過去に部屋で新生児が突然死 不動産業者に説明責任はあるか

NEWSポストセブン / 2014年1月26日 16時0分

 ネット上には、事故物件情報を専門に扱うサイトが存在し、多数のアクセスを集めている。何らかの事故が発生した物件に住みたくないという気持ちは心情的に理解できるが、過去にマンションで新生児が死亡したようなケースで、不動産業者に説明責任はあるか? 弁護士の竹下正己氏はこう回答している。

【質問】
 マンションを購入したばかりですが困っています。というのも、近所の方から、この部屋で以前、新生児が突然死した話を聞いたからです。私にも8か月になる息子がいるので不安になりますし、不動産業者が物件を紹介する際に事情を説明すべきだったと思うのですが、彼らに責任はないのでしょうか。

【回答】
 マンションの売買ですが、過去に飛び降り自殺があったのに売主である不動産業者がいわなかった例や6年以上以前に首吊り自殺があったことを売主が隠していた事案では、売買の目的物に瑕疵(欠陥)があったとして契約解除を認めた裁判例があります。

 その理屈は、居住用の「建物は継続的に生活する場であるから、建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥も瑕疵」であり、その瑕疵が「一般人が買主の立場におかれた場合、その(瑕疵の原因である)事実があれば住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感ずることに合理性があると判断される程度」の場合には契約解除できるとし、事情を知って買った場合は別として、家族の居住の用に供するには、はなはだ妥当性を欠くというものです。

 売買の瑕疵に関する規定は賃貸借に準用されます。売買と賃貸の違いはありますが、自殺や殺人であれば瑕疵になるでしょう。しかし病死は、老衰同様に自然死の一つであり、後の居住者に、自殺のような不安感や居心地の悪さを感じさせるか疑問です。最近は自宅で死亡する例が少ないので、あなたのように不安に感じるのも理解できますが、「縁起が悪い」という程度であれば責任追及は無理でしょう。

 また不動産業者の責任ですが、知らなければ告知できません。宅建業法で、調査して説明することを命じる重要事項には、自殺事件等の建物の経歴は含まれていないので調査義務もありません。

 もっとも、知っていたら、それが賃借人が関心を寄せ、契約の決断を左右する重要な事項であれば、説明する信義則上の義務があるでしょう。そこで家を借りるにあたって前住民の生活ぶりや退去事由を重視するのなら、契約時に申し出て説明を受けることが大切です。

※週刊ポスト2014年1月24日号

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