自宅を売る場合に抑えておくべき特例「居住用財産の３千万円控除」とは

マイホームを売った場合、押さえておくべき特例として、居住用財産の３千万円控除というものがあります。これは、所定の要件を満たすマイホーム（居住用財産）の売却について、その譲渡益から３千万円を控除できるという制度であり、この特例を確定申告で適用することで、譲渡所得を大幅に圧縮することができます。

■適用要件は？

この特例の適用要件は、原則として以下とされています。

（１）　マイホームを売るか、マイホームとともにその敷地を売ること
（２）　売却年の前年又は前々年に、この特例を受けていないこと
（３）　この特例以外の、一定のマイホームに係る譲渡所得の特例の適用を受けていないこと
（４）　売却した家屋や敷地について、この特例以外の、収用の特例などの譲渡所得の特例を受けていないこと
（５）　売主と買主が、親子や夫婦など、特別な関係にないこと

（１）について補足しますが、この特例は自宅（建物）を前提としていますので、敷地（土地）は原則として対象外とされています。しかし、自宅とともに敷地を売るのであれば、それは対象になります。

加えて、自宅が災害によって滅失した場合、敷地だけになりますが、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売れば、対象になります。

■過去に住んでいた家も対象になり得る

その他、この特例はマイホームを売った場合の特例ですから、原則として売った段階において、居住している必要があります。しかし、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売れば対象になります。

この場合、住まなくなってから家屋を取り壊して更地として敷地だけ残る、というケースも考えられますが、上記に加えて以下の要件を満たす場合には、その敷地だけを売ったとしてもこの特例の適用を受けることができます。

（１）　取壊し日から１年以内に譲渡契約を締結すること
（２）　取壊し日から譲渡契約日までに、その敷地を貸駐車場などの用途に供しないこと

■必要書類等は？

この特例の適用を受ける場合には、確定申告書に譲渡所得の内訳書という資料を添付し、所定の事項を記載して申告する必要があります。

加えて、所定の場合には、戸籍の附票の写しなどを添付する必要もあります。

なお、この特例にはこのような例外もありますので、申告に当たっては税理士や税務署に相談して対応するべきでしょう。

専門家プロフィール：元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。実質完全無料の相談サービスを提供する。