「コロナショック」で住宅ローンが返せない!?まずやるべきこととは

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の感染拡大の影響で収入が激減して、「月々の住宅ローンが払えないかも…」と不安になっている人もいるのではないでしょうか。

マイホームは多くの人にとって人生最大の買い物。ところが、金利の仕組みや人生のリスクについてよく考えないまま、長期間のローンを組んでしまう人も少なくありません。

突然お金が返せなくなると、「どうすればいいの？」とあわててしまいがちです。そこで今回は、住宅ローンが払えないときに知っておきたい対処法をご紹介します。

まずは金融機関に連絡しよう

住宅ローンの返済が難しくなった場合は、早めに金融機関に連絡して相談しましょう。場合によっては支払額の一時的な減額や一時猶予を利用できる可能性もあります。

絶対に避けたいのが、連絡せずに延滞することです。借金の延滞をすると「延滞遅延金」が発生します。住宅ローンの金利は高くても1～2％程度でしょうが、住宅ローンの遅延延滞金の金利は14％程度。1日滞納するごとに遅延延滞金がどんどん増えてしまうのです。

無断で滞納すると問答無用で延滞遅延金を請求される可能性があるので、まずはすみやかに金融機関に相談することが大切です。

政府はコロナショックで売り上げが急減した中小企業や個人事業主を対象に、無利子・無担保の融資を行う方針を示しました。将来的に返済できる可能性がある場合は、この制度を利用して急場を乗り切るのも1つの方法です。

住宅ローン返済中のマイホームは勝手に売却できない

住宅ローン返済のめどが立たない場合、「マイホームを売ろう」と考える人もいるかもしれません。
ところが、住宅ローンの借り入れの際に土地・建物を「抵当権」に設定している場合がほとんど。住宅ローン返済中のマイホームは金融機関に無断では売却できません。返済が終わるまで、金融機関に抵当権があるためです。

抵当権とは、そのマイホームや土地を担保にできる権利です。借り主がお金を返せなくなると、金融機関は住宅を競売にかけ焦げ付いたお金を回収する権利を持っているのです。住宅ローンを完済するまでは、マイホームは「自分のもの」ではないのですね。

返済が滞ると、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。これが不可能な場合は、裁判所にマイホームが差し押さえられて、競売にかけられてしまうおそれが出てきます。高値で売れない場合は多額の借金を抱えることになりかねません。

任意売却をすれば、市場価格で売却できる可能性がありますが、いずれにしてもマイホームに住み続けるのは難しくなるでしょう。

ちなみに、住宅ローンは本人がそこに住むという条件で貸し付けるものなので、金融機関に無断で賃貸物件にすることはできません。

変動金利でも金利が安くならない？

アメリカは3月15日、コロナショックの影響からゼロ金利政策に踏み出しました。日本は長らく超低金利政策を続けていますが、住宅ローン金利をさらに下げる金融機関も出てきています。

「自分は変動金利で住宅ローンを組んでいるから、利息が安くなっているはずだ」と考えている人もいるかもしれませんね。

実は、変動金利を選んでいても、実際の金利を決めているのは金融機関です。住宅ローンを組んだときに計算された返済額（元金+利息）が変動しないことも少なくありません。下がっている市場金利を有効活用したいなら、住宅ローンを組み直す必要があります。

住宅ローンを組み直すとどれくらいお得？

オンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」を提供する㈱MFSは、2019年2月4日～2020年2月6日の間にサービスを利用したユーザー1,996名を対象に、アンケートを実施しました（※1）。

本調査では、約65％のユーザーが住宅ローンの乗り換えによって100万円程度のメリットがあったと指摘しています。毎月の返済額が5,000円以上下がった人も半数以上存在するようです。

「モゲチェック」ユーザーの住宅ローン借り換え前の平均金利は、変動金利で 1.51％、固定金利で 1.95％でした。借り換え先の金融機関で固定金利を希望する人は、わずか9％にとどまっています。低金利政策が続くなか、「今後、急激な金利の上昇は起きないだろう」と考えている人が多いことがわかりますね。

住宅ローンを借り換える際には手数料がかかる場合があるため、支払額の総額を計算して本当にお得になるかどうかを確認することが大切です。もちろん、変動金利を選んだ場合は将来的に金利が上がると返済総額がふくらんでしまう可能性もあります。

住宅ローンの借り換えを検討しよう

基本的に、住宅ローンは定年までに完済するのが望ましいです。いわゆる「老後2,000万円問題」では、年金以外に老後資金が2,000万円ほど必要になるといわれています。退職金をすべて住宅ローンに回すと、老後資金が不足するおそれがあるでしょう。

コロナショックの影響で、退職金や年金の支給額が減ってしまう可能性も皆無ではありません。自分の身を守るためには、情報に対するアンテナを高くして制度やサービスを賢く活用することが大切です。市場金利が下がっている今、住宅ローンの借り換えも検討してみてはいかがでしょうか。

【参考】
「密着！住宅ローン破綻　サラリーマン危機最前線（https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4279/index.html）」NHK『クローズアップ現代』
「住宅ローン（新規）（https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/kinri/）」三井住友銀行
「変動金利とは（https://www.aichibank.co.jp/loan/housing/variable_rate/）」愛知銀行
（※1）「住宅ローン借り換えユーザーに関する調査レポートを発表（https://www.mortgagefss.jp/pressrelease/970/）」MFS