築年数よりも間取りよりも重要…日本1万4125の島で不動産投資を成功させるために重視すべき物件の条件

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魅力的な日本の島への投資で儲けるには、何から始めればいいか。投資家の永野彰一さんは「僕が実体験を通して学んだ島や物件を選ぶときの基準がある。例えば『築浅か、築古か？』という築年数や、『2DKか、2LDKか？』という間取りの問題はダイレクトに賃貸ニーズに影響するが、島投資の場合は、それを優先してしまうと、判断を誤ることになる。それよりも優先項目は『駐車場か駐車スペースを備えているか』である」という――。

※本稿は、永野彰一『一生お金に困らない島投資の始め方』（クロスメディア・パブリッシング）の一部を再編集したものです。

■「どんな基準で島や物件を選ぶか」の最終結論

日本には、1万4125の島があり、その中から投資に値する島の家や山を探すのは至難の業と感じるかもしれませんが、自分が求める条件を明確にして絞り込んでいけば、意外とスムーズに候補となる物件を割り出すことができます。

一番の問題は、候補として浮上した島や物件を、どんな基準で選別し、どのように交渉して、それを入手するか……という点にあります。

まず、最初の「どんな基準で島や物件を選ぶか？」で大事なのは、自分の思い込みや先入観で判断するのではなく、需要やニーズの視点に立って、客観的に物事を考える姿勢を持つことです。

僕が実体験を通して学んだポイントは、次の4つとなります。

【ポイント①】「台風が怖い」という理由で南の島を敬遠する必要はない

奄美大島や沖縄など、南にある島々は台風シーズンになると、頻繁に暴風雨に見舞われることになります。

台風などの自然災害を恐れて、候補対象から南の島を除外する……という考え方も選択肢の一つですが、僕はまったく逆の見方をしています。

台風が来たり、気象の変動が大きいということは、それだけ気候がいいことの裏返しであったり、旨い魚が獲れるという証拠でもあります。

「何度も台風が来るようなエリアだからこそ、この島にはたくさんの魅力があるに違いない」と肯定的に受け止めているのです。

同じ自然災害でも、地震の場合は打つ手はありませんが、台風であれば、現代の技術で対策ができるため、台風の数が多いわりには、それほどの被害が出ていないのが現実です。

台風が怖いという理由だけで南の島を敬遠することは、その島の本当の魅力に目を向けていない考え方だと思います。

■「無理して不便な島を選ぶ」をやってはいけない

【ポイント②】近くに「大都市」がある島を選ぶとメリットが大きくなる

島の家を手に入れて、「二拠点生活や、多拠点生活を楽しみたい」と計画している人の多くが、島の近くに大都市があることを嫌う傾向にあります。

できるだけ人の多い大都市から距離を置きたい……という気持ちは理解できますが、日常生活が不便なだけでなく、その物件を後で手放したり、賃貸に出すことを視野に入れると、無理して不便な島を選ぶことは、あまり得策ではないと考えています。

島の経済圏については、島は近くにある都市の経済に大きな影響を受けますから、大都市が近くにあれば、移住先の候補に選ばれやすくなり、地価が上がる可能性もあります。

島投資の視点で考えた場合、経済的に孤立した島を選ぶよりも、大都市の経済圏に属した島を選択した方が、メリットが大きいと考える必要があるのです。

【ポイント③】築年数や部屋数ではなく「駐車場」の有無が決め手になる

島の家を手に入れて、賃貸住宅として貸し出すことを考えるならば、家の築年数や部屋数、広さなどを判断基準にしないことが大事です。

東京や大阪などの大都会であれば、「築浅か、築古か？」という築年数や、「2DKか、2LDKか？」という間取りの問題はダイレクトに賃貸ニーズに影響しますが、島投資の場合は、それを優先してしまうと、判断を誤ることになります。

