郊外の家選びは"区域"で資産価値が決まる

老後に困らないベストな選択肢はなにか。各分野のプロフェッショナルに「より賢い選択肢」を聞いた。第3回は「購入vs.賃貸　マイホーム売却後、終の住まいは？」――。（全11回）

※本稿は、「プレジデント」（2018年11月12日号）の掲載記事を再編集したものです

■築30年でも築15年並みと評価される理由

マイホームを売却して、終の棲家を考えるタイミングとして、いまは絶好の機会といえるでしょう。その理由は価格にあります。

2012年に安倍政権が発足してから、不動産価格は上昇傾向が続いています。マンション価格は株価に連動する形で上がってきましたし、出遅れていた一戸建ても17年からは持ち直しています。

一方で、これから先は人口減少が本格化しますから、都心の一等地などの一部を除いて大幅な値下がりが予想されます。不動産を売却するなら、いまが高値で売れるラストチャンスともいえるのです。

できるだけ高く売却するためには、家を飾って見せるホームステージングがお勧めです。これは、部屋に合ったインテリアを設置するなどして、その家が魅力的に見えるように演出するものです。海外では一般的なわりに、日本ではまだほとんど行われていません。

売却後に再びマイホームを購入するか、賃貸で暮らすか、この選択肢においては損得よりも好みの問題が大きいでしょう。

ただし、購入を考えるなら、将来の資産価値については考えておく必要があります。将来の価値を左右するのは立地と住宅の性能です。マンションであれば最寄り駅から徒歩7分以内、一戸建てなら同15分以内が基本。また、郊外で購入する場合には、「立地適正化計画（※）」に注意が必要です。

※持続可能な都市構造への再構築を目指し、土地を住みやすい区域とそうでない区域に分けること。

写真＝iStock.com／TAGSTOCK1

これは、一定のエリアに人口を集めて、人口減の中でも生活サービスやコミュニティを維持しようというもので、全国約400の自治体が取り組んでいます。道路を一本隔てただけでもエリア外に区分されると、インフラの修繕が後回しにされたり、ゴミの収集が行われなくなったりするかもしれません。首都圏ならば神奈川県藤沢市、千葉県松戸市、埼玉県川越市などがすでに計画を進めています。

さらに、築年数よりも実質的な価値で建物を評価する取り組みを、政府は行っています。仮に築30年でも、コンディションが良ければ築15年と判断され、経済的な耐用年数が長くなることがあるのです。その判断基準はまだ非公表ですが、おそらく耐震性や省エネ性能がポイントになるので、定期的なメンテナンスも重要になります。マイホームの価値が維持できれば、将来、一戸建ての場合はリバースモーゲージを利用し老後資金も借りやすくなるでしょう。

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長嶋 修（ながしま・おさむ）
1967年、東京生まれ。99年業界初の個人向けコンサルティング会社「さくら事務所」設立。現会長。『100年マンション 資産になる住まいの育てかた』など著書多数。

 

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（不動産コンサルタント 長嶋 修 構成＝向山 勇　写真＝iStock.com）