【マンションあるある】「購入後の維持費」にビックリ!?…必要経費イメージのポイント

～ライフプランに合った物件選びと返済計画のキホン～

人生で最も大きな買い物ともいわれる「マイホーム」。

2019年10月、台風19号による大規模な水害で、首都圏のタワーマンションが大きな被害を受けた記憶がまだ新しい人も多いと思います。

「ライフスタイルに合った条件で、資産価値が下がりにくく、そして、災害にも強い！」そんな物件を、無理なく買えたらうれしいですよね。

そこで、今回は、マイホームの「購入から維持まで」のお金について整理してみたいと思います。

【マンションあるある】適正価格は人それぞれ

まず、「いくらで買うか」について考えてみましょう。

一般的に「年収の何倍まで」などという目安もありますが、家庭によりライフスタイルやキャッシュフローは様々です。貯蓄が上手な人や、親からの資金援助が見込める場合などは、希望の高額物件を購入できることもあります。

自分にとってほどよい購入価格はどのくらいなのか、検討してみましょう。

収入と返済のバランスで考える

自分にとっての適正な不動産価格を検討する際に、「手取り年収と返済額とのバランス」から考える方法が最もポピュラーかもしれませんね。

毎月返済できる金額と返済年数からまず借入額を計算し、それに頭金を含めると、購入できる不動産の価格が想定できます。

【マンションあるある】返済年数から借入額をシミュレーション

生活費の中から毎月〇万円までなら返済可能と仮定して、その金額から1年間の返済の合計金額を出します。そして返済年数から借入額をシミュレーション（※）してみましょう。

ちなみに、年間の返済金額の合計が手取り年収の3割程度なら返済しやすいという説もあります。手取り年収が500万円（額面年収約670万円）であれば、目安の返済額は150万円ほどということになります。

《住宅金融支援機構『毎月の返済額から借入可能金額を計算（https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html#keisan_kekka）（※）』ページにてシミュレーション》

年間返済額…毎月・ボーナス合計で150万円（月平均12.5万円）と仮定

住宅ローンは住宅金融支援機構「フラット35」を利用

借入金利：年1.500％（借入金利水準：2020年3月、借入期間：21年以上35年以下）

借入期間：35年もしくは30年

以上の内容で借入可能額の概算を計算とすると、35年返済の場合で約4000万円、30年返済の場合で約3600万円となります。（※金利は見直される可能性があります。また、融資審査により利用金利が変わる可能性もあります。）

資金計画については無料のファイナンシャル・プランナー（FP）相談もおすすめです。

住宅メーカーのフェアや相談会などを利用すると無料のFP相談を利用できることがあります。
購入前にしっかり相談することで、家計全体の問題点などに気づくことができるかもしれません。

無理のない返済計画を立てるために、専門家の意見を参考にしてみてはいかがでしょうか。

（※）『毎月の返済額から借入可能金額を計算（https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html#keisan_kekka）』フラット35　住宅金融支援機構　

住み替え予定なら意識したい「マンションの資産価値」

家族の暮らしの変化に合わせて住み替えもしやすいマンションは、立地の良さやセキュリティ面の安心感、災害への強さ、そして価格の面から選択しやすい住み方だといえます。

㈱東京カンテイの調査『都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率 2019（https://www.kantei.ne.jp/report/102karitsu-zenkoku.pdf）』によると、全国の世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を示す「マンション化率」は2018年から0.11ポイント拡大して12.64％という結果が出ています。（首都圏全体では21.95％、近畿圏全体では16.39％）

これを都道府県ごとにみると以下のような数字となっています。

1位　東京都　27.60%

2位　神奈川県　22.82％

3位　大阪府　19.65%

4位　兵庫県　18.85％

5位　福岡県　15．81％。

やはり、都市部では住まいとしてマンションを選ぶ人の割合が高いようです。

さて、マンション購入後、子どもたちが成長して独立したら、売却して夫婦二人の生活を想定した物件に住み替えを考える人もいるでしょう。

将来の売却・住み替えを視野に入れた場合、資産価値を重視して最初のマンション選びをすることが重要です。

立地の良いマンションやブランドイメージの良い物件であれば中古でも人気があります。
交通の便の良いエリアなど立地面で優れたマンションは将来的に資産となってくれるでしょう。

