｢ルイ･ヴィトンの有無｣が"勝ち組都市"を見分けるヒントになる…閉店店舗の共通点と｢増えてるエリア｣の実名

移転した「ルイ・ヴィトン」銀座並木通り店（＝東京都中央区、2018年1月18日） - 写真＝時事通信フォト

都市の将来性を見極めるヒントはあるのか。金融アナリストの高橋克英さんは「海外の富裕層や投資家は、ルイ・ヴィトンの店舗がどの都市のどの立地にあるのかを、日本での不動産投資や事業投資における判断材料にしていることがある。ルイ・ヴィトンの店舗の有無が、勝ち組都市と負け組都市を見分けるヒントになるかもしれない」という――。

■ルイ・ヴィトンが茨城県から消える

2024年9月、フランスの高級ラグジュアリーブランドのルイ・ヴィトンが、茨城県水戸市の水戸京成百貨店にある県内唯一の店舗「ルイ・ヴィトン 水戸京成店」を2024年12月25日に閉店すると発表した。関東では元々店舗がなかった群馬県とともに、茨城県でもルイ・ヴィトンの店舗がなくなる事態にSNS上では「突然の閉店はショック」「水戸がますます寂れる」といった声があふれた。

実は近年、地方都市にあるルイ・ヴィトン店舗が相次いで閉店している。

2015年2月に「ルイ・ヴィトン 高知店」（高知県高知市）と「ルイ・ヴィトン 熊本鶴屋店」（熊本県熊本市）が閉店したのを皮切りに、2016年9月に「ルイ・ヴィトン 西武旭川店」（北海道旭川市）、2019年1月に「ルイ・ヴィトン トキハ大分店」（大分県大分市）、2021年8月には、「ルイ・ヴィトン 神戸阪急店」（兵庫県神戸市）が閉店した。

2023年8月には、「ルイ・ヴィトン うすい店」（福島県郡山市）、同年9月に「ルイ・ヴィトン 浜松遠鉄店」（静岡県浜松市）が閉店。今年に入ってからも7月には「ルイ・ヴィトン 柏店」（千葉県柏市）が閉店し、12月には「ルイ・ヴィトン 水戸京成店」が閉店予定というわけだ。

■老舗百貨店内のテナント店の閉店が目立つ

これら閉店となったルイ・ヴィトンの店舗には、①地元の老舗百貨店内のテナント店だった、②地域内の他の都市との競争に押され気味なエリアにあった、という2つの特徴がある。

実際、上述した過去10年間で閉店した店舗のうち、高知を除く全てが地元の老舗百貨店のテナント店の撤退だ。

言うまでもなく、ルイ・ヴィトンは、ブランド力も集客力も絶大である。このため、ルイ・ヴィトン側の出店や取引条件が厳しく、大家である地元の老舗百貨店側には、採算が合わない場合もあったとみられる。しかしながら、地方都市の中心地に立地する老舗百貨店にとって、格上の存在であるルイ・ヴィトンの誘致は、ブランド力の象徴となり競合他社との差別化にもなるため「三顧の礼」で迎えてきた。だから、ルイ・ヴィトンの店舗が、百貨店の1階正面など最高のスペースに店を構えているケースが多いのだ。

こうした経緯があるなか、多くの場合、直接の閉店理由は、ルイ・ヴィトン側が賃貸契約の更新をしないと決めたことになる。しかし、当然ながら、その背景には当該地方都市の人口減少に伴う競争力や購買力低下による、相対的な売上の低迷も影響していよう。

■地方百貨店自体も減少

日本全国の地方都市に共通するが、県庁所在地の駅前や繁華街の一等地であっても、アマゾンや楽天などのECサイトや郊外のイオンモールなどショッピングセンターに商圏を奪われることで、個人向けの小売り商業地としての役割は急激に低下しているのだ。そもそも百貨店自体も苦戦し閉店するなど数自体も大きく減少している。

例えば、ルイ・ヴィトンの店舗がある鹿児島県鹿児島市の地元の老舗百貨店「山形屋」は、業績不振のため私的整理の一種「事業再生ADR」を活用し経営再建中だ。また、すでに、山形、岐阜、島根、徳島では百貨店はゼロである。

閉店理由には、②地域内の他の都市との競争に押され気味なエリアにあった、ことも大きな要因だといえよう。

首都圏における東京一極集中は無論、大阪、名古屋に加え、「札仙広福」と呼ばれる都市圏の求心力も高まっている。北海道では札幌市、東北では仙台市、中国では広島市、九州では福岡市といった具合に各地方でも、ナンバーワンの中核都市への人口流入が続き、中心地の再開発などで地価高騰も伴って、ますますヒトとカネが集まる好循環が形成されている。一方で、周辺の他の地方都市が相対的に競争力を失い衰退することで、地方都市の間でも格差が大きく広がってきているのだ。

