元手100万円で｢不労所得｣が手に入る…全国各地にある｢タダ同然の家｣を買って儲かる家投資の始め方

※写真はイメージです - 写真＝iStock.com／Yusuke Ide

投資で資産を増やすにはどうすればいいのか。投資家の永野彰一さんは「全国各地にはタダ同然の家がある。格安の家を手に入れ、その数を増やしていく家投資がいい」という――。

※本稿は、永野彰一『一生お金に困らない家投資の始め方』（クロスメディア・パブリッシング）の一部を再編集したものです。

■初期費用100万円で3軒の家が手に入る

私が提唱している「家投資」とは、家を格安の値段で手に入れ、その数を増やしていくことで、夢のような多拠点生活を可能にする投資術です。手に入れた複数の家は別荘として使えるだけでなく、人に貸すことによって、そこから家賃収入を得ることができます。

ここからは、どうすれば効率よく家投資を進めることができるのか、その具体的な手順をお伝えしていきます。

まず最初に、最も気になるのは、家投資を始める初期費用として、「いくら必要なのか？」ということだと思います。

自分で住むための家を手に入れ、別荘として使える家もゲットして、家賃収入が得られる家も入手する……というスケールを想定した場合、初期費用としては「100万円」が目安になります。

100万円の元手が用意できれば、3軒の家を手に入れて、それを上手に回していくことが可能になります。

100万円というのは、決して小さなお金ではありませんが、サラリーマンの人でも少し頑張れば、十分に手が届く範囲の金額です。

住宅ローンで考えれば、頭金にもなりませんが、最初に100万円の軍資金を準備すれば、夢のある多拠点生活を始められる時代になっているのです。

一般的な「戸建て」で試算すると、1軒あたりの費用は次のようになります。

・物件購入費　1円～10万円
・登録免許税　約5万円
・不動産所得税　約5万円
・修繕費　10万～20万円

この試算を3倍した金額が、3軒の家を手に入れるために必要な「初期費用100万円」の内訳となります。

あくまで標準的なモデルケースですから、地域によっては、もっと低く初期費用を抑えることもできます。

この内訳を見て、物件購入費のあまりの安さに驚いたり、逆に疑心暗鬼になる人もいるかもしれませんが、これが可能になるくらい、家の値段が下落しているのが現実です。

現在は全国各地に0円で買える家も数多く存在していますから、大きく値下がりしている家を買い求めることが家投資のスタート地点になります。

■重要なのは、できるだけ早く1軒目を買うこと

物件購入費の最低ラインを「1円」としていますが、この金額にも大きな意味があります。

0円ではなく、あえて1円で買うことによって、登記手続きの際に納める土地の登録免許税を0.5％も安く抑えているのです。

複雑な税務の説明は省略しますが、0円の家を1円で買えば税金が安くなる……ということだけ覚えておいてください。

激安で買える家は、そのまますぐに住めることはありませんから、そのための費用として修繕費が必要になります。

簡単な修繕は自分でやれば、その費用を圧縮することができます。

1円で家を買った場合、それを維持するために必要な費用は、固定資産税と火災保険料、あとは電気、ガス、水道の基本料金くらいです。

地域によって異なりますが、税金と保険料の合計が年間で5万～6万円前後となり、電気、ガス、水道などの公共料金は、賃貸に出せば、住人が負担することになります。

家投資を始めて資金的な余裕が生まれたら、値下がりしている家の中からもう少し豪華な家を選ぶことも可能ですが、不動産にあまり詳しくないならば、最初は100万円くらいからスタートして、知識と経験を積むことが大切です。

100万円を用意できそうもなければ、手持ちの資金に合わせて、まずは1軒目を買ってみるのもいいと思います。

肝心なのは、できるだけ早く家投資に踏み切ることです。

始めなければ、知識や経験は身につきません。

たくさんの知識を学び、多くの経験を積んでいけば、どの家を選べばいいかという「選球眼」が自然と研ぎ澄まされることになります。

■全国各地にある「安く手に入る家」の探し方

初期費用として100万円が用意できれば、全国のほとんどの地域で家投資を始めることができます。

新築の豪邸などは対象外ですが、大きくハードルを下げて、最低限の生活ができる家を探すことは可能です。

家投資の対象となる家を探すには、大きく分けて3つのアプローチがあります。

【探し方①】不動産情報サイトを活用する

「アットホーム」などの不動産情報サイトを検索すれば、日本中の格安物件を手軽に探し出すことができます。

写真＝iStock.com／kazuma seki

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全国各地の地方自治体が運営する空き家バンクの物件を探すことも可能ですから、家にいながら物件の比較や検討が可能になります。

候補となる欲しい家が見つかったら、業者との値段交渉を始めることによって、自分の予算に見合うかどうかを考えます。

知り合いの不動産会社の話を紹介すると、僕が「山投資」の本を出版して以降、100万円とか200万円で売り出されている物件に対して、見事なほどに1円レベルで指し値をしてくる人が増えているといいます。

