初心者が“買ってはいけない”ビルの特徴。「テナントがつかない」「売るときに困る」

◆初心者が「買ってはいけない」ビルとは？

　ビル投資の初心者は、下から上まで一般企業が借りてくれる王道のオフィスビルから入った方がいいでしょう。一方で要注意のビルがいくつかあるので、その特徴を挙げていきます。

　専有部分に内階段があるビルは、ひとつのテナントしか入れられません。また、メゾネットタイプのビルも同様です。当社のクライアントからも「なかなかテナントがつかなくて困っている」という相談が寄せられる物件の中でも比較的多いのがメゾネットタイプになっています。

　ソシアルビル（スナックやバー、ラウンジ、サービス店舗などが入った雑居ビル）も避けておいたほうが無難でしょう。

　いかがわしい業種でも「違います」と言われたら、賃料を収めてくれるならばテナント貸ししたくなるかもしれません。ただ、不動産を売却することになった場合、そういうお店が入っていると、次の買い手が融資に難航する可能性が出てきてしまうんです。

　融資が付きづらいということは、不動産価格も伸びづらく、結果として売りづらい物件になってしまうため、投資全体としてもネガティブに働く可能性が極めて高くなるわけです。

　ただ、そのようなビルも投資対象として避けるべきということではありません。あくまで初心者がいちばん最初に着手するべきものではない、という捉え方が正しいと言えます。

　当社でも、神田駅前に飲食店や雀荘、マッサージ屋、ガールズバーが入居するビルの管理・運営を行っていますが、そのビルを扱おうと決めたのは、駅近という立地の割には購入費用がものすごく安かったからです。

　いわゆる水商売系のテナントが入居しているために、割安になっていたわけですが、中長期的に物件を所有する前提であれば、こうしたビルも狙い目だと思います。ただし、不動産投資に慣れてきてから取り組むのがいいのではないでしょうか。

　また、「不動産投資はスモールスタート」という鉄則も抑えておく必要があります。仮にワンショットで5〜10億のビルを購入できる場合でも、初めは1〜2億のワンフロアから運用してみて、それを売却するまでの一連の流れを理解することも重要です。そうすることで、不動産投資の実績を肌で感じられ、正しい判断ができるようになるからです。

◆所有物件の売却ができず、不良債権になってしまうことも…

　不動産投資でやってはいけないことといえば、よくあるのは、業者の言いなりになってしまい、ずっと物件を買い続けてしまうことです。さらに、いざ物件を売りたいと業者に相談しても、売ってくれないケースも見受けられます。