50歳を超えてから「月30万円の不労所得」を作る4つの方法

最近、コロナ禍による将来不安から投資に興味を持つ人が増えていますが、若い方だけでなく、50代、60代で不動産投資を始めたいという方も多くなってきているように思います。

前回の記事『50代、60代が「絶対にやってはいけない」不動産投資3選（https://limo.media/articles/-/24979）』では、50代、60代は若い人と同じような「リスクを取った不動産投資」は避けるべき、ということをお話ししました。

では、50代、60代の方は不動産投資を始められないのか？というと、そんなことはありません。50代、60代であっても、狙うべき物件や目指すべきリターンをしっかり定めてから投資をすれば、成果を出すことは十分可能です。

そこで今回は、50代、60代が手を出しても良い不動産投資とはどのようなものか、具体的に解説したいと思います。

月30万円のキャッシュフローを目指す不動産投資

私が運営するウラケン不動産（https://www.youtube.com/%E3%82%A6%E3%83%A9%E3%82%B1%E3%83%B3%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3-%E6%B5%A6%E7%94%B0%E5%81%A5%E5%85%AC%E5%BC%8F）は幅広い年代の方にご視聴いただいていますが、50代、60代の方も4割近くいらっしゃいます。その50代、60代が手を出しても良い不動産投資を考える上で、まずは不動産投資の目的について考えてみましょう。

50代、60代の方にとって、不動産投資を始める目的は「老後の年金の足しにしたい」というのが一番ではないでしょうか。では、毎月いくらのキャッシュフローがあれば年金の足しになるのか、具体的に考えてみたいと思います。

まず、厚生年金保険（第1号）受給者の平均年金月額は15万円弱です。慎ましい生活を続けるのであればこれで生活費はギリギリ賄えるかもしれませんが、豊かな老後生活を送ることは難しいでしょう。

多くの方は、豊かな老後生活を送るために退職金やそれまでの貯蓄を切り崩しながら過ごすことになると思いますが、退職金制度のない中小企業勤務だった方などは、ゆとりある生活のためには年金以外からの副収入を得ることも必要になるでしょう。

では、具体的にあといくらの副収入があれば、不安のない老後を送ることができるでしょうか。

たとえば、年金にプラスして毎月30万円ほどの副収入があれば、かなり余裕のある老後生活を過ごせるようになると思います。年金が月15万円、不動産投資からの収入が月30万円で、月45万円もあればハッピーな生活を送ることができるでしょう。

では、50代、60代の方が毎月30万円程度のキャッシュフローを不動産投資で安定的に稼ぐには、どのような方法があるのでしょうか？ 具体的に見てみましょう。

月30万円のキャッシュフローを生み出す4つの方法

50代、60代の方が不動産投資を始めるなら、次の4つの方法のうちどれか1つを選んで始めてみるのがいいでしょう。

1. 現金で購入できる、利回りの高い物件を取得する

たとえば、表面利回り10％の収益不動産を現金で購入すれば、管理費を差し引いても6％前後の実質利回りを確保できると思います。

月30万円のキャッシュフローを確保するためには、ざっくり計算して表面利回り10％の5000万円～6000万円規模のアパートを現金で購入できれば、すぐに実現できてしまいます。そこまでの自己資金がないという場合でも、もっと利回りの高い物件を探すことができれば、その分購入資金は少なくて済みます。

仮に表面利回りが20％であれば、ざっくり計算して3000万円のアパートを現金で購入できれば、月30万円のキャッシュフローを確保することができるでしょう。

2. 半分を自己資金、半分をローンで購入する

50代、60代から不動産投資を始める場合、多額のローンを組むのは基本的にNGですが、半分を自己資金、半分をローンで買うのはリスクを低く抑えられる方法と言えるでしょう。

たとえば、利回り12～13％以上で3000万円の物件を、半分を自己資金、半分をローンで計2戸購入することができれば、ざっくり計算して月30万円のキャッシュフローを確保することができます。

3. 現金で築古戸建を購入していく

この方法は、多少時間はかかりますが自己資金が少ない人にもできる方法です。

たとえば、貯金が500万円ある方なら、その500万円で利回り20％の築古戸建を購入します。そこから得られる家賃年収100万円と、さらに給料から毎年100万円を貯めて、2年半頑張れば、また500万円が貯まります。

その500万円でまた同じような物件を買って・・・ということをどんどん繰り返していくと、10年も頑張れば月30万円のキャッシュフローは達成できると思います。55歳で始めても65歳で達成できますから、あとは個々人の頑張り次第ということになります。

4. 中古の区分マンションを購入する

なぜ中古の区分マンションを勧めるのかというと、中古の区分マンションは流動性が高いからです。言い換えれば、中古の区分マンションは現金が欲しい時にすぐに売却して現金化しやすいということです。

人生の終わりに近づいてきたら、いつでも不動産を処分して換金できる状態にしておくのがベストです。歳を取れば病気のリスクもありますから、万一の時に現金化しやすい不動産を持っておくのは人生のリスクヘッジにもなるでしょう。

ただ一点、注意事項としては、流動性を担保するためには都心もしくは都心に近いエリアに買うのが鉄則ということです。

おわりに

以上、これから不動産投資を始めたい50代、60代の方に適した方法をご紹介しました。投資を始めるのなら、できるだけ若いうちに始めるのが理想的です。なぜなら、若ければ若いほど失敗した場合でもリカバリーができますので、より高いリスクを取ることができるからです。

しかし、50代、60代の方であっても、狙うべき物件や目指すべきリターンをしっかり定めてから投資をすれば、成果を出すことは十分可能です。これが不動産投資の魅力だと思います。

繰り返しになりますが、50代、60代にとっては、とにかく資産を減らさない、失敗しない投資をすることが最重要になります。

投資をする前に、まずは不動産実務検定（https://www.j-rec.or.jp/）などでしっかりと勉強すること

なんでも相談できる投資仲間を作ること

リスクを取り過ぎないこと

この3つに気をつければ、毎月30万円のキャッシュフローを安定的に生み出すことは可能だと思います。ぜひ参考にしてください。

参考資料

令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況（https://www.mhlw.go.jp/content/000706195.pdf）（厚生労働省）