30万円で購入のゴミ屋敷、DIYで家賃収入得た投資成功者「“相続物件”は意外とお買い得」

30万円で購入の築45年ごみ屋敷を35万円でDIYフルリノベしたひとりでできるマンさん

　空き家を購入し、1人でリフォームする姿をYouTubeで紹介しているひとりでできるマンさんは、100万円以下で物件を購入し、DIY後に賃貸物件として家賃収入を得ている。空き家特有の問題を抱えた物件を低価格で再生させる姿に、「ここまで甦るって目から鱗」「コストを抑えながらも美しく仕上げるバランス感覚が素晴らしい」などと、絶賛のコメントが寄せられた。空き家購入をする上で、失敗しないための見分け方やリスクについて聞いた。

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◆「ボロ戸建て投資」の失敗をさけるには、購入物件が“割安”であることが重要

――30万円で購入のゴミ屋敷をDIYし、家賃7.7万円の家に再生させています。空き家や古民家DIYで家賃収入を得るようになったきっかけを教えてください。

【ひとりでできるマンさん】　シンプルな方法で、個人の力だけでストック収入を得られると思ったからです。いままでは「働いた分だけお金になる」いわゆるフロー収入に頼ってきました。さらなる売り上げや安定した収入を得る方法を模索する中、ストック型収入が得られる不動産投資に興味を持ちました。その中でいろいろ勉強していくうちに「ボロ戸建て投資」という、空き家をDIY修繕して貸す手法に惹かれました。これなら1人でもできると思いました。

――リフォームの知識は、どのようにして得たのでしょうか？

【ひとりでできるマンさん】　私の本業は「漆塗り職人」ですので、塗装に関しては専門知識が少しあります。それ以外のリフォーム知識は、基本的にはYouTube、メーカーや工務店などのWebサイトで得ています。

――空き家やゴミ屋敷など、低価格とはいえなかなか手を出しにくい物件です。なかには、新築を購入した方が良いケースもありそうです。物件購入の際、失敗しないための見分け方や条件など、教えてください。

【ひとりでできるマンさん】　「安い」ことが、一番の失敗しない条件だと思います。他の物件と比較して安いという意味ではなく、お買い得であるかということです。安ければいろいろなリスク回避ができ、壊れていたとしても予算をかけられる。客付けの反応が悪ければ、価格競争もできます。もし収益物件として失敗したとしても、壊して駐車場にしたり、最悪売ればいい。もちろん他にもいろいろありますが、割安であることは大切だと思います。

――これまで何軒手掛けてきたのでしょうか？

【ひとりでできるマンさん】　4戸修繕し、すべて家賃をいただいています。いま5、6戸目を修繕中です。

◆“相続物件”は意外とお買い得も…“空き家特有”のトラブルも多く事前チェックは入念に

――30万円や70万円で空き家を購入されています。低価格で購入する秘訣などあるのでしょうか？

【ひとりでできるマンさん】　「とにかくリサーチする」ということにつきます。比較的安価で手に入れやすいのは、「相続物件」です。「不動産として使用しない」「固定資産税の起算日までに売りたい」などが要因として挙げられます。

――通常の家と「空き家や古民家」購入の違いを教えてください。

【ひとりでできるマンさん】　それぞれに違いがあると思いますが、空き家は空き期間によっては、湿気がこもって家が傷んでいたり、水道管に水が満たされておらず錆びていたり、電線引き込みが切られてしまっていることがあります。空き家特有のトラブルも多いので、チェックが必要です。また、古民家は構造が現在の住宅と違い、宮大工のような技術が必要なリフォームになることもあります。

――築45年の雨漏りのする廃墟を70万円で購入し、25万円という低予算でDIYされています。価格を抑える秘訣を教えてください。

【ひとりでできるマンさん】　シンプルですが、1人でDIYすることです。人件費や中間マージンがないので、必然的に安くなります。

――安易に空き家や古民家を購入し、DIYを断念する方もいます。ひとりでできるマンさんが購入された家も、前任者が同じケースでした。どのようなリスクがあるのでしょうか？

【ひとりでできるマンさん】　前述のような空き家特有のトラブルがあることを知らずに、DIYを行うつもりで購入してしまうと、思わぬ手間や出費などの負担がかかってしまいます。水道管のサビといったトラブルを勘考し、修繕予算を多く見積もることも大事です。

――失敗しないためには、どのようなことに気をつけたら良いのでしょうか？

【ひとりでできるマンさん】　とても難しい質問です。私も絶対に失敗しない戸建投資の方法はわかりません。ですが、「予想以上の修繕費」「入居者が見つからない」「近隣トラブル」など、失敗にもいくつかパターン化されていると思います。「修繕費の見積もりは余裕をもたせる」「入居ニーズは物件を買う前に仲介業者から調査する」「物件を買う前にあいさつ回りをして近隣トラブルを防ぐ」などの事前準備で、あらかじめリスクを回避することもできます。そういう意味で「ボロ戸建て投資」は、成功率がかなり高いビジネスモデルだと思います。