土地の価格を決定する上で重要な路線価が、もしも設定されていなかったら？

相続税において土地を評価する場合、原則として路線価を基準に計算することになります。路線価とは、その土地が面している路線につけられた価格をいい、毎年国税が公表しています。相続税における土地の評価額は、その土地が面する路線の路線価を基準として一定の調整を加えた金額に、土地の地積をかけて計算するのが大原則です。
路線価は相続税の評価上用いられる価格ですので、完全な時価とは言えませんが、参考になることは間違いありませんので、土地の取引を行う場合にも一つの指標として用いられています。

■路線価の付されていない路線に接する土地の評価

国税が公表する路線価は、国税の路線価図を見ることで分かりますが、中には路線価が付されていない路線があります。このような路線にしか接していない土地は、相続税の土地評価ができないことになり、相続税の申告に困ることになります。

このような土地を評価する場合、特定路線価を申請するという手続きを取ることが原則になっています。特定路線価とは、国税に対して「路線価を付してください」と申請して付される価格をいいます。言い換えれば、路線価がなければ別途税務署にお願いして査定してもらう、というのが大原則になります。

■旗振評価という実務

ただし、実務では確実に特定路線価を申請しているかと言えばそうではありません。特定路線価を使わずに評価する方法があるからです。この方法を、旗振評価などと言います。

専門的ですので詳細は割愛しますが、旗振評価をすると、特定路線価を付してもらうよりも安い評価額になることがあります。そうなれば相続税の節税になりますから、敢えて特定路線価の申請をしない、という実務もよく行われています。

なお、仮に特定路線価を申請して税務署に特定路線価を付してもらえば、原則として旗振評価による評価はできないとされています。

■旗振評価は根拠が希薄

税理士の実務では、このように特定路線価か旗振評価を選択して路線価が付されていない土地を評価することとされていますが、大原則である特定路線価は別にして、旗振評価をすることができる、という根拠は明確ではありません。

実務では通っているので、すぐに国税から問題にされるという訳ではありませんが、根拠が希薄ですから、あまりにも特定路線価を付した場合の金額と差があるとなれば、何らかの指導があるかもしれません。このため、専門家と相談しながら、事前の防御策を取っておく必要があります。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は税理士向けのコンサルティングを中心に１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開するとともに、法律論や交渉術に関する無料メルマガを配信中。