「老後資金2000万円なんてムリ！」そんなあなたにも可能な、一発逆転の方法とは？

2019年、金融庁の「高齢社会における資産形成・管理」という報告書の中に「老後の生活には、公的年金以外に別途2000万円が必要」という内容があり、大きな話題となりました。

それを耳にして、「2000万円の貯金なんて無理！」「住宅ローンと教育費で精一杯なのに…」と、途方に暮れた方も少なくないと思います。

今回はそんな方に向けて、自宅を資産として活用し、老後の生活資金を確保する「リバースモーゲージ」という仕組みをご紹介していきます。

自宅に住み続けながら老後資金を確保！

リバースモーゲージとは、「現在住んでいる自宅の土地や建物を担保にして、一括または年金形式で金融機関からお金を借りる」金融商品です。

金融機関が自宅不動産の評価額から「この金額までならお金を貸せます」という「融資極度額（ゆうしきょくどがく）」を設定し、その極度額内であれば何度でも借りたり返済したりすることができる仕組みになっています。

お金を借りるというと、「返済が心配」と思われるかもしれませんが、リバースモーゲージで毎月返済するのは「利息」のみです。

元本の返済は、契約者が亡くなった後に現金や自宅不動産の売却で一括返済するため、毎月の返済に悩む必要はありません。
自宅に住み続けながら老後の生活資金を準備できるため、貯金などの金融資産を持たない世帯にとっては、「一発逆転の方法」といえます。

リバースモーゲージ「4つのメリット」

リバースモーゲージは金融商品のため、メリットとデメリットをしっかりと理解しておく必要があります。

メリット①自宅に住み続けたままで、老後資金を借りることができる

老後資金を得るために自宅を売却してしまった場合、その後は賃貸住宅などの物件を探す必要があります。
その点リバースモーゲージなら自宅は「担保」として提供しているだけなので、お金を借りている間もそのまま住み続けることができます。
生活のベースである住居はしっかりと確保しつつ、老後資金を準備することができるというメリットがあります。

メリット②元本は契約者の死亡時に一括返済

現金収入が年金だけに限られる世帯の場合、ローンなど毎月の返済は大きな負担となります。

しかしリバースモーゲージの場合は毎月の返済が「利息」のみとなり、元本の返済は契約者が亡くなった時点で一括返済するため、負担はグッと軽くなります。

自宅を売却して一括返済する場合、「残された配偶者の住むところがなくなって困るのでは？」と思われるかもしれませんが、リバースモーゲージの契約を配偶者に引継ぎ、配偶者が亡くなった時点で自宅を売却→一括返済という仕組みを用意している金融機関も多いため、心配は少ないでしょう。

また、遺族が自宅を相続したい場合、資金を用意して一括返済をすれば、もちろんそのまま自宅を持ち続けることが可能です。

メリット③高齢になっても申込みが可能

老後資金を工面しようと金融機関にローンを申込んでも、高齢者の場合審査に通るのが難しいという現状があります。
これは、

定年退職による所得の減少

寿命による返済期間の限界

というのが主な理由です。

しかしリバースモーゲージの場合、月々の返済は利息のみですし、元本の返済は契約者の死亡後となるため、このような問題は起こりません。

実際に、各金融機関とも申込み年齢を「55歳～80歳」程度に設定しており、高齢者の方でも安心して利用できるようになっています。

メリット④借入資金を様々な目的に使うことができる

リバースモーゲージで借りたお金は、年金に上乗せする形で毎月一定額を受取り、生活資金に充てることもできます。また、融資極度額内で一括してまとまった資金を借りることも可能です。

借りた資金の使い方については、「事業資金など以外であれば自由」としている金融機関が多く、

自宅の介護リフォーム

住宅ローンの完済

有料老人ホームの入居資金

旅行費用

等々、様々な目的に使うことができます。
年金だけで暮らさなくてはと思っていた老後の生活を、余裕のある豊かなものにすることもできるのです。

リバースモーゲージ「4つのデメリット」

次に、デメリットについてもみていきましょう。

デメリット①融資極度額が低く設定されるケースも

「この金額までならお金を貸せます」という融資極度額は自宅の不動産評価額をベースにして決定されます。そのため首都圏などの都心部に比べ地価の低い地方都市の場合、融資極度額が低く設定されるのが一般的です。

また土地部分が共同所有となるマンションの場合、取り壊しや建て替えが（他の住人がいることから）リバースモーゲージ契約者の一存では行えないため、各金融機関とも、同じ不動産評価額の土地付一戸建てに比べ融資極度額を低く設定しています。

デメリット②無視できない「長生きリスク」

令和元年の簡易生命表によると、日本人の平均寿命は男性81.41歳、女性87.45歳となっており、年々伸び続けています。「人生100年時代」ともいわれ、喜ばしいことはありますが、長寿であればそのぶん、老後資金も多く必要となります。

リバースモーゲージの場合、融資極度額まで資金を使い切ると、それ以上の借入ができなくなります。つまり、長生きすることがリスクにつながる恐れがあるのです。

デメリット③不動産評価額の下落リスク

バブル崩壊後のように土地の価格が大幅に下落してしまった場合、融資極度額が見直され、「借りられる金額が減らされる」可能性があります。

もし既に減らされた融資極度額以上に借入をしていた場合、差額をその時点で一括して返済することを求められることもあるため注意が必要です。

デメリット④金利上昇のリスク

住宅ローンの場合は「固定金利」「変動金利」を選択できるケースがほとんどですが、リバースモーゲージの場合は一般的に変動金利が適用されます。

そのためバブル期のように金利が大幅に上昇してしまうと、毎月の利息の返済額が一気に高騰してしまうリスクがあるのです。

このように景気や経済の動向によって左右されるリスクがあるということを理解しておく必要があります。

いざという時に借りられる「安心感」

金融機関にリバースモーゲージを申込んでも、お金を借りなければならないというわけではありません。

ただ審査を受けて融資極度額の設定を済ませておけば、いつでもすぐにまとまったお金を借りることができるのです。
この「いつでもお金が借りられる」「まとまった資金が準備できる」という安心感は、老後生活にとってかけがえのないものとなります。

日々の生活だけなら年金でまかなえても、急な病気や介護状態になってしまった時にはまとまったお金が必要になるため、「余裕資金」としてリバースモーゲージを利用するのも1つの方法です。

さいごに

今後年金の支給額が減ることはあっても、増えることは考えにくい状況です。また、実質的な賃金が上がらない中、多くの世帯にとって、十分な貯蓄をすることは簡単なことではないでしょう。

そんな中、家族の思い出の詰まった家に住み続けながら老後資金の準備ができるリバースモーゲージは、金融資産を持たない世帯の強い味方となり得ます。

ゆとりある老後生活のため、リバースモーゲージの活用を選択肢の一つとしてみてはいかがでしょうか。

【参考】
「金融審議会　市場ワーキング・グループ報告書『高齢社会における資産形成・管理』（https://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/tosin/20190603/01.pdf）」金融庁
「令和元年　簡易生命表の概況（https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/life19/dl/life19-02.pdf）」厚生労働省