コロナ後の生活スタイルに適応できる賃貸ガレージハウスが完成！

テレワークや在宅勤務の職住融合にも適応できるフリースペースのある住まいを提案します。

GarageHouse（ガレージハウス）京都南が2020年９月17日に完成しました。住まいにかかる課題を解決し、これまでにない賃貸住宅を造るため、顧客ニーズを分析し、アイデアを設計に盛り込み、プランニングを進めた結果、その答えが「ビルトインガレージのある住宅」となりました。まず最初のプロジェクトとして、けいはんな学研都市（関西文化学術研究都市）を形成する新しい街で、賃貸ガレージハウスの開発を推進しました。
GarageHouseは、ビルトインガレージのあるデザイナーズ賃貸住宅です。建物は、高断熱・高気密の省エネ性能に加え、地震・台風などの防災対策にウイルス除去機能付き換気設備を備えた高品質な住宅であるだけでなく、さらに機能美あふれる洗練されたデザインも兼ね備えています。GarageHouseは、１LDKにビルトンガレージ、フリースペース、ロフトが付いた広い間取りとマンションやアパートに属さない戸建て感覚の建物が特徴です。
コロナ後でも拡大すると予想されるテレワークや在宅勤務の職住融合にも適応できるフリースペースのある住まいを提案し、住まい手に快適で機能的な「暮らし」を提供いたします。



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【1.GarageHouse京都南の特徴】
GarageHouse京都南の特徴であるビルトインガレージは、広さが24平米、コンクリートフロアから天井までの高さが３mもある大空間の出入り口に電動オーバードアが設置されています。この空間は、愛車のシルエットを眺めるだけでなく、ビジネスと住居が一体となった職住融合をはじめ、趣味やスポーツを普段の暮らしとは違う非日常圏まで思う存分に楽しむことができます。

例えば、ビルトインガレージをEC（電子商取引）のビジネスで商品管理ができる倉庫として活用したり、クリエイティブな芸術作品を創作するアトリエとして利用できます。ゴルフのスイング練習、自電車のサイクルトレーニングなど、多種多様に楽しんでいただくことができます。フリースペースをSOHOやリモートワークなどの仕事ができるオフィスや趣味の時間を過ごすホビールームとして利用することもできます。
・気の置けない友人達と自慢の手料理でホームパーティを開催
・自然を思い存分に満喫するためのアウトドアの活動拠点
・ゴルフ練習用にシミュレーターやパッティンググリーンを設置
・EC（電子商取引）のビジネスで商品の管理倉庫として利用
・YouTubeなどSNS動画の撮影スタジオとして活用
・芸術作品を創作するアトリエ、工房、作業場として利用
・フリースペースをSOHO、テレワーク、在宅勤務で活用
・Microsoft、Google、Appleのようにガレージで起業

また、２階の天井高3.7mのリビングルームやロフト越しから見える自然の景色は、四季をとおして住まいに落ち着きと癒しを添えてくれます。好みの家具やインテリア用品で自分流に仕上げ、アバンギャルドな住空間を実現しましょう。このビルトインガレージのある自分流の暮らしは、趣味やスポーツの活動領域を広げるだけでなく、さらには起業による革新的なビジネスにチャレンジできるかもしれません。

ビルトインガレージは、昔の日本の家にあった土間に似た機能があり、建物の外と内をつなぐ中間的領域のよう場所で、屋外と室内を自在に変化させ、暮らし方に応じて多彩な使用方法が可能です。コンクリートで固められた床は、汚れたものや水を使う作業でも清掃が簡単で、使い勝手の良い空間となるからです。

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【2.高断熱・高気密の省エネ住宅】
GarageHouse京都南は、７層の壁からなる外壁断熱を採用しています。この中でもとりわけ、建物の熱移動の約80%を占める輻射熱（赤外線）を反射する遮熱・透湿防水シート（外反射断熱）で建物を包み込み、さらに全ての外壁と屋根に発砲ウレタン吹付け断熱を施工するなど、２重、３重の断熱と気密で、夏は涼しく、冬は温かい快適な室内環境を保ちます。