事前にイメージする「必要経費」

どのような住宅でも、長年住んでいると壁や水回りの設備など、修理が必要な個所が出てくるものです。

マンションと一戸建てを比較すると、マンションの場合は毎月、管理費・修繕積立金の支出があります。
また、それ以外に個人で室内のリフォーム工事を行う際にはまとまった出費となります。

「異性のきょうだいの子ども部屋を分けたい」「高齢になったので、室内の段差をなくしてバリアフリー化したい」など、生活の質を上げるために必要となる工事は意外に多いもの。

一戸建ての屋根や外壁の塗装は約10年周期ともいわれ、費用も日数もかかることが多いです。
さらに、自然災害の被害を受けた場合には大規模な修繕や工事が必要となる可能性もあります。住宅保険で賄える金額には上限がありますので、一戸建ての場合も自前でリフォーム資金を積み立てていくと、いざとなったときに慌てずにすみそうですね。

一般的に、一戸建てよりマンションの方が耐災害性は高いといわれていますが、管理費・修繕積立金は毎月必要となる経費です。長年マンションに住み続ける場合は、こうした維持費について、事前に確認しておきましょう。

管理費

管理費にはマンション全体の清掃、消火器、水道や共有部分の電気代、エレベーターや駐車場の定期的なメンテナンスなど、住民全員が使用する設備の維持費になります。管理人やコンシェルジュの人件費も含まれます。

また、マンション内に設置されているゲストルームやキッズルーム、スポーツジムなどの設備の維持にも使われます。

修繕積立金

修繕積立金はマンションの大規模な修理費となります。これには外壁の補修・塗装や配管修理などが含まれます。設備が充実しているマンションほど修繕積立金は高く、年数が経過するとコストが上昇して値上げされる可能性があります。

中古マンションを購入する場合は、マンションの大規模改修予定や一時負担金の有無などについて確認をしておきましょう。

駐車場代

駐車場代については、マンションや賃貸物件ならではの出費でしょう。特に機械式の駐車場にはメンテナンスが必要となりますので、区画の利用料だけでなく、点検費用等が管理費に反映されます。

一戸建てを好む人に理由を聞くと、「自宅の敷地内に駐車スペースを確保することもできるから」という意見も多いようですね。

固定資産税

賃貸住まいであれば固定資産税の負担はありませんが、マンション・一戸建の所有者には固定資産税や都市計画税が課税されます。

固定資産税は土地・建物の不動産評価額から算出され、土地に関してはマンションの場合、敷地面積を戸数で割った数値となります。建物に関しては耐用年数を含めて評価されます。

耐用年数をみると、木造一戸建ての場合は22年、鉄筋コンクリート造のマンションでは47年として評価され、マンションの方が長期にわたり高く評価される傾向にあります。

ただし、年数が経過して建物の価値が下がっていけば、税額も徐々に下がっていきます。

まとめにかえて

いかがでしたか？

広さや部屋数、通勤通学への利便性など、住まいに求める条件は家族ごとに異なります。

また、購入時にはベストだと思った物件も、長いライフステージの中で見直しが必要となることもあるでしょう。

将来Uターンを予定している、子どもの独立後は住み替えを検討したい、老親を呼び寄せる必要できた、などそれぞれの事情があります。

家族が幸せに暮らすために、フレキシブルな選択ができる住まい選びをしたいですね。

「これは！」と思える物件が見つかった時、早めに行動できるように、日頃から住宅ローン返済を意識した家計管理を行ってみましょう。

「一生モノの買い物」に備えて、お金との付き合い方について家族で話し合うことで、ライフスタイルそのものも見つめなおすことができるのではないでしょうか。

【参考URL】
（※）『毎月の返済額から借入可能金額を計算（https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html#keisan_kekka）』フラット35　住宅金融支援機構　
『都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率 2019（https://www.kantei.ne.jp/report/102karitsu-zenkoku.pdf）』Kantei eye 102(マンション化率/マンション・一戸建て住宅データ白書)㈱東京カンテイ