どんなに在宅勤務が普及しても｢都心駅近マンション｣が最強なワケ

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コロナ禍で住宅購入をするのは無謀なのか。スタイルアクト代表の沖有人氏は「自宅購入は資産形成になる。年収400万円以上なら、都心駅近マンションの購入を検討したほうがいい」という——。

■ワンルームより1LDKのニーズが上昇

在宅ワークが増え、オフィスの解約が相次いでいる。オフィスコストの削減の分、在宅ワーク手当が出ればと期待するし、その資金で家での仕事環境を良くしたい人も多いだろう。もう1部屋欲しい人の住み替えは増えてきており、ワンルームより1LDKのニーズが高くなるなどの需要の変化が見られる。コロナ禍での会社側の制度変更が進む中、自宅の購入も含めて視野を広げて検討すると正解が見つけられるはずだ。

アベノミクスが始まるまでは、日本はデフレ懸念があった。日本の経済成長率が落ちる中、人件費の重たさに苦しむ老舗企業が多かった。そんな際には、給与水準や手当や退職金を低く抑えることを主眼とした制度変更が行われていた。但し、従業員に対する就業規則の不利益変更は一定のハードルがあり、困難を極めた。

■企業による住宅手当が手厚くなっている

しかし、アベノミクス効果で有効求人倍率が2を上回るような「超人手不足」となると、事態は一変する。人材確保のために、手厚い福利厚生が行われるようになる。手当の拡充などによる実質的な人件費の増加である。実際、厚生労働省の「令和2年就労条件総合調査」では、住宅手当の支給企業は、5年前の45.8％から47.2％に増えており、住宅手当の平均支給額も800円増えて、1万7800円となっている。

東京都産業労働局の「中小企業の賃金・退職金事情」には賃貸と持家での住宅手当の金額も判明している。扶養家族ありで賃貸が2万4030円なのに対し、持家は1万6628円と低く、扶養家族なしでも賃貸1万9966円に対し、持家1万3148円と賃貸の方が手厚い補助がされている。また、調査サンプルの最高額は扶養家族ありで賃貸が8万円に対し、持家は3.5万円に留まっている。

このように、賃貸に手厚い補助をすると、持家購入を遠ざけることになりがちだ。私が知っている事例では、12万円の家賃補助が出ている大企業があった。ここまで手厚い補助が出ると、自宅を購入する意思が薄れる。この補助を受けていた人は50代になり持家購入を検討し始めたが、定年までの期間が短く、住宅ローンも長期で引くことができず、老後の家の確保に難航した。

■オフィス規模を半分に縮小する富士通

人材紹介会社エンワールド・ジャパン株式会社が11月に行った「新型コロナウイルス禍での「在宅勤務における企業の従業員サポート調査」では、20％の企業が毎月の在宅勤務手当を支給している一方で、65％の企業が「定期代の支給」を停止し、出勤日数に応じた支払いに変更している。このように、働き方に応じて必要な手当ても変わってきている。新型コロナウイルスが拡大する以前よりも自宅にいることが長くなり、各家庭では日用品・光熱費・通信費の支出が増加していると考えられる。

また、コロナ前から進んでいた話とはいえ、タイムリーなニュースになったのは、富士通のケースだ。コロナ禍の2020年7月6日、従業員の新しい働き方として「Work Life Shift」を発表した。それによると、2022年度末までに50％ほどまでオフィスの規模を縮小し、基本的にすべての従業員が在宅勤務に移行する予定となっている。また、在宅勤務を実施する従業員に対して、業務環境を整備するために、毎月5000円の在宅勤務手当が支給されているという。

一般的に在宅勤務手当の支給額の相場は、3000～1万5000円と企業によってかなりの開きが出ている。1人当たりのオフィス床面積は3坪と言われる。これを半減すると1.5坪で、坪2万円のオフィスなら、1人3万円の削減効果となる。これを原資として、在宅手当てを考えると3000～1万5000円というのは妥当なところだろう。

写真＝iStock.com／AlpamayoPhoto

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■サイバーエージェントの「2駅ルール」

勤務年数の長い社員が多い企業とは逆に、新興企業では手厚い手当が売りになっている。

有名なところでは、サイバーエージェントの「2駅ルール・どこでもルール」がある。勤務しているオフィスの最寄り駅から各線2駅圏内に住む正社員に対し月3万円、5年以上勤続している正社員に対しては、どこに住んでいても月5万円の家賃補助が支給される。同様の制度がクックパッドにもあり、新興IT企業を中心に人材採用の工夫が盛んである。例えば、IT企業が渋谷にオフィスを構えたり、大企業が食堂などを完備する事例がある。

