路線価計算だけでは土地評価は決まらない！加減されるケースとは（松嶋洋）

相続税で問題になる土地の評価は、地域によって路線価方式か倍率方式のいずれかで計算されます。路線価とは、国税庁が決める１㎡あたりの価格をいい、道路ごとに決まっています。路線価は毎年７月に、その年分の価格が国税庁から公表（平成２７年分はこちら）されます。
この路線価が付されている道路に接する土地については、路線価方式で評価することになり、そうでない場合には倍率方式で評価することになります。
なお、倍率方式は、土地の固定資産税評価額に、所定の倍率を乗じて土地の評価額を計算する方式です。

■路線価方式の考え方

路線価方式による計算は、原則としてその接する道路に付された路線価に、面積をかけて計算されます。例えば、１㎡３０万円の路線に接する２００㎡の土地については、６０００万円（＝３０万円×２００㎡）として計算されます。

しかし、現実の評価はここまで単純にはいかず、その土地の状況に応じて所定の加算や減算が行われます。

■加算される場合

加算される場合の代表例としては、二つの路線に接している場合です。角地は正面と側面、二つの路線に接していますが、二つの路線を使うことができることから土地の利便性が高いと判断されて、側面の路線価について、一定割合を加算した金額を１㎡当たりの金額とされることになります。

一例を申しますと、正面が１㎡３０万円、側面が１㎡２０万円の路線に接する角地の土地については、側面の路線価の加算率０．０３（普通住宅地区の場合）を加味して、１㎡当たりの金額が、以下の通り計算されます。

３０万円（正面の金額）＋２０万円（側面の金額）×０．０３＝３０．６万円

■減算される場合

減算される場合の代表例としては、間口のわりに奥行が長い、いわゆるうなぎの寝床のような土地が挙げられます。このような土地は、道路に接する部分が小さく、かつ道路からの距離も長いので土地の利便性が低いということで、所定の減価が認められる場合があります。

■分割をうまく利用すると節税に有利！

路線価方式の場合、土地の形状によって評価額が大きくなったり、小さくなったりすることがあります。このため、遺産分割の際、土地を相続人でうまく分筆できれば、評価額を小さくして相続税の節税が可能になるケースがあります。

次回は、この分筆をうまく使った節税について、見ていきたいと思います。

●執筆：元国税調査官・税理士　松嶋洋　WEBサイト
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。国税局を退官後は、税務調査対策及び高度税務に関するコンサルティング業務に従事。