誰も使う予定がない実家を相続する場合、結局何が大事か専門家に聞いてみた

平成２８年度改正により、空き家問題の解決のため、所定の空き家を譲渡した場合には、居住用財産の特別控除と同様に、３０００万円の控除が受けられることになりました。居住用財産の特別控除は、譲渡する者が実際に居住の用に供している物件が対象になりますが、この制度は、実際に譲渡する者が居住している必要はなく、相続などで取得した物件が対象になります。この控除は、居住用財産の特別控除と併用することも可能です。詳細はこちら（PDF）をご参照下さい。

■控除の対象となる資産の譲渡の基本的な要件

【対象となる資産の譲渡の要件】

（１）被相続人から相続等により取得した、被相続人が相続などの直前に居住の用に供していた家屋か、その家屋の敷地となっている土地の譲渡であること
（２）上記の家屋は、昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること
→　旧耐震基準で建てられた建物であること
（３）上記の家屋は、区分所有建物ではないこと
→　マンションは適用対象にならない
（４）上記の家屋は、相続前後において、被相続人が一人で住んでいた居住用家屋であること
→　相続によって、空き家になったこと

■その他の要件

【その他の要件】

（１）相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
→　電気やガス料金など、公共料金の使用状況をチェックされます。
（２）相続開始から、相続の開始があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間に譲渡すること
（３）平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに譲渡すること
（４）譲渡金額が１億円を超えないこと
（５）確定申告書に所定の書類を添付すること
→　詳細は上記ＵＲＬに記載されていますが、かなり細かい書類が必要になりますので、あらかじめ準備しておく必要があります。

■除却して売るか、改修して売るか。ポイントは耐震基準！

とりわけ重要になるのは、家屋を譲渡する場合（土地も一緒に譲渡する場合を含む）には、家屋を新耐震基準を満たすよう改修する必要があり（譲渡する時点において改修済みの場合には問題なし）、土地だけを譲渡する場合には、家屋を除却して更地で売却する必要があることです。

旧耐震基準の空き家が特に問題になりますので、このような限定が設けられたと考えられますので、注意してください。

専門家プロフィール：元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。実質完全無料の相談サービスを提供する。