写真＝iStock.com／Jui-Chi Chan

※写真はイメージです - 写真＝iStock.com／Jui-Chi Chan

■中核都市への集中が進んでいる

2024年9月に国土交通省が発表した基準地価（2024年7月1日現在）によると商業地の変動率において、三大都市圏は前年比6.2％、「札仙広福」は同8.7％と全国平均の2.4％を超える高い上昇率となっている一方、「札仙広福」を除く地方全体では0.5％の上昇に留まっている。

こうした動きを先取りし呼応するように、冒頭で紹介したとおり、2015年以降、高知、熊本、旭川、大分、神戸、郡山、浜松、柏、水戸（予定）でルイ・ヴィトンの店舗が閉店していると言えるのではないだろうか。

その典型例の一つが神戸である。ルイ・ヴィトンは、1983年、銀座に続く2号店として神戸に出店するなど神戸には2店舗展開していたものの、2021年8月に「ルイ・ヴィトン 神戸阪急店」を閉店したことで、2022年3月に移転オープンした「ルイ・ヴィトン 神戸店」の1店舗に減っている。

背景には、関西圏での大阪一極集中が挙げられよう。梅田の大規模再開発などもあり、大阪一極集中が進むなか、産業構造の変化による地元大企業の流出や衰退、明石市など周辺自治体との競争などから、神戸市では、人口が150万人の大台を割って減少に転じているのだ。

※参考：高橋克英「『神戸より大阪のタワマンに住む方がステータス』日本屈指のブランド都市"神戸"が一人負け状態に陥った原因 同じ港町でも横浜市とは対照的な現状」（プレジデントオンライン）

■東京・大阪などの勝ち組都市では増えている

地方の店舗は次々と閉店する一方、東京や大阪や札幌ではルイ・ヴィトンの店舗は増え続けている。

2024年11月には「ルイ・ヴィトン 伊勢丹新宿店 4F」がオープン予定だ。同店は、同年3月にオープンした「ルイ・ヴィトン 伊勢丹新宿メンズ店 2F」に続き伊勢丹新宿店では2店舗目、新宿エリアだけでなんと4店舗体制となる。

参考までに、伊勢丹新宿本店の2023年度の売上高は前年比14.7％増加で過去最高の3758億円となり、日本一かつ世界最大級の売上を誇る百貨店である。

その他、2021年11月には、「ルイ・ヴィトン 阪急梅田店 ウォッチ ＆ ファインジュエリー」、2023年11月には、「ルイ・ヴィトン 大丸札幌店」がオープンしている。

また、2022年11月の「ルイ・ヴィトン 羽田空港店」、2023年7月の「ルイ・ヴィトン 成田空港店」に続き、2023年12月には、国内のルイ・ヴィトン空港内免税店として3店舗目となる「ルイ･ヴィトン 関西国際空港店」をオープンしており、インバウンドや国内外の富裕層をターゲットにした店舗展開をより明確化してきているといえよう。

写真＝LOUIS VUITTON／Daici Ano

2023年12月にオープンした「ルイ･ヴィトン 関西国際空港店」（ルイ・ヴィトン ジャパンプレスリリースより） - 写真＝LOUIS VUITTON／Daici Ano

■ついにニセコにも期間限定店舗が登場

日本を代表する世界的なスキーリゾートとして君臨する北海道ニセコにも、ルイ・ヴィトンが、2023年12月に期間限定の店舗「ニセコ ウィンター リゾート ポップアップストア」をオープンして話題となった。

ルイ・ヴィトンの本店はフランスのパリにあるが、世界中の最高級スキーリゾートにも店舗を展開しており、フランスのクーシュベル1850、スイスのサンモリッツ、グシュタード、クラン・モンタナ、米国のアスペンといった最高級スキーリゾートにも店舗がある。

世界の富裕層の需要に応える形で、こうした世界最高級のスキー場には、5つ星ホテルやミシュラン店が集まり、ルイ・ヴィトンのような高級ブランド店が軒を連ねることで、さらに富裕層を惹きつける好循環が生まれている。

「ルイ・ヴィトンの店舗がニセコに出来るとき、名実ともにニセコは、世界最高級のスキーリゾートとして認知されるといえるのかもしれない」（高橋克英『なぜニセコだけが世界リゾートになったのか　「地方創生」「観光立国」の無残な結末』講談社＋α新書）と指摘してきたが、まさに現実化しているのだ。

■国内には現在57店舗

現在、日本国内にはルイ・ヴィトンの店舗は57店舗あり（エスパス ルイ・ヴィトン2店舗を除く）、このうち百貨店などへのテナント出店ではない直営店は15店舗ある。

東京には16店舗、大阪には9店舗、名古屋には5店舗と三大都市圏を中心に店舗展開している。その他、複数店舗がある都市は、福岡に3店舗、札幌、横浜、京都に各2店舗ある。

