高卒・年収400万円台から純資産3.5億円に。元手250万円から新築不動産投資で成功できた理由

◆貸しやすく売りやすい。新築不動産5つの利点

　中古物件に比べ、新築不動産は「インカムゲイン＝毎月収益」と「キャピタルゲイン＝売却益」の二刀流の収入があるのだ。さらに生稲氏は次のように語る。

「新築投資のメリットは主に5つあります。まず、日本では欧米と違って新築の部屋に住みたいという文化的な需要が高いため、賃貸ニーズが高く、高い家賃でも入居率が上がりやすい。次に、中古物件に比べて経年劣化がなく、金融機関からの担保評価が高いので融資が受けやすい。

　もちろん、初心者がいきなり銀行から数千万円の融資を得るのはハードルが高いため、資金が少ない人は金額が小さい中古物件か、郊外でも賃貸需要がある土地が安い新築投資から経験や実績を積んで始める必要があります。

　しかし、ある程度の経験さえ積めば、新築投資は銀行にとっても建物の評価がしやすいので、しっかりとプランを立てれば高額でも融資審査に通りやすい」

　そして法定耐用年数が長く、“減価償却”できる節税効果の年数も長いという点も魅力だ。

「さらに『住宅瑕疵担保履行法』という法律もオーナーのメリットです。簡単にいえば建物に法的な保証があり、住宅の主要構造部分に欠陥があれば、10年間は建築会社に修繕してもらえるのです。さらに、購入して5〜10年経過しても、まだまだ築浅物件ですので、建物の状態が良く、売却しやすいのもメリット」

◆新築不動産投資の実際の手法

　さて、ここから実際の手法を学んでいきたい。新築不動産投資は、土地取得から建物の建築、入居づけまで、やるべきことがたくさんある。　

「すでに建物が完成している物件を購入する『建て売り新築』もありますので、必ずしも土地と建物を自分で手配する必要はありません。ただし、自分で土地を探し、建物も自分でプランニングする『土地から新築企画』のほうが利回りも高いので、いずれはこちらの手法を目指してほしいです」

　よって、今回は生稲氏のおすすめで、最も低コストかつ設計の自由度が高く、利回りを上げやすい「土地から新築企画」の手法を紹介する。

◆生稲氏のおすすめは「土地から新築企画」

「まずは情報を取得するために、土地情報を『アットホーム』『スーモ』『ホームズ』などの情報サイトで検索します。立地、土地の広さや価格だけでなく、接道面や用途地域・防火指定、容積率・建蔽率など、どのような建物プランが可能かも含めて検討してください。

　目ぼしい物件が見つかったら、建築士に建物のラフプラン（部屋数・部屋ごとの面積・建物の延べ面積や階数）を作成してもらいます」