東京オフィス賃料、11四半期連続で上昇 大阪の空室率は2四半期連続で大幅に低下

ジャパン プロパティ ダイジェスト　2014年第4四半期（10‐12月）

総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長 河西利信）は、日本のオフィス、リテール、ロジスティクス、ホテル市場における市況、需給や空室状況、賃料・価格動向及び12ヵ月予測をまとめた調査レポート「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD）2014年第4四半期」を発表しました。セクター別の概要は、以下の通りです。

東京のAグレードオフィス市場
賃料
11四半期連続の上昇
月額坪当たり33,399円（共益費込）となり、前期比0.4％の上昇と、[IN(1] 11四半期連続の緩やかな上昇となった。大手町・丸の内、渋谷は上昇がみられた一方、六本木と汐留の一部のオフィスビルで緩やかな下落がみられた。2014年通年の賃料は、前年比5.0%上昇し、2013年の同2.4%の上昇から加速した。

空室率
大手町・丸の内と赤坂・六本木の空室率は1%台へと低下
空室率は3.0％（前期比0.9ポイント低下、前年比0.4ポイント低下）。大手町・丸の内、赤坂・六本木は1%台へと低下した一方、日本橋、汐留、渋谷の一部のオフィスビルではわずかに上昇がみられた。

ネット・アブゾープション※1
第4四半期は64千m2 で、2四半期ぶりのプラスとなった。情報通信業、専門サービス業、製造業等のテナントが拡張や集約のために移転を行った。2014年通年のネット・アブゾープションは287千m2 となり、前年並みとなった。

供給
第4四半期に新規供給はみられなかった。2014年通年の新規供給は、6棟で合計270千m2 、ストックは4.1%増加した。

価格・投資利回り
投資利回りは5四半期連続低下、価格上昇を下支え
第4四半期は、投資利回りが5四半期連続で低下し、価格は11四半期連続の上昇となった。2014年通年の価格の上昇率は19.3%となり、2014年の同6.1%から大幅に加速した。

12ヵ月見通し
賃料、価格ともに上昇
賃貸市場では、経済成長を背景に需要は安定的に推移するのに対して、新規供給は過去10年平均並みにとどまる見通しであることから、空室率は現状の低位を維持し、緩やかな賃料上昇を下支えする見通しである。投資市場では、賃料上昇等を背景に価格は一層上昇する見通しであるものの、投資利回りは過去12か月にかけて急速に低下していることから、より一層の低下余地は少ないものと考えられる。

※1当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減

大阪のAグレードオフィス市場
賃料
2四半期連続で上昇
月額坪当たり15,674円（共益費込）。前期比0.3%の上昇となり、2四半期連続で上昇した。上昇をけん引した梅田サブマーケットでは空室の減少が続いていることから、オーナーが自信を回復している。2014年通年の賃料は前年比0.6%の上昇となり、3年ぶりのプラスとなった。

空室率
「グランフロント大阪」稼働率向上が空室率を押し下げ
空室率は8.1%。前期比0.6ポイント、前年比2.2ポイントの低下となり、2四半期連続で大幅に低下した。稼働率が70%に達した「グランフロント大阪」を擁する梅田は低下が顕著となった一方、本町、大阪ビジネスパーク、中之島等の一部オフィスビルでは緩やかながら上昇がみられた。

ネット・アブゾープション
第4四半期は21千m2 。製造業、専門サービス業、物品賃貸業等のテナントが集約等のために移転を行った。

供給
2013年「グランフロント大阪」以来の新規供給
満室で稼働を開始した「宇治電ビル」（貸床面積: 13千m2 ）が竣工し、ストックは前年比0.8%増加した。新規供給は2013年に竣工した「グランフロント大阪」以来となった。

価格・投資利回り
投資利回りは5四半期連続で低下、価格は5四半期連続の上昇
第4四半期の投資利回りは5四半期連続で低下し、5四半期連続の上昇となった価格を下支えした。日銀の金融緩和により歴史的低水準へと低下した長期金利等を背景に、2014年通年の価格は前期比11.4%の上昇となり、7年ぶりのプラスとなった。

12ヵ月見通し
賃料の上昇率が加速、価格も上昇
賃貸市場では、経済の安定化にともない需要は堅調となる一方、新規供給は過去10年平均比80%と控えめな水準にとどまることから、空室率には下方圧力が加えられ、賃料は上昇率が加速する見通しである。投資市場では、投資利回りが一層低下する見通しであることから、賃料上昇の加速とあいまって、価格は上昇する見通し。

JLLリサーチ事業部長の赤城威志は、次のように述べています。
「2014年末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は3.0%とリーマンショック前の水準まで低下しました。まとまった面積の空室がないことから、オーナーの強気姿勢は新規賃料から継続賃料の引き上げにも広く波及してきています。このような賃貸市場を反映して投資市場は活発さを増しており、当四半期の商業用不動産取引額は第4四半期としては過去最高を記録しました。2015年もこのトレンドの継続が見込まれ、更なる市場の活性化が期待されます」

東京のリテール（商業施設）市場
賃料
9四半期連続上昇
月額坪当たり69,195円（共益費込）。前期比0.1%の上昇となり、9四半期連続の上昇となった。2014年通年の賃料は前年比4.3%の上昇となり、2013年の同4.8%の上昇とほぼ同じ水準となった。

価格・投資利回り
5四半期連続で上昇
前期比2.3%、前年比12.3%上昇し、5四半期連続の上昇となった一方、投資利回りは3四半期連続の低下となり、2008年の水準へと低下した。

