中古マンション探し まず議事録やゴミ置き場を見るべき理由

NEWSポストセブン / 2019年7月14日 7時0分

外からでは見えにくい中古マンションの管理状況

 これからマンションの購入を考えている人の中には、価格が高騰している新築を早々に諦め、割安な中古物件を探している人も多いだろう。しかし、中古マンションは立地や価格だけでは測れないことが多く、特に管理状態は外からでは見えにくい。そこで、不動産コンサルタントの長嶋修氏が、中古マンションの良し悪しを見極めるノウハウを伝授する。

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 マンション購入層が求める駅からの距離はどんどん短くなっています。都心7区の中古マンションの場合、5年前には駅から1分離れるごとに1平方メートルあたり売却価格がおよそ8000円下がっていました。それが今では1万8000円以上も低下しています。

 たとえば65平方メートルの3LDKのマンションだと、駅から1分離れるごとに約100万円、5分離れれば500万円下がっていくのです。この背景には「自動車の保有率」が低下していることと、「共働き世帯の比率」が高まっていることがあります。

 こうした利便性を追求したうえで、次に必ず確認したいのがマンションの「持続可能性」です。

 おもに1970年代から大量供給が始まったマンションですが、これまでさほど所有者の入れ替えが進まなかったところでは、建物と共に住民も高齢化が進み、定期収入のない年金暮らし世帯も多く、まとまった建物修繕費用をそうやすやすと捻出できないといった課題があります。

 マンションの修繕積立金について、長期的な計画の下に必要な修繕積立金額が準備されているケースは少なく、修繕ができないばかりか建て替えも到底できず、ただ劣化に任せるしかない「廃墟マンション」が今後大量に、しかも都市部を中心に出現することが容易に予想できます。

 そんな状況で中古マンションを探す場合、まずは「総会や管理組合の議事録」や「長期修繕計画」などの閲覧を求めましょう。こうした議事録には、そのマンションで繰り広げられている様々な課題が満載です。

 例えば、どの程度の管理費・修繕積立金滞納があり、それに対してどのような対応をしているか、駐車場や駐輪場、ごみ置き場、廊下、そして外壁など共用部の使い方やコンディションに何か課題があるか、今後の修繕計画はどのようになっているか──など、マンションの様々な事情が記載されているはずです。

 修繕積立金滞納のないマンションはむしろ少数派ですし、多くの人が住んでいる以上、共用部の使い方に課題が全くないマンションもむしろ珍しい部類に入ります。経年によって建物が劣化していくのも当然のことです。要は、こうしたマンションの宿命ともいえる各種の課題について、所有者で構成するマンション管理組合がどのような姿勢で、具体的にどんな取り組みをしているのかを知ることが大事なのです。

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