0円で買える空き家を月5万円で貸す…投資のプロが教える｢儲かる空き家｣を見分ける5つのポイント

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不動産投資で儲けるにはどうすればいいのか。「空き家投資」を提唱している椙田拓也さんとカネコツトムさんは「空き家は初期費用がかからないため、高い収益が見込める。ただし、中にはタダでも割に合わない問題物件もある。見極めのポイントは大きく5つある｣という――。

※本稿は、椙田拓也、カネコツトム『“空き家”で儲ける！　驚異の利回り100％の不動産投資術』（宝島社）の一部を再編集したものです。

■タダでも割に合わない物件もある

一般の人たちが「タダでもいらない」と思う空き家が世の中にはたくさんあります。その中から、手に入れるべき物件を見極める方法をご紹介します。

私たちの場合、その物件に合った値付けをして取引条件が合意できれば購入します。その過程で結果的に、ゼロ円でも割に合わない物件もあります。その場合はお金をもらって購入する、「マイナスゲット」になります。

物件の見極めと指値はセットで考えますが、指値の交渉には「理論法」と「感情法」という2パターンあります。「理論法」は、数字や写真、見積もりなどを出しながら説得する方法です。「ここにこれだけお金かかるので、その分安くするか、それを直した状態で引き渡してください」と交渉するイメージです。

たとえば、取引価格200万円の物件だけれども、シロアリの被害が出ていて、直すのに50万円かかる場合。200万円から50万円を引いて150万円で交渉します。

あるいは、取引価格350万円だけれども、床や建物の傾きがあり、建物をジャッキアップして地盤改良をして300万円かかるとしたら、350万円から300万円を引いて50万円で交渉します。

■お宝物件を格安で手に入れるために有用な“値切り方”

一方で「感情法」はとにかく「300万円で売ってください」「30万円で売ってください」というように、欲しい金額だけを伝えるイメージです。論理的な説明はせず、「いくらで買いたい」という気持ちをぶつけます。

もし売主から「なぜ30万円なのですか？」と聞かれたときは、「いろいろ計算した結果30万円になりました」と結果だけ回答します。

「その計算方法を教えてください」「試算額の内訳を見せてください」と言われたことは、これまで1回もありません。

とはいえ、家の状態を見極めたうえで、根拠を示して指値交渉をする「理論法」のほうが成功率は高いため、基本的に「理論法」で交渉すれば問題ないでしょう。

私たちは一般的に「タダでもいらない」と思われる空き家であってもターゲットに加えています。難しい条件のある家のなかから、どのようにお宝になる空き家を見極めて、値引き交渉につなげていけばいいのでしょうか。

■儲かる物件を見極めるポイントは5つある

ポイントは①「設備」、②「修繕・リフォーム」、③「残置物」、④「安全性」、⑤「環境」の5つに分類できます。詳しく見ていきましょう。

ポイント①設備

設備というのは生活していくうえで、必要な住宅設備のことです。キッチンや、洗面台、トイレ、お風呂の機器や給排水管、電気・ガス・水道などを指します。

●トイレ

まずトイレです。地方のゼロ円空き家では、汲み取り式のトイレも珍しくありません。汲み取り式トイレとは、トイレの便器の下にタンクがあって、そこに汚物が溜まっていくタイプです。定期的にバキュームカーが来て、汚物を回収してもらいます。

このようなトイレのリフォームは、コストを抑えるために便器を新しくして、ウォシュレットが付いた簡易水洗トイレに交換しましょう。

ただし、簡易水洗では「便槽」と呼ばれるタンクに注意が必要です。このタンクが小さいと、大量の水が流れたらすぐいっぱいになってしまいます。なので、便槽の大きさを確認してください。簡易水洗が難しい場合は、下水に接続するか、浄化槽を使う必要があります。

浄化槽へのリフォームは高額な費用がかかりますが、市町村によっては補助金が出る場合があります。汲み取り式は不衛生のため、衛生的な浄化槽への交換をサポートする取り組みです。市町村によって補助してくれる割合は50％や100％など異なるため、きちんと確認します。

ただ汲み取り式でも安い家賃なら入居者が決まる可能性があるので、絶対に汲み取り式がNGというわけではありません。

■訳ありでも少しの工夫でお宝に化けることも

●給排水管

2つめは、給排水の状態のチェックです。

この見極めは大変です。空室期間が長い空き家だと、水道管が傷んでいる可能性があります。直近10年間空き家だった場合は、水道管と排水管が壊れているリスクを考慮して、大まかに150万円は修繕費用にかかると思って価格交渉をしてください。

