賃貸 VS 持ち家、お金が貯まるのはどっち?プロの一択と、勝つ鉄則3

日刊SPA! / 2020年6月22日 15時49分

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画像はイメージです(以下同)

 コロナ不況で先行きの見えない今、少しでもお金の不安を解消したい…。そこで、お金の専門家・菅井敏之(すがい・としゆき)さんに、「お金が貯まる人の行動」を教わりました。

「お金が貯まる行動」という観点で、おなじみの議論といえば「賃貸と持ち家、どっちが得か?」問題でしょう。

 話を聞いた菅井さんは元メガバンク支店長で、今は不動産賃貸オーナーをしながら、『一生お金に困らない! 新・お金が貯まるのは、どっち!?』(シリーズ累計51万部)などの著書を執筆。年間6000万円もの不動産収入を得ているという菅井さんのアンサーは?(以下、執筆は菅井さん)

◆私は断然「持ち家派」。ただし「悪い物件は負債、いい物件は資産」

 私は断然「持ち家派」です。

 賃貸派の人は、「家を買ったらリスクを抱えることになる。物件価格が下がってしまうリスクが大きいし、地震だってくるかも。売りたいとき売れないし、貸そうにも貸せない。お金が出ていくだけだから、資産どころか負債でしかない」といいます。

 たしかに、その通りです。売ったとしてもローンが残っているケースもあるし、最悪の場合はローンが支払えなくなって、安い価格で任意売却されてしまうこともあります。これでは、負債でしかありません。

 しかし、これは、そもそも購入した物件が悪いのです。

 悪い物件は負債になります。逆に、いい物件は資産になります。

 家を持たず、賃貸で暮らすことは、いつでも転居できる気軽さがありますし、定住しないライフスタイルを好む人には悪くないと思います。
 ただ、「資産をつくる」という目的があるときは、賃貸では何ひとついいことがありません。単にお金が出ていくだけで、そのお金が返ってくる見込みはゼロです。
 持ち家なら、いい物件を選べば、将来、売ることもできるし、貸すこともできるのです。

◆70歳すぎて良い賃貸物件に入るのは至難のわざ

「持ち家」か「賃貸」か、という議論で見落とせない点があります。この議論が成り立つ大前提は「高齢になっても、部屋を借りることができるかどうか」ということなのです。
 家主さんが500人ほど集まった講演会で私は、こうたずねたことがあります。
 「ご自身の賃貸物件に、70歳以上の高齢者を積極的に入居させたいと思う方は?」
 誰ひとりとして手を挙げませんでした。

 高齢者が賃貸を借りるのは、簡単ではありません。入居審査では健康状態や年齢を理由にふるい落とされがちです。さらにひとり暮らしとなれば、家主は孤独死、重い病気、認知症などが招く近隣トラブルなどを不安に思って、貸したくないのです。
 かなりの金融資産を持っていたにもかかわらず、年齢を理由に入居を断られつづけ、結局、築30年を超えた賃貸物件に入ることを余儀なくされてしまった元エリートサラリーマンを知っています。若い人たちには想像しにくいかもしれませんが、これが日本の賃貸業界の現実です。

◆買えば資産になる不動産、3つのポイント

資産になるのは、どんな物件でしょうか。私は、次の3つのポイントを重視しています。

1)とことん「よい立地」にこだわる

 買う以上は、資産価値の下落が少ない物件を選びたいですね。判断する目安は「ほかの誰かに貸したときに、それなりの値段で貸せるかどうか」です。よい立地なら、年数がたっても、賃貸価格の下落を最小限に抑えられます。

2)物件価格は、毎月の賃貸料の200倍を目安にする

 賃貸物件の「物件価格と家賃」には目安があって、「価格=家賃の200倍」とされています。これは、私の経験上によるだいたいの目安です。首都圏では、わりとうまくあてはまります。

 投資に見合う利回りは6%前後といわれています。これより儲かる物件は買ってもよいが、そうでない物件の購入は見合わせたほうがよい、ということになります。新築マンションは、価格が家賃の250~300倍以上と、割高で利回りの低いものが多いので、注意が必要です。

3)住宅ローンの支払い額を、手取り収入の25%以内に抑える

 住宅ローンの支払いは、収入の25%以下に抑えたい。これ以上のパーセンテージになると、毎月の家計を圧迫しはじめ、貯蓄ができません。
 毎月決まって大きな支出をしめる住宅費、保険料、自動車費、教育費を4大固定費といいます。そのうちもっとも大きいのが住宅ローン。これを小さく抑えることが、安定した貯蓄をするための大切なポイントです。

 以上の3つを押さえてください。私の著書『一生お金に困らない! 新・お金が貯まるのは、どっち!?』に、自宅を誰かに貸す以外にも、自宅を活用して収入を増やす方法を解説しました。自宅はあなたにとって、立派な資産です。それを活用しない手はありません。

◆ごちゃごちゃした町を選びなさい

 具体的なエリアは、どのように決めればいいか……。
 私は「歴史のある地域は家賃の相場が下がらない」と確信しています。

 歴史があって、さまざまな年代の人が住んでいる町を選びたい。古い人も新しい人もいて、ごちゃごちゃしている。そんな町が理想です。東京で言えば、王子、巣鴨、月島、高円寺などは昔からある町ですから、地域力があって、いってみれば「腰が強い」のです。当然ながら、駅から近いほうがいい。周囲に店・スーパー・学校・病院などがあるほうがいい。自分が借りる側になってみれば、自ずと条件も見えてくると思います。

 以上から、「持ち家か賃貸か」の答えはこうです。
<資産をつくりたいなら、断然、「持ち家」がいい。大切なのは物件選び。将来いつでも売れる・貸せる立地の物件を!>

<文/菅井敏之>

【菅井 敏之(すがい・としゆき)プロフィール】
1983年、三井銀行(現・三井住友銀行)に入行、支店長を歴任。48歳で退職してアパート経営に力を入れ、現在では、年間6000万円の不動産収入がある。テレビ朝日系「庶務行員 多加賀主水シリーズ」などの監修や、執筆・講演多数。菅井敏之公式サイト

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