それが上手くいくかどうかは交渉次第ですが、臆することなく、ダメ元でもいいから値引き交渉をしてみることも大切です。

■「この家はどなたの持ち物ですか？」と聞いて回る

【探し方②】住みたい地域に足を運んで情報を集める

2つ目の方法は、自分が住みたいと思うエリアがあるならば、その場所に足を運んで地元の人から情報を得ることです。

この方法は時間も手間もかかりますが、自分の目で家や周辺の状況を確かめることができるため、その労力に見合うだけのメリットがあります。

気になる家を見つけたら、地元の自治会長や近隣の人から「持ち主はどなたですか？」とか、「買うことはできますか？」など、自分で情報を集めることになります。

そこが空き家の増えているエリアであれば、地域の人たちも助けてほしいと思っていますから、意外と親切に対応してくれます。

「この近辺に空き家はありますか？」という漠然とした質問をするよりも、「この家はどなたの持ち物ですか？　今すぐお話をしたいのですが」とピンポイントで聞いた方が、圧倒的に話が具体的になります。

自分の足で動き回っていれば、徐々に周辺の人たちとのネットワークができてきますから、そうなれば電話で連絡をすることもできます。

ネット情報が氾濫している時代ですから、効率の悪いアナログな作業だと思うかもしれませんが、自分の足を使って地道に周辺の情報を集めていけば、その苦労の分だけ、いい家に出会える確率は高くなります。

この他にも、自分の友人や親類などに「空き家を手放したがっている人はいないか？」と聞き回ってみるのもひとつの方法です。

最近は空き家を相続して困っている人が増えていますから、思わぬルートから興味深い情報が飛び込んでくることもあります。

■タダでもいいから空き家を手放したい人々

【探し方③】全国各地の「無償譲渡物件」を探す

空き家の増加によって、全国各地に「無償譲渡物件」（通称・0円空き家）と呼ばれる家が増えています。

無償譲渡物件とは、その名の通り、土地と建物の両方を「無償」（タダ）で譲ってもらえる物件のことです。

日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続いており、その結果として、高齢化が進んでいます。

高齢者が子供との同居を始めたり、介護施設や老人ホームなどに入ると、それまで住んでいた家は空き家になります。

写真＝iStock.com／Radnatt

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高齢者が亡くなって、子供や孫が空き家を相続すれば、何の利用価値がなくても、固定資産税や都市計画税が発生してしまいます。

こうした事態を避けるため、タダでもいいから空き家を手放したい……という人が増えた結果、全国の自治体で0円空き家の動きが始まったのです。

ネットで検索すれば、0円空き家を扱っている自治体はすぐに見つかります。

自治体によっては空き家バンクを運営しているところもあり、定住化を目指して定期的に説明会を開催しているケースもあります。

入居の条件として住民票の移転を求めたり、一定の期間だけ安い家賃で賃貸契約をして、その後に無償譲渡するという自治体もあり、そのシステムは様々です。

ほとんどの自治体が現地見学を実施していますから、実際に現地まで足を運んで、周辺の環境などを自分の目で確かめることができます。

■0円空き家には「優遇制度」や「補助金」もある

この0円空き家には、特別な優遇制度や補助金を用意している自治体もあり、その動きは2022年から全国規模で拡大しています。

各自治体は、0円空き家の取引を活性化させて定住化を促し、人口の減少に歯止めをかけようと必死ですから、リフォームに補助金を支給するところも増えています。

これを上手に活用すれば、初期費用をグッと抑えることができます。

全国の自治体が実施している優遇制度や補助金の一例を紹介します。

・北海道網走市　網走市のリフォーム融資資金が利用可能
・静岡県浜松市　電気、排水、給湯など住宅設備費用を最大100万円まで補助
・大阪府大阪市　耐震改修工事費を最大120万円まで補助
・鳥取県岩美町　住宅修繕費用を最大200万円まで助成

優遇制度や補助金を受けるには、定住を前提として住民票の移動を求めたり、収入や年齢制限など、様々な条件がありますが、自分がその条件を満たしているならば、一度は検討してみる価値があります。

僕自身は、こうした制度は一度も利用したことがありません。

0円空き家を1軒だけ手に入れたいなら、そこに住民票を移すこともできますが、複数の家を持つことを想定した家投資という視点で見ると、あまり有効とは思えないからです。

永野彰一『一生お金に困らない家投資の始め方』（クロスメディア・パブリッシング）

補助金をもらうためには、面倒な申請手続きが必要ですが、その時間を使って他の家を探すなど、家投資を加速させれば家賃収入を増やすことができます。

その方がはるかにメリットが大きいと考えています。

補助金というのは、どんなに頑張って申請しても、支給されるのは一度だけですが、家投資によって得られる家賃収入は、これから先も、ずっと続いていきます。

本気で家投資を始めるならば、優遇制度や補助金に過度の期待をしない方が、モチベーションを保てるように思います。

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永野 彰一（ながの・しょういち）
投資家・事業家
1990年東京都生まれ。早稲田大学法学部卒業。14歳の時に取得した「乙種第4類危険物取扱者」を手始めに、100を超える資格を高校在学中の2年間に取得。最年少取得記録を多数保有している。プロの雀士でもある。現在は不動産投資家として活動し、全国に数百の山を所有。「山王」と呼ばれている。テレビ東京『日経スペシャル ガイアの夜明け』などメディアにも多数出演。

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（投資家・事業家 永野 彰一）