ただ、実際に修繕費用として150万円かけるかというと、そんなこともありません。新しい管を外壁の上に這わせることで対応できます。配管が露出していると見た目は悪いものの、低コストで修繕ができて問題なく使うことができます。住設備としては十分機能するため、大家としての責任を問われることもありません。

●駐車場

地方は車社会です。駅からの距離よりも駐車場の有無が重視されます。しかも地方では車は1人1台が基本なので、ファミリーの住む一軒家なら複数台用の駐車場の確保が必須条件です。

ただし東京23区の駅、地方の中核都市の駅、あるいは地方でもローカル線ではなく新幹線が通っている主要駅から「徒歩10分圏内」であれば、駐車場は不要です。

なお、「駐車場がないから安い」という物件もたくさんあります。その場合は、塀や門、庭を改修して、駐車場を確保することでお宝物件に化けることもあります。

門も庭もなければ、近所に月極駐車場があるかどうかを確認しておきましょう。近隣の駐車場は、徒歩1分圏内にあるのが理想です。目の前に車の往来が多い大通りがあると道路を渡るのも大変なので、物件と同じ側で、道路を渡らなくてもいいところを探します。

■雨漏り・傾き・シロアリは修繕費が大きいが…

ポイント②修繕・リフォーム

修繕・リフォームのレベル感も要確認です。ちょっと壊れているという程度ではなくて、大きな修繕費がかかるもの。特に「雨漏り」「傾き」「シロアリ」は、大きな交渉材料になります。

●雨漏り

天井に雨染みがある空き家はよくあります。まずはその雨染みが、過去のもので跡が残っているだけなのか、それとも現在進行中のものなのかを確認します。

雨の日の当日、もしくは翌日に現場へ行き、まだ濡れていたり、ボタボタと水滴が落ちていたりするなら大幅値引きのポイントになります。もちろん進行は止まっていても指値はします。

現在進行中の場合は、雨漏りのポイントを探して穴の開いているところだけ漆喰やコーキングで塞ぎ、天井に雨染みがあってもそれは見た目だけの問題なので、直さなくてもいい、という考え方です。

写真＝iStock.com／Melena-Nsk

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●傾き

空き家を内覧する際は、水平器を持っていくことをおすすめします。何もない状態で、ただ「傾いてますね」と言っても説得力がありません。

水平器を取り出して実際に傾きを測ってみせて、売主や仲介に「○度も傾いていますね～」「こんなに傾いていると厳しいですね」と伝えましょう。

■家が傾いていても購入を見送るべきとは限らない

手元に水平器がない場合は、iphoneの計測アプリで代用するのも一手です。ただし、建物の傾きは1／1000で計測するのが基本なのですが、iphoneのアプリは1／100単位なので説得材料として十分な数字がとれないかもしれません。

傾きの修繕は、ジャッキアップして地盤改良をすると300万円程度かかります。ただし、これは正規の直し方です。

私たちの場合、「レベル調整」という方法で床の傾きを補正しています。この場合、よく見ると部屋が少し歪んでいるようになりますが、気にするレベルではありません。このレベル調整であれば、面積にもよりますが数万円程度で傾きが修正できます。

ただし傾きでも、現在進行形で沈下し続けている物件は要注意です。その場合、直すのに500万円はかかりますので、売値が1000万円なら500万円以下で価格交渉しましょう。

現在進行形で沈下しており、かつ擁壁の上にある場合は、直すのにさらに莫大(ばくだい)なお金がかかりますので購入は見送るのが賢明です。

■「シロアリ物件」がかえってお得になるケース

●シロアリ

世間一般では「シロアリ被害のある物件は買わないほうがいい」といわれますが、正確には「金額次第ではシロアリ被害のある物件も買ったほうがいい」といえます。シロアリ対策費用を引いた金額で買えるのであれば問題ありません。

シロアリは多くの場合、過去の被害の痕跡だけが残っているケースも多く、アリの侵食が現在進行形で進んでいるケースは少数派です。これは目視すればすぐにわかります。

出所＝『“空き家”で儲ける！　驚異の利回り100％の不動産投資術』

ちなみに、シロアリを発見したら、それが過去の痕跡でも生きている場合でも、大げさに驚くようにしましょう。売主が値下げをする要因になるかもしれないからです。

なお、割引で買えたあとは、大工さんに簡単に直してもらいます。柱が食われていても、まるごと取り替えるわけではなく、柱のスカスカになった部分だけ切って上下を支えるなどの補修方法が確立しています。工事費用は数万円から数十万円で済みますので、安心してください。

■駆除作業を低コストに抑える方法

大工さんの工事が終わったあとは、「防水一番」という高性能の防水塗料を吹き付けます。この塗料の成分は「水ガラス」という無機物です。木材に染み渡るように塗ると表面がコーティングされます。

