2025年オフィス市場・物流市場マーケット予測を発表

オフィスマーケットはコロナ禍後、働き方の柔軟化とリモートワークの普及が、企業の立地選好に変化をもたらした／ 物流市場マーケットは2024年問題が、物流テナントの立地選定に新たな選定要件をもたらした



　大手総合不動産コンサルティングサービス・投資運用会社であるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（代表：小笠原 行洋、本社：東京都千代田区、NASDAQおよびTSX：CIGI、以下コリアーズ・ジャパン）は、2024年10月30日（水）に「2025年オフィス市場・物流市場マーケット予測」を発表いたしました。


■これまでのオフィスマーケット
　2019年頃は、多くの企業が人員増加に対応するためにオフィスを拡張し、空室率は空前の低水準でした。2020年から2022年にかけて、コロナ禍の影響でリモートワークが急速に普及し、働き方が大きく変化しました。リモートワークを併用する前提で大幅に面積を減らすテナントが現れ、空室率が上昇し、「オフィス不要論」や「柔軟なハイブリッドモデルの可能性」といった意見が飛び交いました。2023年から2024年は、リモートワークが定着する中で企業は出社の必要性を再認識し、出社への回帰傾向が強くなりました。 ただし、オフィスの使われ方は2019年以前とは大きく異なり、リモートワークを併用し、フリーアドレスなど柔軟な環境整備が行われています。


■2025年のオフィスマーケットの見通し
　2025年のオフィス需要では、「オフィス環境改善」と「人材採用力強化」が引き続き重要なテーマとなっています。この流れは、交通安全性や立地、そして最新のアメニティ設備を備えたオフィスビルが重要を集めています。交通利便性に関しては、単に駅から近いというだけでなく、沿線の特徴やアクセスのしやすさに関心が集まっています。このような背景から、特にコロナ禍で空室の増加が著しかった品川エリアの回復が顕著になっています。
新規供給は2024年比では増加しますが、大型の供給が相次いだ2023年の供給量は下回ります。2025年に竣工する大型オフィスビルは、山手線東側のエリアの立地が多い傾向となっています。また、テナントの内定状況は良好で、東京全体の空室率には大きな影響を与えない見通しです。


調査結果詳細

[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/46143/103/46143-103-2bf19a96d1b9966b02e417b38027c477-406x277.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]

【2025年~2027年のオフィス供給量】今後もオフィスの供給は続くと予想されています。2024年の供給は比較的落ち着きましたが、2025年は供給量が増加傾向にあります。ただし、その水準は過去に大きな供給のあった2020年や2023年よりは低くなる見通しです。



[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/46143/103/46143-103-d3c08c5a050b2d92ac752478b9e3137d-380x280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]

【新築オフィスのテナント内定状況】2025年の竣工前テナント内定状況は、経済回復や市場環境の改善などにより2024年よりも良い傾向にあります。





■これまでの物流施設
　2019年頃は、ネット通販の普及により、Eコマース事業者の配送拠点需要が市場を牽引していました。2020年から2022年にかけて、コロナ禍による「巣ごもり需要」が生まれたことで、ネット通販の普及が加速し、物流施設市場にはさらに大きな成長期待が寄せられるようになりました。特に、配送拠点として物流施設を借りるネット通販事業者が増加し、東京圏の空室率は1％以下まで低下しました。2023年から2024年は、コロナ禍の需要増加を受けて開発が進められた大型物流施設が竣工し始めました。コロナ禍の終焉により、小売業界では実店舗に客足が戻り始め、ネット通販の成長は鈍化。結果として、物流施設に対する需要に対して供給が過大になり、竣工した新築の物流施設には未入居の空き区画が目立つようになり、空室率が上昇しました。

■2025年の物流施設マーケットの見通し
　2025年の物流施設マーケットの課題は「需給バランスの改善」と「空室の解消」がテーマとなります。コロナ禍以降の供給の増加の結果、供給超過の状況が続き、依然として市場には多くの空室が残ると予想されます。空室を抱えているのは主に新築物件であるが、建設コストの上昇から、賃料を値下げしての契約促進の余地は限定的であり、この状況がしばらく続くと予想されます。
一方で「2024年問題」は、物流テナントの立地選定に新たな選定要件をもたらしました。サプライチェーンの改善、再構築の流れは続くものの、企業が物流拠点を置く立地については、オフィスと同様、場所による需要の偏在が明瞭になると考えられます。



【東京圏の需給バランス】
　供給量が年によって変動する一方で、需要の水準は比較的安定しています。（70万坪～80万坪）
2025年の供給量は、2024年より減少する見込みにあります。
しかし、過去の平均的な需要水準である70万坪～80万坪の水準を上回るとみられ、空室率のトレンド転換はまだ予想しにくい状況です。

【建設コスト上昇の物流施設開発への影響】
　近年の急速な建設コストの上昇に対して、物流施設の賃料は伸び悩んでいます。



コリアーズについて
　コリアーズは、ナスダックおよびトロント証券取引所に上場する、世界有数の大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社です。世界68か国で事業を展開し、22,000人のエンタープライズ精神に富んだ従業員が、テナント、オーナー、投資家といった顧客企業の不動産価値を最大化するため、専門的なアドバイス・サービスを提供しています。また、当社株式を保有する経験豊富な経営陣は、29年以上にわたり、年間約20%の投資収益率を株主に提供してきました。年間収益は44億ドル、運用資産は960億ドルです。


コリアーズ・ジャパンについて
　コリアーズ・ジャパンは東京・大阪の拠点に100人以上の専門家を擁し、国内外の投資家・オーナー・テナント向けに、オフィス リーシング、インダストリアル リーシング、リーシングマネジメント、キャピタルマーケット、インベストメントサービス、プロジェクトマネジメント、デザイン ビルド、ワークプレイス コンサルティングおよび不動産鑑定およびホテルズ＆ホスピタリティのアドバイザリー業務を提供しています。

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