駐車場の相続税評価はどうすればいい？評価が実は簡単ではない理由とは？

相続税で問題になる土地評価ですか、実務上件数が多いものの、判断に迷うものとして貸し駐車場の評価があります。この貸駐車場の評価は、大きく分けて３つのパターンに分けられます。

■地主が直接営業している場合

土地の所有者である地主が自分の土地で貸駐車場を営業している場合、その評価は評価減のない自用地として評価されます。この評価はアスファルト舗装をして貸す場合と、舗装をしない青空駐車場でも変わりません。

土地を貸す場合には、利用が制限されるという意味で評価減の対象になりますが、駐車場の場合には利用が制限されるとまで言えないとして、自用地として評価されます。

■土地を貸して業者が駐車場業を行う場合

一方で、駐車場業を行う業者に自己の土地を貸して、その業者が設備を設けて駐車場として活用している場合には、その土地を貸していることは間違いありませんので評価減の対象になります。この場合の評価減ですが、賃借権という権利を控除することができるとされています。

具体的に申し上げると、以下の二つの賃借権の区分に応じ、その土地の自用地としての評価額に、それぞれの定める割合を乗じた金額が、控除の対象になります。

１　賃借権の登記がされているもの、権利金等の支払いがあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものである賃借権

賃借権の残存期間　/　割合
５年以下　/　５％
５年超１０年以下　/　１０％
１０年超１５年以下　/　１５％
１５年超　/　２０％

（２）上記以外の賃借権の場合

（１）の割合の１／２

■貸しビルやマンションの駐車場の場合

その他、駐車場には貸しビルやマンションの入居者等のための駐車場もあります。このような駐車場は、原則としてその貸しビルやマンションと一体としてとらえられ、その貸しビルやマンションと一体で評価されます。

ただし、マンションの駐車場と言いながら、マンションに入居していない他人が使っているようなケースは、マンションと駐車場は別物であるとして、別途評価する必要があります。この点、実際の利用状況や契約書の内容によって判断しますので、このようなマンションを評価する場合には注意が必要です。とりわけ、道路を挟んでマンションと駐車場が分断されているようなケースは、一体と見られることはないと考えられますので、注意が必要です。

このように、駐車場の評価はいろいろと複雑ですから、専門家の意見も参考に慎重な対応が必要になります。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。

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