業すると同時に不動産コンサルタントとしても業務を開始。区分所有建物の資産価値マネジメントに従事するため、2008年より住友不動産建物サービス株式会社、2013年より株式会社東急コミュニティーにて区分所有建物の共用部分・専有部分のマネジメントに従事した後、不動産の資産性を流通の側面から評価するために、2018年にコンドミニアム・アセットマネジメント株式会社の設立代表に就任。2022年2月より株式会社MFS不動産投資事業部執行役員として不動産投資総合プラットフォームサービス・INVASEの事業責任者に就任。
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