この塗料が染みた木材をシロアリが食べると、栄養を吸収できずに餓死してしまいます。もともと防水が目的の塗料なのですが、副産物としてシロアリを撃退する効能も付いているわけです。

この塗料を塗るのも、大工さんにお願いしましょう。本来、塗装は大工仕事ではありませんが、「この塗料は透明なので、クオリティはまったく気にしません。ただ、塗ってくれさえすればいいです」と説明すれば、引き受けてくれるはずです。

本来であればシロアリ駆除会社、柱を直す大工さん、塗装する塗装業者が出てきて100万円程度かかるところも、作業内容を最小限に絞ることで、きちんと対策ができるにもかかわらず非常に安価で済むわけです。

なお、最近急速に勢力を拡大している「アメリカカンザイシロアリ」という西洋シロアリは、まさに恐ろしいアリなので要注意です。「日本のアリは下から、西洋のアリは上から」と言われるように、乾いた木材中のわずかな水分でも生育でき、建物下部だけでなく、乾燥している小屋組材まで食い荒らすと言われています。

■前の住人の荷物が残っていると格安だが…

ポイント③残置物

格安で出ている物件には「残置物」が残されていることが多いです。

残置物とは、前の所有者が残した荷物のこと。代表的なのは仏壇、テーブル、ソファなどの家具家電、押し入れの中にいろいろなものが詰まっていることもあります。

夜逃げの場合などは、まるで昨日まで生活していたかのように、家財がそっくり残されています。

残置物は交渉して売主に片付けてもらうのが基本ですが、NOと言われるケースも多いです。こうした場合、廃品回収の業者さんに依頼すると、大抵の場合高い見積もりが出てきますので、それをそのまま見せて「50万円かかります」と伝えれば、その分を値引いてもらうことができます。

実際には、便利屋さんや遺品回収の業者さんに頼めば、1m³あたり、1万5000〜2万円で片付けることができます。あくまで相場なのでその値段では断られる可能性もありますが、その場合は原価に近いかたちでお願いしましょう。

■処分の依頼先候補は「廃品回収業者」だけではない

また、本ならブックオフが出張で取りに来てくれますし、リサイクル業者さんも出張で来てくれて買い取った物に応じた金額を払ってくれるケースもあります。

和服や貴金属なども業者さんを一斉に呼んでお金になるものは換金して、お金にならないものは便利屋さんなどに頼んで処分してもらうのがいいでしょう。

仏壇、位牌(いはい)は引き取り費用が高いのですが、「ジャパンレトロ」といって海外に高値で売れたりするケースもあるらしく、専門に引き取る業者もいるようです。

田舎で家が広く、個室も多い場合は、1部屋に残置物をすべて詰め込み、貸さない部屋（開かずの間）を作るケースもあります。これが最もコストが低く、移動するための人件費だけで済みます。もしくは、残置物を庭に置いてブルーシートをかけて対応するというケースもあります。

残置物は処分してもらうから高いのであって、寄せて置いておくだけなら、大幅にコストカットができるわけです。

出所＝『“空き家”で儲ける！　驚異の利回り100％の不動産投資術』

■格安だとしても絶対に買ってはいけない物件もある

ポイント④安全性

格安物件は、崖地や窪地に立っていることが珍しくありません。安全性に不安があるので、このような物件はゼロ円でもなるべく避けるようにしています。

●窪地

周辺に崖や大きな河川がないにもかかわらず、そのエリアだけが窪んでいることがあります。その場所を窪地と呼びます。見た目にはわからない場合でも、ハザードマップで確認できます。

窪地は、周辺よりも地面が低いので、集中豪雨や最近多く発生するゲリラ豪雨時に、浸水の可能性が非常に高くなります。また、日頃から水が溜まりやすいので、大きな地震が起きたときに地盤が緩んだりする可能性もあります。

●崖地

絶対に避けるべきなのは、崖地にある物件です。崖の上に住宅が立っている場合は、地震や台風などの災害時に、崖ごと住宅が崩れ落ちるリスクがあります。また、崖下にある場合は、崩れてきた崖によって被害を受けるかもしれません。

過去に地すべりで崖の上に立っていた家が、崩れ落ちたという事故もありました。崖地の場合、崩れたら命にかかわる大変な被害になります。

■現在の建築基準では許可が下りないケースがある

●擁壁(ようへき)

擁壁は崖などが崩壊しないように造られる「壁状の構造物」で、コンクリートや石で造られた、石垣のような壁を指します。高低差があるだけではなく、坂の多い土地、たとえば函館や横浜、神戸など、坂で有名なところに多く見られます。

