土地付き一戸建てを買うのにいくら必要？ 東京・大阪・名古屋圏の地域差

この10年、住宅取得の所要資金は上昇傾向にありますが、地域による価格の開きはどのくらいあるのでしょうか。

住宅金融支援機構の「2020年度フラット35利用調査」では、フラット35（買取型または保証型）利用者の年収、購入した住宅の価格や広さなどを2021年3月末のデータに基づき集計しています。

そのうち、土地付き注文住宅（2万3892件）について、首都圏、近畿圏、東海圏の地域別に詳細を見てみましょう。

【一戸建て】所要資金と住宅・敷地面積の地域差は？

2020年度の土地付き注文住宅の所要資金（予定建設費と土地取得費を合わせた金額）の平均と住宅・敷地面積の平均を地域別に見たものは次の通りです。

所要資金（カッコ内は2019年度）

首都圏：5162.0万円（4993.3万円）

近畿圏：4539.7万円（4343.4万円）

東海圏：4412.2万円（4278.1万円）

住宅面積（カッコ内は2019年度）

首都圏：105.8㎡（105.8㎡）

近畿圏：111.2㎡（111.0㎡）

東海圏：114.8㎡（115.2㎡）

敷地面積※（カッコ内は2019年度）

首都圏：135.1㎡（136.8㎡）

近畿圏：150.7㎡（151.3㎡）

東海圏：200.7㎡（203.4㎡）

※1：敷地面積については外れ値があるため中央値を使用。

首都圏の所要資金は近畿圏より600万円超多く、東海圏を700万円超上回っています。また、前年度と比べ、各エリアで3〜5％アップしている反面、住宅・敷地面積は横ばいから微減という状況です。

【一戸建て】この10年で所要資金は約2割上昇

土地付き注文住宅の所要資金の推移を見ると、2010年度と2020年度の比較で首都圏、近畿圏では2割ちかく上昇しています（図表1参照）。

図表1：2010年度と2020年度の地域別所要資金平均と上昇率

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出所：2020年度および平成22年度 フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）より筆者作成

所得の伸びは住宅価格の上昇に追い付かず

では、この間の所得の伸びはどうだったのでしょうか。

国税庁の民間給与実態統計調査結果によると、平成22年度（2010年度）と令和2年度（2020年度）の男性の年齢階層別平均給与額※は図表2の通りでした。なお、令和2年度はコロナの影響があるため、参考として平成元年度の平均給与額も提示しています。

※2：1年を通じて勤務した給与所得者1人あたり

図表2：2010年度と2020年度の年齢階層別平均給与額と上昇率（全国・男性）

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出所：令和2年分、令和元年分、平成22年分民間給与実態統計調査（国税庁）から筆者作成

30～34歳では10年間で平均給与額は6.0％上がっているものの、住宅購入の中心時期にあたる35〜39歳では2.6%、40〜44歳に至っては10年前より減少しています。

年々共働き世帯が増加しているとはいえ、共働き世帯の女性の多くは非正規で働いていることを考えると、改めてマイホーム取得の厳しい現実がうかがえます。

【一戸建て】購入者の世帯年収、頭金、返済月額は？

次に、土地付き注文住宅購入者の世帯年収、手持金（頭金に相当）、月々の返済予定額の平均を地域別に見ていきましょう（図表2参照）。

世帯年収

首都圏：710.3万円（平均年齢：38.4歳）

近畿圏：631.8万円（同37.3歳）

東海圏：624.0万円（同38.3歳）

首都圏の購入者の世帯年収は、近畿圏、東海圏より80〜90万円ほど高くなっています。

年収倍率

土地付き注文住宅の年収倍率は全国平均で7.4倍と、マンションの7.0倍、建売住宅の6.8倍などより若干高めになっています。さらに、地域別では首都圏が7.9倍（前年度は7.7倍）と最も高く、近畿圏7.7倍（同7.5倍）、東海圏7.5倍（同7.4倍）となっています。

手持金（頭金に相当）

首都圏：534.８万円（購入価格の10.４%）

近畿圏：433.５万円（同9.5%）

東海圏：423.2万円（同9.6%）

首都圏、近畿圏、東海圏のいずれの地域でも、所要資金に対しておよそ10％の手持金（頭金に相当）を準備し、残りの90％程度を住宅金融支援機構とその他からの融資で賄っています。

毎月の返済予定額と総返済負担率

首都圏：14万300円（総返済負担率：25.4％）

近畿圏：12万3600円（同：25.0％）

東海圏：12万400円（同：24.6%)

月々の返済予定額は約12〜14万円。3つのエリアにおける総返済負担率（世帯月収に対する返済予定額の割合）は25%前後で、マンションや建売住宅が21％〜24％であるのと比べ、土地付き注文住宅はやや高めになっています。

また、総返済負担率の構成比では、25%以上の世帯が半数近くあり、30％以上の世帯も17.6％あります。ローン返済に加えて、固定資産税の支払いも考慮すると、実際の家計負担はかなり重くなっていると考えられます。

図表3：各エリアの所要資金、頭金、借入金、年収、年収倍率

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出所：2020年度 フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）より筆者作成

【一戸建て】入念な資金計画を

2020年度のフラット35利用者調査では、コロナ禍中での案件が調査対象となっています。企業の多くが業績悪化した時期であるにもかかわらず、土地付き注文住宅の所要資金は昨年度調査より上昇。それに伴って、年収倍率や総返済負担率も上昇しています。

首都圏、近畿圏、東海圏別では、所要資金はもちろん、住宅面積や敷地面積にかなり違いがありますが、年収倍率や総返済負担率の高さは、いずれの地域にも共通しています。それゆえ、思わぬ収入減や教育費などの支出増も踏まえた入念なローン返済の計画が必要だと言えるでしょう。

参考資料

2020年度 フラット35利用者調査（https://www.jhf.go.jp/files/400357456.pdf）（住宅金融支援機構）

平成22年度 フラット35利用者調査（https://www.jhf.go.jp/files/100149418.pdf）（住宅金融支援機構）

令和2年分 民間給与実態統計調査（https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan2020/pdf/002.pdf）（国税庁）

令和元年分 民間給与実態統計調査（https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan2019/pdf/001.pdf）（国税庁）

平成22年分 民間給与実態統計調査（https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan2010/pdf/001.pdf）（国税庁）