７層の壁からなる外壁断熱のうち、外側の窯業系サイディング（１次防水）と内側の遮熱・透湿防水シート（２次防水）との間に設けられた1.5cm程度の通気層は、壁体内の熱と湿気を排出するとともに、発泡ウレタン吹付け断熱との相乗効果により、高い断熱性能を発揮することができます。さらに、遮熱・透湿防水シートの内側で耐力壁となる構造用合板は、防蟻防腐性と透湿抵抗が小さいので、壁内結露の防止対策に貢献します。

高断熱・高気密の家では、家全体の温度のムラがなく、天井と壁や床に蓄えられた輻射熱が適温なので、冬に暖かく、夏に涼しい家となります。家の断熱性能が低い場合、対流熱による高出力の冷暖房設備が必要となりますが、温かい空気は軽いため浮き上がり、冷たい空気は重いため下に溜まってしまいます。人が快適と感じる「頭寒足熱」とは真逆の「頭だけ暑く、足元は寒い」という室内温度のムラがある状態となり、誰もが不快に感じてしまいます。

また、高断熱・高気密の家では、冬の窓から入ってくる太陽の輻射熱（赤外線）が無料の熱源となります。昼間は日射を取り込んで蓄熱体となる天井や壁、床に輻射熱を溜め込んで、室温が下がってくる夜間に自然放熱することで、室内の温度変化を少なくできます。

ところが、冬は暖かさをもたらす太陽光も夏になると一転して、猛暑、酷暑、炎暑、極暑、熱暑に例えられる不快な暑さの原因となります。夏に快適に暮らすためには、徹底して太陽の輻射熱を遮断することに尽きます。昼の高い太陽光は庇で遮ることができますが、朝の強い日射や夕方の西日は庇では遮ることができません。この場合、外付けブラインドやオーニングを日除けとして家の外に取り付けることで、陽射しを効率よく遮熱することができます。

GarageHouse京都南は、屋根、壁、窓、基礎の断熱性能を高めた高断熱・高気密の家ですから、冬は窓からの日射で部屋を暖めて家全体で輻射熱を蓄熱し、夏は窓から入る日射を「電動外付けブラインド」で遮断し、輻射熱を上手にコントロールすることで、省エネでありながら快適な室内環境が得られます。

〔断熱性能を高める構造体〕
・屋根：屋根下の天井に輻射熱を反射する「通気スペーサー」による通気層を設けています。この熱を排出する通気層をすっぽり覆うように「発砲ウレタン吹付け断熱」で断熱しています。
・壁：壁内に輻射熱を反射する「遮熱・透湿防水シート」で建物を包み込み、「発砲ウレタン吹付け断熱」で断熱しています。さらにモルタルの約６倍の断熱性能がある「窯業系サイディング」で外壁を覆っています。
・窓：夏は74%、冬は52%もの熱が家全体で出入りする窓は、国内最高基準の断熱性を誇る「Low₋E（アルゴンガス入り）遮熱型複層ガラス樹脂サッシ」を採用しました。
・基礎：寒冷地でも採用されている「押出法ポリスチレンフォームによる基礎断熱」を採用しました。床下の温度が外気の影響を受けにくく、室内環境に近いため、冷暖房効率が高まります。
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【3.地震・台風などの防災対策について】
GarageHouse京都南は、 地震、 台風、 大雨に強い住宅を目指して、 土地の選定、 建物の建築方法について、 計画を練りました。 現在の日本では、 地球温暖化の影響もあり、 地震だけでなく台風や豪雨などの被害が多発しており、 災害に強い住宅づくりが課題となっているためです。

まず、土地の選定については、土地の災害リスク情報をハザードマップで確認し、災害が起こりにくい土地を選ぶことからスタートしました。GarageHouse京都南は、新しい文化や産業の情報発信基地となるけいはんな学研都市に立地しています。この都市は、豊かな自然・歴史・文化的環境に恵まれ、地震、洪水などの災害リスクの低さが評価されています。安全、安心で豊かな暮らしを支えるこの街で、ビルトインガレージのある自分流の暮らしを賃貸ガレージハウスで始められます。
次に、建物の工法については、GarageHouse京都南から僅か３kmほどの距離にある世界最大の木造軸組の建築物である東大寺大仏殿と同じ「木造軸組工法」としました。東大寺の壮大な七堂伽藍を構成する江戸時代に再建された大仏殿をはじめ、鎌倉時代に再建された南大門、奇跡的に奈良時代（天平時代）の創建当初の姿で残っている転害門が長い歳月を経て現存していることが、木造軸組工法が震災に強い証左といえます。