マンパワーグループが2015年に行った調査では、従業員の方があると嬉しい福利厚生は1位「住宅手当・家賃補助」（48.3％）、2位「食堂、昼食補助」（33.9％）という順位だった。このように、住宅手当や家賃補助は社員の懐具合の改善に直接繋がるのは事実だ。

■家賃補助を受けるより、購入したほうがお得

マイホームに関する知識で、まず知っておかねばならないことは、自宅購入の方が家賃補助よりも資産形成できる場合が多いということだ。住宅手当3万円は年間36万円、住宅ローンと同じ期間の35年に見立てると総額1260万円相当になる。定年までこれをもらって賃貸に住んでいたとしても、定年後にろくなローンを組むことはできない。住宅ローンは80歳までに完済を求められるからだ。老後の家と資金に苦しむことになってしまう。だからこそ、どこかのタイミングで自宅を購入することが必須になる。実際、東京都でも80歳以上の持家率は80％に達する。

写真＝iStock.com／anyaberkut

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以前、本コラムの「独身が“買っていいマンション”の7大条件」で、年収400万円以上で一定の条件を満たす人なら独身でも積極的にマンションを買うほうがいいと書いた。

■自宅資産を持っていた方が有利だ

株価も不動産もインフレしているが、それは世界的な金融緩和によるカネ余り状況が背景にある。この状態は当面終わりそうにない。日本では、日銀総裁の任期まであと2年程あり、推進してきた異次元金融緩和はそれまで変わりそうにない。世界的にもコロナ禍で金利を上げることは当面できない。

そうなると、住宅ローンという借入を行いながら、自宅資産を持っておいた方が資産インフレするので有利になる。実際、その行動を取った弊社運営の住まいサーフィンの会員の自宅を査定した結果は2200万円の資産膨れであった。

自宅の資産価値は都心・駅近物件ならいつ購入しても値上がってきた事実がある。しかし、こうした好立地の物件が高過ぎるなら、「8000万円のマンションはムリ」それでも新築物件を買いたい人に教える3つの妥協条件」を参考にして欲しい。

■年収400万円以上の社員には、持家取得を後押しするべきだ

自宅が安全でインフレしやすい資産であることと老後に資金をかけずに住み続けることを考えると、会社の住宅手当制度は持家促進をすべきであることは明白である。年収が400万円を超えると住宅ローンの借り入れ条件は良くなるので、それ以下の年収の社員には家賃補助を中心に、それ以上は持家取得のインセンティブが理想的で、そうしたマイホームに関する教育も人事部は考えたほうがいい。

持家促進に最も適した制度に財形貯蓄制度がある。財形貯蓄制度は、企業側で給与から一定額を天引きして貯蓄する制度だ。この積立額の10倍の住宅購入融資額（上限4000万円）が受けられる、財形持家転貸融資というものがある。月3万円で5年間貯蓄をすれば180万円。これだけで1800万円の住宅ローンが今なら5年固定で0.68％の低利で借りられるのだ。

この融資は金融機関から事業会社を経て転貸する形を取るので、事業会社が負担軽減措置を取ることが推奨されている。つまり、制度設計によっては返済の金利を会社に肩代わりさせることもできる。

この制度の唯一のデメリットは退職時に一括返済する必要があることだろう。だからこそ、企業にとっては長期に働く人材確保に役立つ側面もある。しかし、利用者も退職と同時に売却すればデメリットにもならないはずだ。

というのも、私は、自宅は若いうちから独身でも購入し、世帯人数に合わせて5～10年で住み替えを推奨している。資産形成しているなら、売ることで利益確定したら現金が増えていることになる。そんな選択肢を真剣に検討してはいかがだろう。

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沖 有人（おき・ゆうじん）
スタイルアクト代表
1988年、慶應義塾大学経済学部卒業。監査法人トーマツ系列のコンサルティング会社、不動産コンサルティング会社を経て、1998年にアトラクターズ・ラボ株式会社（現在のスタイルアクト株式会社）を設立、代表取締役に就任。著書に『マンションは10年で買い替えなさい』（朝日新書）、『独身こそ自宅マンションを買いなさい』（朝日新聞出版）など多数。分譲マンション情報サイト「住まいサーフィン」（https://www.sumai-surfin.com/）、独身の住まい探し情報サイト「家活」（https://iekatu.com/）を運営している。

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（スタイルアクト代表 沖 有人）