居住用の家屋と土地の所有者が異なる場合の譲渡特例はどうなる？

マイホームを売った場合には、それが生活必需品でもあることから、その譲渡所得について所定の要件を満たせば、税務上特例が認められています。一例を挙げると、以下のような特例があります。

■譲渡特例

・　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率
・　特定の居住用財産の買換えの特例
・　居住用財産の３千万円控除　etc

なお、これらのうち、一番よく使うのは居住用財産の３千万円控除です。この特例は、居住用財産の譲渡所得について、３千万円を控除できるとする制度です。この居住用財産の３千万控除について、注意点などを解説します。


■居住用財産の特例は家屋が中心

居住用財産の特例で押さえなければならないのは、特例の対象になるのは原則として「家屋」になるということです。言い換えれば、土地は原則として対象にならないとされます。

原則として、と申しましたが、家屋を原則としながらも、税務上土地の譲渡についても、居住用財産の３千万円控除を受けられる場合があります。具体的に申し上げると、

・　家屋とともにその敷地や借地権を譲渡した場合
・　以前に住んでいた家屋や敷地について、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合

といった場合です。上記のほか、住んでいた家屋を取り壊したような場合でも、一定の要件を満たせば、居住用財産の３千万円控除の適用を受けられるとされています。

■押さえておきたい盲点

それ以外にも、居住用財産の３千万円控除について、税理士でも見落としていることが多いケースがあります。それは、居住用財産の前提である居住用家屋と、その敷地である土地の所有者が異なる場合です。

先ほど申し上げた通り、このようなケースについて、敷地は特例の対象にならないはずです。あくまでも、家屋が特例の対象になるという前提があるからです。

しかし、国税の通達で、以下のようなケースは所有者が敷地と家屋で異なっていたとしても、原則として居住用財産の３千万円控除の適用を受けられるとされています。

（1）　その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。

（2）　その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。

（3）　その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

これら３つの要件に該当すると、適用を受けられる可能性がありますので、税理士などの専門家に相談して適用を判断することとしましょう。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。

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