老後2,000万円問題「がんばる人」ほどバカを見るこの原因

OTONA SALONE / 2020年10月1日 21時0分

昨年話題となった「老後資金2,000万円問題」について覚えていますか。金融庁からの報告書にあった「老後資金として2,000万円が必要となる」という試算に注目が集まりました。

 

これにより、私たちは、老後、つまりリタイヤするまでに2,000万円以上の「資産形成」をしなければならないという現実を突きつけられました。

 

コロナ禍によって、この新しい現実は目立たなくなっていますが、全く状況は変わっていません。むしろ、悪化したともいえます。

 

「資産形成」への焦燥に足元をすくわれて、自らクビを絞める人も少なくありません。

 

資産形成といえば不動産。だが、そこに問題が

さて、皆さんは、「資産形成」という言葉を聞いて、どのようなものをイメージするでしょうか。

 

株、保険、仮想通貨……。

 

さまざまなものが挙がると思いますが、やはり「不動産」が一番でしょう。

 

しかし、実はほとんどの人が「不動産」では資産形成ができないと聞いたら驚くのではないでしょうか。

 

私は、イミグレーション専門行政書士、社会学者の他に国内外不動産に投資している不動産投資家としての顔があります。

 

現在もウィズコロナ相場の中で、積極的に投資物件の選定を進めています。

 

私が考える不動産投資の特徴は、①融資(借金)と②事業性(経営)です。

 

この①②があるからこそ、ほとんどの人にとって「不動産投資」が超高難易度ゲーム、俗に言うムリゲーとなっています。

 

①実はこれだけ高レバな「借金」前提の投資は他にない

不動産投資において、購入金額の全てを自己資金で支払うことは原則としてありません。これは、不動産投資が他の投資と比べて、圧倒的に優れているのが、高レバレッジだからです。少ないお金でその何倍もの不動産を買えるということです。

 

この優位性を活用しないわけにはいきません。高額の物件からは、高額の家賃が入ってきます。銀行等は、不動産という資産を担保に取ることができるので、30年等長期の返済期間を取ることができます。

 

そのため、月々のキャッシュフロー、ここでは、家賃収入-返済金額としますが、それがプラスとなります。つまり、皆さんの口座残高が毎月増えていきます。

 

「なら、不動産投資っていいじゃない?」

 

と思われるかもしれません。

 

②副業にというのはウソ、実は本業として「経営」が必要になる

ポイントは、不動産投資は ”不動産を買ったら自動的かつ半永久に毎月家賃が入ってくる”ものではない、ということです。

 

つまり、株、保険、仮想通貨とは異なり、自分の責任と判断で不動産から利益を生み出さないといけないということです。

 

不動産投資=不動産事業であり、不動産オーナー=不動産経営者です。自ら不動産の収益性を分析し、他と差別化し賃貸経営をしていく必要があります。

 

不動産購入後、他人に運用を任せた不動産オーナーが、どんな悲惨な状況に追い込まれているかの事例は、ネットを検索すればすぐに見つけることができるでしょう。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」事件なども記憶に新しいと思います。

 

交通の便が悪く、使い勝手も悪いシェアハウスを相場よりも高額で購入したり、新築した不動産オーナーが、銀行融資を返済できず自己破産する。

 

まさに、自ら進んで全財産を絶対に勝てないムリゲーにつぎ込む暴挙です。しかも、その不動産オーナーが、年収1,000万円を超えるエリートサラリーマン等であることも珍しくありません。

 

私は、叫びたくなります。

 

 

「そんなアホな! 意味がわからへんがな!」と。

 

 

明らかなムリゲーに全財産をつぎ込むことは、エリートサラリーマンという勝ち組には相応しい行為ではないように思えます。

 

ですが、この彼らの暴挙の原因が、「不動産投資」の事業性という特徴を理解していなかったことにある、と考えれば理解できます。

 

サラリーマンの副業にしては「時間が足りない」のが不動産投資

自分が、プレイヤーつまり経営者になった認識がないまま、不動産投資というゲーム盤に上がれば、フルボッコにされるのは当たり前です。操作ができないキャラで格ゲーをさせられているようなものです。

 

そして、相場よりも高額なサブリースという魔法がとけると、ようやく不動産オーナーは、自分が経営者だったことに気づきますが、その時は、既にゲームオーバーです。

 

以上が、ほとんどの人が「不動産」では資産形成ができない理由です。

 

 

本業があるサラリーマンは、不動産投資というゲーム盤に経営者として乗る意思も十分な時間もありません。

 

 

それなのに①節税、②老後の資産形成等の営業トークに誘われてゲーム盤に乗り、フルボッコにされていく。

 

冷静に考えれば、①節税にも、②資産形成にもなっていないことに気づくはずなのに、ゲームオーバーになるまで認めることをしない。

 

「税金が還付されるからお得」というトークはもはや詐欺では

私の周りでもフルローンでワンルームマンション投資をしている人がいますが、最初から最後までマイナスキャッシュフローです。

 

それなのに税金が還付されたと喜んでいます。

 

税金が還付されるということは、赤字であり、事業としては失敗であるということです。

 

この点を指摘しても、経営者としての認識がない人に対して何を言っても無駄であることがほとんどです。

 

ただ、他に本業を持つサラリーマンであっても、経営者になる覚悟があれば、不動産投資というゲームは、ポイントを押さえることで、それほど難しいものとはなりません。

 

むしろ、サラリーマンという融資を受けやすい高い属性を利用して不動産投資をするのは、自らの優位性を積極的に利用するという経営者として当然の選択です。

 

まずは、不動産投資のゲーム性を理解することから始めて下さい。そして、不動産投資というゲームが、面白いと思えなければ、絶対に手を出してはいけません。

 

もっと世の中には面白いことがいっぱいあります。

 

最後に、私が、ゲーム盤にのるときに必ず繰り返す呪文をお伝えします。

 

「指値は顰蹙。買値は感謝」

 

≪特定行政書士・フエ科学大学特任教授 近藤秀将さんの他の記事をチェック!≫

 

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