ところで、聖武天皇は、国家の安定を祈願するために東大寺の大仏を建立したといわれています。８世紀前半の天平時代は、当時未知の感染症である「天然痘」が大流行し、政治の中枢にいた藤原四兄弟が天然痘で相次いで死去するなど、当時の人口の４分の１以上の人命が奪われました。医療や科学が発達した現在でも、新型コロナウイルスで社会が騒然となっていますが、当時の困難は、想像を絶するものであったに違いありません。

感染症と大地震は、「忘れた頃にやってくる」という言葉のとおり、感染症対策と同様に地震対策も忘れてはいけません。何より、日頃の防災意識と災害時に慌てず冷静に行動できる事前準備が大切です。居住地域のハザードマップを確認し、防災用品を点検するなど、新型コロナウイルス同様に予防対策に注力する必要があります。

なお、建物の形は、「総二階建て」としました。この形を選択した理由は、上下階とも同じ長方形の組み合わせであるため、上下階の柱や耐力壁の位置が一致する割合である直下率を高まり、耐震性能が向上するためです。この木造軸組工法の総二階建ての建物には、さらに地震に耐え、耐久性の高い住宅をつくるため、基礎、耐力壁、接合部等に十分な強さをもたすことができる安心のW地震対策を採用して、シンプルでありながらバランスの良い建物にすることで、さらなる耐震性能の向上に努めました。

〔安心のW地震対策〕
・減震ブレーキ（揺れない）：東洋大学が開発に参画した減震ブレーキを基礎と土台の間に100個以上設置することで、阪神淡路大震災クラスの震度７相当の揺れ800galを400gal前後（震度４相当）に抑えます。
・耐震構造（壊れない）：世界最高クラスの地震に強い建材と耐震専用金物を使用したパネル張りの面構造で、阪神淡路大震災クラスの震度７相当の揺れに８回堪える優れた耐震性能が実証されています。
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【4.ウイルス除去機能付き換気設備について】
ウィズコロナの時代には、住宅を密閉・密室にしないための換気が重要とされています。そもそも住宅の居室は、シックハウス法（2003年７月改正建築基準法）により、機械換気設備による24時間換気システムの設置が義務づけられています。この機会換気設備には、２時間で家全体の空気を入れ替えることができる性能が与えられています。

しかし、24時間換気システムにより、換気効率は向上するものの、適温・適湿の室内空気を排出し、新たにエネルギーを消費して外気を冷暖房するため、高断熱・高気密のメリットである冷暖房効率が低下してしまうという問題が発生してしまいます。そのため、真冬や真夏の多くの住宅では、暑さや寒さを和らげるため、外部に面する吸気口を閉じたり、機械換気設備を止めてしまっているのが現状ではないでしょうか。

〔24時間換気システムの種類〕
24時間換気システムは、第１種換気から第３種換気までありますが、一般的な住宅では低コストで施工方法が簡単な第３種換気が普及しています。
・第１種換気方式：給排気ともに機械で行う換気なので計画的な換気が可能です。安定的に新鮮な空気を給気しながら汚染した空　気を排気できます。
・第２種換気方式：排気側は自然換気、給気側を機械換気で行います。第２種換気は住宅にはほとんど設置されず、主にクリーンルームなどに採用される方式です。
・第３種換気方式：排気は機械換気、給気を自然換気で行うために、ファンの駆動エネルギーが小さく、第１種換気と比較して電気代が安くなります。基本的に室内の臭気や湿気が発生する箇所から排気します。

そこで、GarageHouse京都南は、「空気の質」への関心の高まりから注目されている最新設備である第１種換気方式の全熱交換換気システムを採用しました。この換気システムは、最も高価で施工方法が複雑であるため、新築時に綿密な換気計画を行う必要があります。改修では、技術的に実現不可能であることから、初期のプランニングの段階から設備導入を計画しました。