写真＝iStock.com／Sean Pavone

※写真はイメージです - 写真＝iStock.com／Sean Pavone

なお、仙台、新潟、宇都宮、さいたま、千葉、成田、静岡、金沢、奈良、和歌山、神戸、岡山、広島、高松、松山、北九州、鹿児島、那覇には各1店舗ある。

ちなみに、20ある政令指定都市のうち、ルイ・ヴィトンの店舗がないのは、川崎市、相模原市、浜松市、堺市、熊本市の5都市になる。

■LVMHの一部門であるルイ・ヴィトン

ルイ・ヴィトンは世界最大の高級ブランド複合企業のLVMHの一ブランド部門だ。LVMHは、「ルイ・ヴィトン」や「ディオール」、「セリーヌ」に「ティファニー」「ブルガリ」「ウブロ」「リモワ」そして「ドン・ペリニヨン」に「ヘネシー」など現在75もの高級ブランドを有する。各ブランドは、①ファッション＆レザーグッズ、②ワイン＆スピリッツ、③香水＆化粧品、④時計＆ジュエリーなど6つの部門にバランスよく配置されている。地域別売上高も、本拠地のフランスを含む欧州、米国、日本、アジアとバランスが取れている。

世界一、二を争う富豪でもあるベルナール・アルノー会長兼CEOが率いるLVMHは、事業と地域の分散とクロスセリングに強みがあり、個々の高級ブランドの独立色が強く、消費者が同じ会社系列と意識することがないのも特徴だ。

■ルイ・ヴィトンの店舗を判断材料にする投資家

ルイ・ヴィトンのような、外資系ラグジュアリーブランドでは、直営店かテナント店契約かに関わらず、しがらみや先入観なく、国内外の富裕層やインバウンド動向などを踏まえ、単純にビジネスとして採算がとれるのか、成長性はあるのか、ブランドイメージの向上に貢献するのか、といった合理的な観点から立地や投資先が選ばれている。

このため、ルイ・ヴィトンの店舗がどの都市のどの立地にあるのか、また店舗の新規開業や撤退を追うことで、例えば、海外の富裕層や投資家などは、日本での当該都市での不動産投資や事業投資における可否判断材料としていたりする。

写真＝iStock.com／gopixa

※写真はイメージです - 写真＝iStock.com／gopixa

■勝ち組都市・負け組都市を見分けるヒントに

人口減少と少子高齢化が続く日本では、この先も過疎化が続くなか、各都市が、子育てや教育、移住支援など特徴を打ち出しながら、都市間競争を活発化しているが、全ての都市が生き残り成長するのは不可能である。

現実に、東京一極集中は続き、大阪、名古屋に加え、「札仙広福」と呼ばれる都市圏の求心力も高まっており、地方都市のなかでも格差は急速に広がってきている。

こうした動きを先取りし呼応するように、冒頭紹介したように、2015年以降、高知、熊本、旭川、大分、神戸、郡山、浜松、柏。水戸（予定）でルイ・ヴィトンの店舗が閉店している。

都市の経済規模や成長性だけでなく、個別の賃貸借契約内容や、再開発計画なども関係してくると思うが、この先、例えば、新潟、宇都宮、さいたま、千葉、静岡、金沢、奈良、和歌山、岡山、高松、松山、北九州、鹿児島といった都市にあるルイ・ヴィトンの店舗も閉店候補となる可能性があるのかもしれない。

前述した国土交通省が発表した基準地価（2024年7月1日現在）によると、商業地の変動率において、全国平均が2.4％と増加するなか、新潟県、栃木県、和歌山県、香川県、愛媛県、鹿児島県は前年比マイナスとなっている。

ルイ・ヴィトンの店舗がどこにあるのか、増えているのか減っているのかを観察することで、この先の勝ち組都市、負け組都市を見分けることができるのではないだろうか。

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高橋 克英（たかはし・かつひで）
株式会社マリブジャパン　代表取締役
金融アナリスト、事業構想大学院大学　客員教授。三菱銀行、シティグループ証券、シティバンク等にて銀行クレジットアナリスト、富裕層向け資産運用アドバイザー等で活躍。2013年に金融コンサルティング会社マリブジャパンを設立。世界60カ国以上を訪問。バハマ、モルディブ、パラオ、マリブ、ロスカボス、ドバイ、ハワイ、ニセコ、京都、沖縄など国内外リゾート地にも詳しい。映画「スター・ウォーズ」の著名コレクターでもある。1993年慶應義塾大学経済学部卒。2000年青山学院大学大学院 国際政治経済学研究科経済学修士。日本金融学会員。著書に『銀行ゼロ時代』（朝日新聞出版）、『いまさら始める？個人不動産投資』（きんざい）、『なぜニセコだけが世界リゾートになったのか』（講談社）、『地銀消滅』（平凡社）など多数。

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（株式会社マリブジャパン　代表取締役 高橋 克英）