新型コロナウイルス: 国内不動産市場への影響は?

PR TIMES / 2020年3月5日 9時35分

大手総合不動産サービス会社コリアーズ・インターナショナル(Colliers International)(NASDAQ: CIGI; TSX:CIGI)は本日(3月3日)「新型コロナウイルス:国内不動産市場に与える影響は?」を発表しました。当レポートは、新型コロナウイルス(COVID-19)の発生に伴う国内経済への懸念が増しているなか、コロナウィルス感染症拡大が国内不動産市場に与える影響についての考察、弊社推奨をまとめたものです。



新型コロナウイルス(COVID-19)の発生に伴う国内経済への懸念が増している。中国は引き続き輸入の29%と輸出の22%を占める日本最大の貿易相手国でありつづけ、国内需要そして国内供給の両方への悪影響は今後数カ月にわたって徐々に顕在化していくだろう。

投資家に対する弊社推奨は³:


投資対象として、近代的設備が不足する物流施設。アジア最大のイールド・スプレッドが確保できる東京オフィスを検討する


テナントに対する弊社推奨は⁴ :


移転計画、内覧活動、新築ビル竣工時期などは相応の延期が予見されるため、予定されていた貸借契約の更新などはやや前倒しで行っていく
公衆衛生の懸念が高まる中、働く場所の分散を可能とする「フレックス&コア」戦略を推進させる
郊外のサテライト・オフィスでの就業を可能とする「シティ・キャンパス」形式のオフィス設計を検討する



[画像1: https://prtimes.jp/i/46143/17/resize/d46143-17-868309-3.png ]


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1月15日にCOVID-19の国内初の症例が発表されて以降、 3月1日時点で 250人の国内感染例、うち41人(16%相当)が退院したことが公表されている² 。 3週間以上前にシンガポールで同様の取り組みが発動された後、ようやく安倍内閣でも在宅勤務開始の奨励や、イベント等の延期やキャンセル等を要請しはじめた。ビジネス活動の減少は観光客の消費を減らすだけでなく、中国からの輸入に中間資本の総生産量の約45%を依存している国内サプライチェーンにおいても悪影響が顕在化しつつある¹。

弊社予測は:

中国からの需要低下により、商品市場価格指標は10%以上低下した。また内製される部品の生産量が減少するため、価格上昇だけでなく、予定されていた納期が3~5四半期程度遅れる可能性も高まる
新型ウイルスが流行する期間の悪影響としては、投資活動の低下、貸借取引締結や更新の遅延、より安全な資産クラスへの需要は増加、一方リスクの高い資産ではリスク・プレミアムが上昇等

*Capital IQ、ブルームバーグ 
¹オックスフォード・エコノミクス2020年2月27日付「 コロナウイルスは世界経済にどのように影響するか 」。 ²Coronavirus COVID-19 Global Cases by Johns Hopkins CSSE
³Colliers : COVID-10: Impact on APAC real estate capital markets
⁴Colliers : COVID-19: IMPACT ON APAC OCCUPIER PROPERTY MARKETS.
注: 1 平方メートル = 10.76 sqf、 2020年2月末現在の通貨換算レート:USD1 = 110円


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危機対応からの教訓
グローバル株式市場に比べて国内株式市場の失速は急速

年初来の日経平均株価指数は、S&P 500の約9%、J-REITの約6.5%を上回る約14%の下落を記録している。このような株価調整は拙速かつ秩序に欠けるともいえるが、2011年の東日本大震災時の17%下落、2008年の世界金融危機時の42%下落とは比べられるものでもない。

裁量的支出に関する資産を除けば、賃料は安定推移する見通し総体的に日本の不動産賃料は、 貸主寄りの固定賃料契約に2000年以降の供給不足が相俟った結果、 安定推移してきた。東京オフィスの賃料をみても、2009年初めに頭打ちした後、2013年初頭から再び緩やかな上昇を続けている。不動産証券化協会(ARES)が発表した暫定データによると、COVID-19の流行以前から、 東京の店舗賃料は 勢いを失っており、2018年第1四半期のピークからすでに34%減少している。同様に、大阪ホテル賃料も、2017年第2四半期に頭打ちした後、約47%下落している。

不動産価値の下落は早期にとどまり、迅速に回復する見通し
価格推移を振り返ると、2011年の東日本大震災は局所的かつ物質的な影響にとどまった一方で、 2008年の 世界金融危機は資金繰りの悪化なども絡まり、当時の不動産価格の下落幅は震災時の4倍まで拡大した。資産別では、GDP成長率との関連性が高い資産クラスが、相対的に大きな影響を受けた。オフィス資産の下落幅は13%に達し、店舗とホテルがそれに続く。ただし、物流資産は、長期的な需要ドライバーが健在であることから、比較的安定した価格を維持することができた。

2020年新型ウイルス関連では同様の不動産価格下落を弊社では見込んでいない。資金繰りや物理的ダメージを受けた過去の危機と違い、今回の危機に関する悪材料は裁量的支出と市場の信頼感の維持にかかるものが大半であるためである。

取引件数は戦術的なポジション調整を反映していく見通し
過去の危機対応を鑑みれば、リスク選好度の低下に伴い個別の取引規模は小さくなるものの、取引件数はそれ程影響を受けないことが予見される。金融危機及び東日本大震災時の際の動向をみると、例えば店舗の総取引面積をみると、前年比39%、前年比31%減少した。一方、同期間の取引総数をみると前年比3%、前年比10%の減少に留まった。どちらの危機を通じても、相対的に物流施設は堅調を維持していることは興味深い。
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「新型コロナウイルス: 国内不動産市場に与える影響は?」の 詳細レポートは、以下のリンクよりダウンロードできます。 https://f.tlcollect.com/fr2/620/42999/Colliers_Japan_Flash_COVID19_JAPANESE.pdf


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コリアーズ・インターナショナルについて

コリアーズ・インターナショナル(NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI は世界68カ国で展開し、主たるマーケットで1万4000人以上の企業家精神に富む従業員が協力し、テナント、オーナー、投資家のお客様の不動産価値を最大化するために専門家のアドバイスとサービスを提供している世界有数の大手総合不動産および投信運用会社です。

当社株式の約40%を保有する経験豊富な経営陣は、20年以上にわたり、業界をリードする投資収益率を株主に提供してきました。2018年の企業収益は28億ドル(関連会社を含む33億ドル)で管理している運用資産額は260億ドルを超えました。当社の成功を加速について詳細は弊社のWebサイトをご覧いただくか、LinkedIn、Twitter、YouTubeの当社公式ページよりご確認ください。


コリアーズ・インターナショナル日本法人について

日本においては、コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社(日本本社: 東京都千代田区内幸町)にて、不動産投資仲介、テナント向けサービス、プロジェクト・マネジメント、オフィス・リーシング、鑑定およびアドバイザリー・サービスを中核事業として、法人向けの総合不動産サービスを提供しています。 コリアーズの専門家は、顧客の成功を第一に考え、ユニークな視点と革新的なアドバイスで顧客企業の取引を成功へと導きます。
[画像4: https://prtimes.jp/i/46143/17/resize/d46143-17-298918-1.jpg ]


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