全熱交換換気システムは、24時間換気設備に熱交換率90%、湿度交換率82%を誇る高度な省エネ機能を持たせ、室内の熱だけでなく湿度も交換して換気するので、冬は過乾燥を防止し、室内の空気を適度にしっとりと保ちます。逆に夏は、エアコンの除湿負担を低減させるので省エネでエコロジーにもつながります。

例えば、冬の場合（室内23℃・湿度60%）は、０℃の外気を20℃まで温め、30%の湿度を55%まで回収して室内に取り込みます。熱交換機能のない換気システムで外気をそのまま取り込むと、室温は下がり、空気が乾燥してしまいます。逆に夏の場合（室内26 ℃・湿度 50%）は、30℃の外気を26℃まで冷やし、80%の湿度を55%まで排出して取り込んでくれます。

〔全熱交換換気システムの特長〕
・顕熱（温度）と一緒に潜熱（湿度）も同時に交換。
・熱交換率が夏90%、冬87%あり、室内の熱が逃がさず換気するので、冷暖房効率が高い。
・湿度交換率が夏82%、冬76%あり、梅雨時は除湿効果が望め、冬場は室内の乾燥が和らぎます。
・吸気口にフィルタやプラズマクラスターが設置されており、PM2.5、花粉、ウイルス等の除去に有効。
・汚れた重い空気を各部屋の床面にある排気口から排出するので、換気効率が高い。
・床下に本体ユニット（DCモーター）を設置するので、運転時の静粛性が高い。
・各部屋の壁面に吸気口を空ける必要がないため、建物の気密性を損なわないので遮音性が高い。

なお、この全熱交換換気システムは、吸気口にフィルタやプラズマクラスターが設置されており、ウイルス、花粉、PM2.5などの汚れた空気の殺菌作用と除去機能が備わっています。ウイルスが自宅内に潜んでいないか不安に感じる方も多いと思いますが、この換気システムがあれば、室内のウイルス除去に効果を発揮してくれるはずです。さらに、建物全体で室内の温度と湿度を快適なレベルでコントロールしてくれるので、カビ・ダニなどのアレルギー対策にも有効な省エネ・健康換気システムとなっています。

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【5.コロナ後の生活スタイルについて】
コロナ後の新しい生活スタイルの変化は、都心に住むという人口集中の流れを根本的に変化させます。通勤時間にとらわれない住まいの選択や自宅が職場となる職住融合など、これまでにない多様な生活の実現につながっています。住まい手のニーズに応じて、住宅の使用方法を柔軟に変化させることができるGarageHouseは、住まい手に快適で機能的な暮らしを提供します。

テレワークや在宅勤務で広がる職住融合のトレンドは、コロナ後でも拡大すると考えられます。これからは、在宅リモートワーク、オンライン会議は定着するものと予想され、そのために必要な空間ニーズは、より一層高まります。一部屋多いフリースペースのある住宅がこれからのトレンドになり、コロナ後には一気に加速するだろうと予感しています。

人が集まる便利な鉄道のターミナル駅より、独自の景観や文化がある街が人気となり、居住空間の広さを求めて郊外に住まいを移転する傾向がますます高まります。都市部の狭い住宅で我慢してきた採光、通風、騒音、断熱に対する不満が表面化し、これらを解決するため、郊外の落ち着きのある広い高性能住宅に需要が集まってくるためです。

当社が提案するGarageHouseなら、このような課題を解決して、テレワークや在宅勤務で長くなった在宅時間を充実させ、ワークライフバランスを改善させることができます。自由に使える空間と充実した設備を活用して在宅時間をもっと有意義に過ごしていただけます。

