賃貸アパートを贈与する場合に借家人から預かっている敷金はどう取扱う?
相談LINE / 2017年6月21日 19時0分
実務上、相続税対策の一環として、親から子にアパートやマンションなど、不動産投資をしている物件を贈与することがあります。相続財産を減らしたり、不動産投資の収益を子に渡すことで納税資金を作ったりする目的でこのような贈与を行うわけですが、注意しておきたいのはその投資物件に係る敷金です。
アパートやマンションを賃貸する場合、賃借人から敷金を預かりますが、この敷金は将来賃借人に返すべきものですから、負債となります。この敷金を返済する義務については、賃貸している建物の所有者が変わる場合、建物の新所有者に当然に移転するとされています。つまり、親から子にアパートを贈与すれば、親が賃借人に返還すべき敷金についても、同時に子に移転することになります。
■負債も引き継ぐため
敷金を返還する債務が受贈者に当然に移転するのであれば、受贈者は敷金の返還義務を負うことを条件に賃貸不動産である建物の贈与を受けることになりますので、原則として負担付贈与として取り扱われることになります。負担付贈与により建物の贈与を受ける場合、贈与税の対象になるその建物の評価額は、相続税や贈与税の計算で使われる相続税評価額ではなく、実際の時価で評価する必要があります。
建物の場合、相続税評価額は時価の3~4割になる、と言われていますので、負担付贈与になると贈与税の課税対象金額が非常に大きくなります。加えて、負担付贈与に該当すると、負担付贈与を行った者に対して譲渡所得税の課税も行われます。
こうならないよう、当事者間で敷金の精算を行っておく必要があります。
■敷金の精算とは
負担付贈与をする当事者間で、敷金の精算をすれば負担付贈与に該当しないとされています。具体的には、親が子に敷金が300万円あるアパートを贈与する場合、アパートの贈与と同時に、親が子に敷金の精算として300万円の現金を贈与すれば、負担付贈与に該当しません。親は子に支払うことで敷金の返済義務を精算していますし、子は敷金に相当するお金をもらうことで、後日賃借人に返すべき敷金にそのお金を充てることができるからです。
なお、この場合親から子に現金を贈与することになりますが、単純な贈与ではなく負債の引継ぎに関するものですから、その現金に対して贈与税の課税対象にはなりません。
専門家プロフィール:元国税調査官の税理士 松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。実質完全無料の相談サービスを提供する。
この記事に関連するニュース
-
孫が新卒で入った会社を1ヶ月で辞めてしまいました。奨学金「300万円」が残っているのですが、私が肩代わりすると「税金」がかかるでしょうか? 非課税にする方法はあるでしょうか?
ファイナンシャルフィールド / 2024年7月18日 4時30分
-
数年前、夫が亡くなり相続した自宅。住みながら子どもに譲りたいけど、生前贈与になる?
ファイナンシャルフィールド / 2024年7月16日 13時40分
-
息子家族が「外食代が高くて2ヶ月外食していない」と言うので、毎月1~2万円ほど渡したいです。息子は税金を払うことになりますか?
ファイナンシャルフィールド / 2024年7月15日 3時40分
-
相続税の生前贈与の加算期間の延長は実質「増税」!? 65歳の「定年前」に備えておくべきことはありますか?
ファイナンシャルフィールド / 2024年7月8日 22時50分
-
相続税の計算は4段階!…相続専門税理士が教える、相続税のしくみと財産評価の超キホン
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年6月24日 14時15分
ランキング
-
1SNS投資詐欺、拠点のビル一斉捜索で8人逮捕 大阪府警、スマホ1800台超を押収
産経ニュース / 2024年7月23日 21時16分
-
2〈華麗なる一族、親子トップ2人が辞任〉報告書で暴かれた小林製薬のヤバすぎる製造管理体制…従業員が異変を報告も品質管理担当者は「青カビはある程度は混じる」記者会見は開かず逃げ切りか?
集英社オンライン / 2024年7月23日 20時6分
-
3睡眠時のエアコン「つけっぱなし」と「切タイマー」どっちが快適?節電できる風量は「弱」?「自動」?
RKB毎日放送 / 2024年7月23日 20時11分
-
4「県民の負託、理由にならない」 堺市の永藤市長 兵庫の斎藤知事疑惑巡り突き放し
産経ニュース / 2024年7月23日 20時17分
-
5「600円しかなく…ガスも電気も止められた」DV受けうつ病なったシングルマザー「生活保護」申請したのに受け付けられず 女性は知人男から殴打され死亡 遺族ら大阪市に要望書『受給できてたら死なずにすんだ可能性』
MBSニュース / 2024年7月23日 15時20分
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
エラーが発生しました
ページを再読み込みして
ください