僕は優先項目のトップ3を、次のように考えています。

①駐車場か駐車スペースを備えている
②家の前の道が狭すぎず、人やクルマが通行できる
③上下水道が適切に整備されている

大切なのは、日常生活に支障がない程度に環境が整っていることで、いくら築浅の物件で、部屋数が多かったとしても、島の生活必需品であるクルマを停めるスペースが確保されていなければ、それだけで見向きもされないことになります。

都会の判断基準で考えてしまうと、結果的に「空き家」を抱えることになるのです。

写真＝iStock.com／SeanPavonePhoto

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■民泊を始めるためには、事前に自治体に届け出をする

【ポイント④】「賃貸」→「民泊」の展開を視野に入れておく

島投資の基本は、自分が住んだり、別荘として利用する物件を選ぶだけでなく、賃貸住宅として人に貸し出すことを想定しておくことが大切です。

賃貸に出して、借り手が定着しないとか、借り手が決まらない場合には、旅行者などに短期で貸し出す「民泊」という選択肢もありますが、民泊を始めるためには、事前に自治体に届け出をする必要があります。

2018年6月に「住宅宿泊事業法」（民泊新法）が施行されたことで、現在は、誰でも好きに民泊が始められる状況ではなくなっており、SNSやネットなどで客を集めて、無届けのまま勝手に民泊を始めることは「違法行為」になるので要注意です。

ここで民泊の要点を、簡単に整理しておきます。

民泊には、旅館業として実施する「旅館業民泊」と、自治体の許可を受けて運営する「特別民泊」、届け出を出せば始められる「新法民泊」の3種類があります。

それぞれ許可申請や届け出の方法が異なりますが、特別民泊と新法民泊では、最低宿泊日数などにも違いがあります。

特別民泊は、自治体ごとに運営できる地域が決まっており、最低2泊3日からの宿泊しか許可されておらず、主に長期滞在の外国人観光客などがターゲットとなります。

これに対して、新法民泊には最低宿泊日数の制限はなく、1泊2日から宿泊が可能になります。

日本人観光客を想定するならば、こちらを選択するのがベストです。

住宅宿泊事業法には、住宅地域の生活環境の保護と、旅館業法に基づく宿泊業との公平な競争条件を確保するために、1年間の宿泊可能日数を180日までに制限する「180日ルール」と呼ばれる規定もあります。

賃貸住宅として人に貸し出すことに少しでも不安を感じるならば、事前に詳細を確認して、民泊の手続きを進めておけば安心できると思います。

■「競合が少ない」というアドバンテージがある

僕のこれまでの経験で考えると、島の家を賃貸物件として貸し出すことに対して、あまり神経質になる必要はないと思っています。

僕は現在、全国で数百軒の家を賃貸住宅として貸し出していますが、島の賃貸物件というのは、主要4島の場合と比べて賃貸のハードルが低く、入居が決まる確率も高いと感じています。

永野彰一『一生お金に困らない島投資の始め方』（クロスメディア・パブリッシング）

その理由は、主要4島と比べて、競合する物件が少ないことにあります。

東京に住みたいと考えている人が、都内で家を探して予算に合った物件が見つからなければ、隣接する埼玉や千葉、神奈川に目を向けることができますが、島の場合は、そうした選択肢がありません。

限られた地域、限られた物件の中で選ぶしか方法がないため、賃貸物件としてのハードルが下がるだけでなく、賃貸の候補として選ばれる可能性は非常に高くなるのです。

これもまた、島投資の大きなアドバンテージの一つだと思います。

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永野 彰一（ながの・しょういち）
投資家・事業家
1990年東京都生まれ。早稲田大学法学部卒業。14歳の時に取得した「乙種第4類危険物取扱者」を手始めに、100を超える資格を高校在学中の2年間に取得。最年少取得記録を多数保有している。プロの雀士でもある。現在は不動産投資家として活動し、全国に数百の山を所有。「山王」と呼ばれている。テレビ東京『日経スペシャル ガイアの夜明け』などメディアにも多数出演。

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（投資家・事業家 永野 彰一）