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【6.事業モデルについて】
GarageHouseを事業モデルとした理由は、郊外の１LDKにビルトンガレージ、フリースペース、ロフトが付いた一部屋多い広い間取りの住宅に新たな賃貸需要が生まれると判断しました。
・付加価値となるビルトインガレージ：１階にビルトインガレージとフリースペースを配置することで、SOHO、テレワークなど、仕事ができるオフィスや倉庫の機能が付加され、住まい手の様々なニーズに適応できます。
・住宅の基本機能をさらに充実：住宅の基本的な機能である「寝食」をさらに充実するため、２階の天井高3.7mのリビングルームやロフトを配置することで、「遊」のある住空間にマンションやアパートに属さない戸建て感覚の建物が禿頭です。
・日常交通手段となる自動車：住まい手は、自動車、バイクを日常の交通手段とするので、鉄道のターミナル駅や駅前立地に限定されることなく、住環境が整備された郊外であれば、容易にプランニングすることができます。

また、賃貸市場の統計データから、郊外の閑静な住宅地内に立地する戸建て感覚のGarageHouseに希少性が生まれると推測しました。 ※ 参考データ（ https://prtimes.jp/a/?f=d63049-20200930-3168.pdf ）
・人口減少と世帯数増加：人口が減少するものの、１人・２人世帯は増加しています。これらの世帯ニーズにマッチしたワンルームやファミリータイプのいずれにも属さない広く使いやすい1LDKの間取りは、希少であるため今後一層の需要が見込まれます。（データ１,２）
・需要と供給のミスマッチ：民営の借家の89.7%はアパート・マンションが占め、戸建ては6.8％のみ。国民の65.0％は、プライベートが保たれる住まいを望んでおり、需要と供給が完全にミスマッチとなっています。（データ３,４〕
・既存住宅への不満：単身、夫婦、親子の各世帯は、ありきたりな住環境や住宅性能に不満を抱えているだけでなく、実際に住替えや改善のための計画を実行しています。（データ５,６,７）

GarageHouseは、通常のアパート、マンションとは一線を画し、独自性のある居住用建物で、住まい手に快適で機能的な「暮らし」を提供し、生活の質の向上に貢献できると考えています。
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【7.GarageHouse京都南の物件概要】
所在地：京都府木津川市梅美台7-８-54
延床面積：84平米（各戸共通）
１階：42平米（ガレージ24平米（約13帖）含む）
２階：42平米（ロフト11平米（約６帖）除く）
戸 数：２戸（East、West）
駐車場：最大３台（ビルトインガレージ１台、屋外２台）
交 通：京奈和自動車道 木津ICから3.4km
前面道路：幅員６m（北側、東側）
完 成：2020年９月17日
※物件の詳細は、「当社Webサイト（ https://garagehouse.co.jp/ ）」をご参照ください。

■ビルトインガレージの電動オーバードア
[動画1: https://www.youtube.com/watch?v=Ij_KfbT33bM ]

■建物を地上から上空にかけてドローン撮影
[動画2: https://www.youtube.com/watch?v=AizjlH_6nvE ]

※ 国土交通省航空局 飛行許可承認済み及び私有地上空で撮影

【8.GarageHouse京都南の賃貸情報】
タイプ：１SLDK（LDK、洋室、ビルトインガレージ、フリースペース、ロフト）
賃貸料：124,000円/月（各戸共通）
共益費：6,000円/月（各戸共通）
費 用：礼金1か月、敷金１か月、その他（保証人代行会社保証料、借家人賠償保険加入、仲介手数料等）
設 備：［ガレージ設備］電動オーバードア、セコム火災監視サービス、LED 照明、DC自動換気扇、EV充電設備、温水スロップシンク、［住宅設備］全熱交換換気システム、電動外付けブラインド、システムキッチン（IH コンロ、浄水シャワー混合水栓、食器洗い乾燥機、家電ユニット、パントリー）、ユニットバス（浄水シャワー、保温浴槽、浴室乾燥機、追い炊き機能）、洗濯給湯ユニット、タンクレストイレ、無垢フローリング（オーク、杉）、ワードロープ、［電気設備］エコキュート、全館LED照明、エアコン、シーリングファン、1G光インターネット回線、［セキュリティ設備］Ｗ地震対策、セコムホームセキュリティシステム、テレビモニター付きインターホン、リモコン＆カード式玄関電子錠、宅配BOX
仲 介：株式会社京都ベストホーム 京都府知事（3）第12174号

【9.企業情報】
社名：合同会社フクモト
代表者：代表社員 福本 強
メールアドレス：[e-mail]
Webサイト：https://garagehouse.co.jp/

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