12ヵ月見通し
空室は限定的、賃料は緩やかに上昇
小売業者の旺盛な需要を反映して、2015年に予定されている新規供給「（仮称）銀座5丁目プロジェクト」「（仮称）銀座６丁目瀧山町ビル跡地計画」「（仮称）神宮前6丁目プロジェクト」におけるテナントの成約状況は、極めて順調。こうした需要は継続する見通しであることから、空室は引き続き限定的となり、賃料の緩やかな上昇を支える見通し。投資市場では、資金調達環境が改善していることから、投資家の取得意欲は継続する見通しであり、投資利回りは低下する可能性がある。

東京のロジスティクス（物流）市場
賃料
14四半期連続上昇
月額坪当たり6,125円（共益費込）。前期比1.5%の上昇となり、14四半期連続の上昇となった。2014年通年の賃料上昇率は前年比3.6%となり、前年の同1.4%の上昇から加速して3年連続の上昇となった。

需要
需要は引き続き旺盛
第4四半期の需要は引き続き旺盛となり、3PL業、製造業、卸売業・小売業等が牽引した。こうしたテナントが賃借活動を行った結果、特に東京圏全体でみられた比較的大量の新規供給が概ね高い成約率で稼働を開始した。

供給
第4四半期に東京ベイエリアで新規供給はみられなかった。東京圏全体をみると、「グッドマン水江」（延床面積69千m2 ）が満室で稼働を開始したほか、「八千代物流センター」（延床面積58千m2 ）、「（仮称）横浜市緑区物流センター」（延床面積43千m2 ）が竣工。

12ヵ月見通し
好調な経済状況が需要を下支え
経済状況は堅調な需要を下支えする見通しであるものの、多くの供給が見込まれる内陸部における賃料の緩みが東京ベイエリアの賃料上昇率に影響を与える可能性がある。

東京のホテル市場
需要
訪日外客数増加、国内のビジネス、レジャー需要に伴い堅調な伸び
訪日外客数は2014年初来11月までの累計で前年同月比28.2%増の12.2百万人となった。これは中国と台湾からの訪日客が前年比でそれぞれ82.2%と27.0%の大幅な増加となったことに起因する。また、タイとマレーシアからの訪日客も、2013年7月以降の観光ビザの規制緩和により、前年比でそれぞれ46.2%と42.0%の大幅な増加となった。2014年9月30日よりインドネシア、フィリピン、ベトナムへの数次ビザの緩和が行われたことにより、これらの国々からの訪日客数も今後増加することが期待される。国内の宿泊需要は、2013年にアベノミクスが打ち出されて以来、ビジネスならびにレジャーの双方について継続的な成長が見られている。また、円安や格安航空会社の躍進も国内需要を後押ししている。

供給
アマン東京が部分開業
客室数84室を備えるアマン東京が都内最高級ホテルとして2014年12月22日に部分開業した（2015年春に全面開業を予定）。その他の4ツ星または5ツ星ホテルの新規開業はなかった。また、宿泊主体型ホテルでは、2014年12月に329室を備えるミレニアム三井ガーデン銀座東京が、国内初のミレニアムブランドのホテルとして、三井ガーデンホテルズとの共同ブランドで開業した。2015年は、新規の4ツ星または5ツ星ホテルの開業は予定されていない。

運営パフォーマンス
RevPARは過去最高水準の2007年を超えるペースで推移
東京における5ツ星ホテルの運営パフォーマンスを見てみると、1日当り販売可能客室数当り宿泊売上(RevPAR)が年初来11月までの累計で前年同期比14.0%の増加となっている。これは客室稼働率と平均客室単価（ADR）がそれぞれ4.0%と9.5%伸びたことによる。年移動平均では、RevPARは2012年第2四半期以降、継続して成長軌道を描いており、RevPARが過去最高の水準にあった2007年を超えるペースで推移している。

12ヵ月見通し
引き続きADRの上昇がRevPARの成長を牽引
国内外の宿泊需要は引き続き増加が見込まれる。当該増加基調は、近年における安倍内閣の経済政策や過去最高水準の訪日客が主たる要因と考えられる。客室稼働率は既に過去7年で最高水準まで回復していることから、短期的にはADR上昇がRevPARの伸びを牽引する形となっている。
2020年東京オリンピック開催が決定したことで、今後数年に亘って東京における客室需要と供給の伸びが見込まれる。新たなホテル開発が計画され、既存のホテルはADRの上昇により恩恵を受けるだろう。

JLLホテルズ＆ホスピタリティ事業部 マネージングディレクターの沢柳知彦は、次のように述べています。
「アジア諸国に対するビザ発給要件の緩和により、インバウンド需要拡大が顕著なことから、宿泊ビジネスにおける消費増税の影響は軽微と見られます。ホテル投資マーケットも活況を呈しており、短期的にキャッシュフロー増加が見込めるホテル資産が人気を博しています」

【補足】
本レポートの日本での調査対象地区は次の通りです。
東京CBD（中心業務地区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大阪CBD（中心業務地区）：中央区、北区
東京リテール：銀座と表参道のプライムリテールマーケット
東京ロジスティクス：主に東京都のベイエリア（品川区、大田区、江東区）
東京ホテル：特段の説明がない限り東京所在の5ツ星ホテルマーケット

「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD） 2014年第4四半期」の詳細はwww.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。

JLLグループについて
JLLグループ（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約58,000名、230超拠点で展開し、年間の手数料収入は約47億米ドル、総売上高は54億米ドルに上ります。2014年度は、プロパティ・マネジメント及び企業向けファシリティ・マネジメントにおいて、約3億1,620m2 （約9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、990億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベスト マネジメントは、総額536億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インクの企業呼称及び登録商標です。

JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、81事業所で29,000名超のスタッフを擁しています。2014年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは7ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞、 また2013年ユーロマネー・リアルエステート・アワードにおいては9つの賞を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp

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