擁壁ならすべてNGというわけではありません。現在のコンクリートの擁壁はかなり強固なのですが、昔の大きな玉形の石や、玉砂利を積んでコンクリートで固めた石垣のような擁壁は弱いので注意しましょう。もともと土が崩れないように補強しているため、時間の経過とともに強度が落ちてくると崩れる場合があります。

新築当時の建築基準法では許可が下りていた擁壁が、現在の法律では許可が出ないこともあります。その場合、現在の建築基準に合うように擁壁を補強し直さなければならなくなり、高額な費用がかかるかもしれません。また、擁壁の途中に地中の水を抜く水抜きパイプがないと傾きやすくなります。

擁壁の保守管理は所有者の責任であり、擁壁が崩れた場合の被害には保険が適用されないため、その点でもリスクが高いといえます。

擁壁に関する内容は、売買の重要事項説明書でも説明されます。その際に、説明や資料が不足していたら、潜在的なリスクが隠れているかもしれません。擁壁のある物件の購入時には、細かなチェックをすることが重要です。より詳しく調べるには、役所に行けば図面などで調べられます。

■「生活保護住宅扶助」で家賃の下限を確認する

ポイント⑤環境

物件のエリアの環境についても、購入前にチェックしましょう。まず確認するべきなのは、賃貸需要と気候についてです。

●賃貸需要

我々が扱うのは格安物件なので、どのくらい需要があるかは、家賃設定に大きく影響してきます。その地域の賃貸需要は、不動産ポータルサイト、SUUMOやアットホームなどで検索し、地域の家賃相場を調べるとわかります。

次に、対象地域の「生活保護住宅扶助」を調べます。これもネットで検索すると対象地域の生活保護の方に支給される、家賃扶助額の一覧が出てきます。この金額が、その地域の家賃下限の目安になりますので、私はよく事前に調べます。

■避けられる被害を受けないためにやるべきこと

●気候

次に、そのエリアの気候です。日本は、北は北海道から南は沖縄まで、かなり気候の幅がある国です。また、同じエリアでも、海辺なのか山あいなのか、平地なのか傾斜地なのかによっても気候は違ってきます。

椙田拓也、カネコツトム『“空き家”で儲ける！　驚異の利回り100％の不動産投資術』（宝島社）

最近、東北にある自治体にゼロ円の空き家について問い合わせたところ、「ここは豪雪地帯なので、雪がどのくらい積もるのか、ぜひ冬に見に来てください」と言われました。ゼロ円で譲る代わりに、豪雪地帯の冬をその目で確認してから決めてくれ、というわけです。

言われてみればもっともな話で、慣れていない土地の物件を購入する際には、やはりそのエリアの気候は体感しておいたほうがいいです。

自然災害でも、火災保険のオプションである程度カバーできるとはいえ、事前に物件のエリアの気候を知っておくことで、受けなくてもいい被害を避けることができます。前もって準備できることは、しておくに越したことはないのです。

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椙田 拓也（すぎた・たくや）
空き家スペシャリスト
1974年、兵庫県生まれ。北九州市立大学卒。2009年からサラリーマン大家として不動産投資を開始。6年後には年間5000万円の家賃収入をつくり、サラリーマンを早期退職。その後は専業大家を数年していたが、あまりにも暇すぎて起業。宅建業、建設業、二級建築士などの免許をとり、リノベ会社を経営する実業家でもある。これまでの不動産投資の経験を書籍やブログ等で発信し、上場企業や金融機関などから投資に関する講演や社内研修などの依頼も多い。著書に『融資が決め手！　空室率70％の逆境から18棟を買い進めた“鉄板”不動産投資術』『知れば得する！“お金が増える”大家さんの税知識』（ごま書房新社）など多数。

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カネコツトム 空き家スペシャリスト
1977年、埼玉県生まれ。法政大学卒。2015年からアパート経営を始めたが、空室が埋まらず赤字に転落。入居付けに苦しんだ結果、不動産仲介に頼らず大家自らが入居付けする「セルフ集客法」を開発。これまで120室以上を不動産仲介に頼らず自力で埋めている。借金なし、自己資金も不要の「戸建ゼロ円ゲット投資法」を開発し、空き家で稼ぐ社会貢献度の高いビジネスを展開。2019年から椙田拓也とともに200名以上の“ゼロ円ゲット”“格安ゲット”の実践者を育成してきた。中小企業診断士として、M＆Aにも従事。その他に宅建士・マンション管理士・管理業務主任者などの資格も多数保有。

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（空き家スペシャリスト 椙田 拓也、空き家スペシャリスト カネコツトム）