「なぜタワマンは1億円なのか？」住まいを純粋に「お金の視点」からドライに見るとすべてがわかる

大学生のアキさん、高校生のルミさん、2人の娘を持つ投資家・文筆家、元ファンドマネジャーの澤田信之さん。「予測を業としてきた自分にも、彼女たちがこれからどのような時代を生きていくのかまったく想像できない」と語る澤田さんが、子どもたちに「生きる視点」を伝えるメッセージ書評を新しくスタートします。

前編『「賃貸vs持ち家」問題、元ファンドマネジャーが「投資目線」で解析すると？結果は驚きの…』に続く後編です。

【父から娘へ書評#1『最後は住みたい町に暮らす』井形慶子】後編

住まい、をお金の視点からドライに見てみると「なぜ1億円か」がわかる

住まいは人生に結構影響を与えるから、違う視点からも住まいについて紹介するね。僕は資産運用が専門だから、お金から見た住まいについて話します。

 

最近東京ではマンションの値段が上がって、タワマン1億円が相場になりました。それには2つ要因があります。1つは住宅ローン金利が低いことと。金利が低いため、所得税からの控除を勘案すれば実質ゼロ！　もう1つはマンションを買う人がダブルインカム前提になったことです。

 

日本ではひと昔前まではお父さんが働いてお母さんが家事と育児をやっていました。今は2人とも働いているのでそれをダブルインカムと呼びます。2人で働くと家事と育児は分担制になって、役割は性別ではなくて得手不得手や収入差で割り当てられます。

 

開放経済の貿易を説明するのに「パレート最適」という考えがあります。国の経済格差があるときに役割分担で互恵関係になり得るというものですが、家庭でも性別ではなく特性で役割が決められるようになってきました。旧来の婚姻関係に固執する男性が残る世代では離婚が増えるのも仕方がありません。今の統計ではまだ男女間に所得差があるけど、それもだんだん薄まっていくよね。

 

僕が就職したころは、上場企業大卒の生涯賃金が3億円と言われていました。今は平均賃金が500万円くらい、税引き後だと400万円くらいかな。終身雇用・年功賃金がJTC、ジャパニーズトラディショナルカンパニーの特徴だったけど、今は意味なくなってきたよね。

 

僕は人間は「消費する存在」だと考えています。得た所得を何にどれだけ割り振るかという選択をいつもしている、って認識です。昔は家、保険、車が最大の支出先って言われてたけど、今は家、教育、保険の順番かな。

 

で、マンションに1億円って値段がつくのは買える人がいるっていうこと、つまりダブルインカムになって家庭は豊かになったってことだね。2人はどんな仕事で収入を得るようになるのかな。親として育児をしながら並行して自分のキャリアを形成すると、旧来家庭に専念していたいわゆる専業主婦に比べ、豊かで多様な将来が待っているかもしれません。

 

次ページ▶長年の論争「賃貸VS持ち家」問題、投資効率で考えてわかった「驚きの結果」とは

賃貸vs持ち家問題は、感情論を排して「投資効率」で考えることができる

そんな中、家を買う、買わないは自由です。よく、賃貸vs持ち家という議論があるので、それを考えてみます。

 

住宅ローンを組んで1億円の住まいを買った場合、その時点での資産配分は　住まい1億、借金1億で、不動産リスクと金利上昇リスクが残ります。家賃－（固定資産税∔修繕積立金）分の支払いが減るのがリターンで、住宅ローン金利を控除しても2～3％くらいの利回りに相当します。

 

一方で、家を買わない場合、お金が貯まるたびに投資していけますので、時間分散しながら期待リターン2～3％のポートフォリオ（国内外の株・債券を組み合わせる投資手法）を作るのは難しいことではありません。投資は大前提です。

 

世の中にはいろんな投資対象があってそれぞれ固有のリスクを持ってるけど、リスクを勘案したリターンにはおよそ裁定が働いていて、期待されるリターンには大きな差がありません。つまり家を買うかどうかは投資尺度的な差異があまりないので、どちらも自由だ、ということになるんだよね。

 

じゃあ20年後にはどうなっていると思う？　それは2人がどんな大人になってるかわからないのと同様にわからないんだ。ポートフォリオの方が安定してるけど、2003年ごろにマンションを買った僕のように家賃分を節約できた上に家の評価額も上がってるかもしれないし。

 

次ページ▶「たったひとつの得する選択」がこの世に存在し得ない極めて論理的な理由

選択の自由とは、経済的自立があってはじめて生まれる。どうか自立を保って

だけど不動産の取引コストは高いから簡単に引越ししたり人に貸すわけにもいかない。これから2人はいろんなモノを買って生きていくわけだけど、すべて優位になるたった1つの正解の選択というものは実はほぼ存在しません。というのもおいしいものや優れたサービスは価格で調整されちゃってるから。なので、その時自分がリスクを勘案して払える金額を考えてお金を使うのがいいかな、と思います。

 

そうだ、経済的自立なしには選択の自由がない場合が多いというのも覚えておいて。つまり、自分で自分を食べさせる手段を得ること、それを手放さず維持すること。専業主婦を選択する場合は経済的自立を手放すことになるので、それがリスクになり得ます。

 

井形さんは28歳で自分で出版社を立ち上げ、大好きなイギリスの雑誌を出し続けた人です。このように、自分の好きなことやりたいことと、得意で収入につながることが一致すると、経済的自立がさらに楽しいものになるかもしれません。この本をお手本として読んでみるのもいいかもね。

 

2人は「マッチングアプリ」知ってる？　アキは使ってるかもしれないね。ニュースを見ているといろいろ事件が起きてるから危なっかしく見えるけど、コンプラとかポリコレが幅を利かせる現在ではなかなか合理的な出会いの手段だと思うから、リスクを回避しながら使ってみるのもいいと思うよ。ただし、どんな富豪とマッチングしても、経済的自立は保ったほうがいいなと僕は思います。

 

チチより

 

この記事の前編は＞＞＞「賃貸vs持ち家」問題、元ファンドマネジャーが「投資目線」で解析すると？結果は驚きの…

 

【版元の皆様へ】澤田氏の評をご検討いただける場合、メールにて担当編集・井一まで発売リストの定期送付をお願いいたします。miho_inoichiあっとshufunotomo.co.jpまで。

『最後は住みたい町に暮らす　80代両親の家じまいと人生整理』　井形慶子・著　1,870円（10％税込）／集英社

 

≪文筆家・個人投資家 澤田 信之さんの他の記事をチェック！≫