公務員は不動産投資に向く？2つの理由を税理士が解説

人生100年時代と言われる今日、老後のお金は誰にとっても心配の種の一つだと思います。お金を増やす方法についての情報はあふれていますが、その中で「不動産投資」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。

そこで今回は、不動産投資に向いている職業はあるのか、その理由について、不動産専門の税理士である筆者が解説していきます。

不動産投資に向くのは公務員

様々な職業の方が不動産投資をされていますが、その中でも「公務員」は不動産投資に向いているでしょう。

その理由として次の二つが挙げられます。

1.管理会社に任せれば、本業にはあまり支障がない

2.公務員は属性が高いので不動産投資には有利

それぞれ詳しく解説します。

1.管理会社に任せれば、本業にはあまり支障がない

不動産投資で必要な管理は以下のような項目です。

入居者の募集業務

入退去の手続き（契約更新等も含む）

家賃徴収業務（遅延・滞納の督促等も含む）

書類関係の保管および鍵の保管

クレーム対応（入居者間・近隣住民とのトラブル対応）

建物の定期的な修繕（退去時のクリーニングも含む）

他にもさまざまな管理を伴うため、自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。また、問い合わせ窓口がオーナー本人になって、クレーム対応などで本業に支障をきたす可能性を考えると、管理会社に委託することで本業に専念でき、両立が可能となります。

2.公務員は属性が高いので不動産投資には有利

金融機関から借入をすることで不動産投資を行う場合、ある程度の条件がそろっていないと融資を受けることは難しくなります。

借入できる条件としては次のような内容です。

A：融資を受ける人の個人属性が高い

B：購入物件の資産価値が高い

C：購入物件の利回りが高い

D：不動産投資に関するノウハウや成功実績がある

Aの個人属性が高いとは主に次のような方です。

平均年収が高い職業に就いている（医師・弁護士・大手企業勤務など）

安定性が認められている職業についている（公務員など）

役職者など地位が高い（代表者、役員など）

勤続年数が長い（最低3年以上）

このことから分かる通り、金融機関にとって、公務員の方は融資したい対象なのです。

【注意】公務員には「副業規定」がある

しかし、公務員には副業規定があることも忘れてはいけません。

▼憲法15条2項

すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない。

▼国家公務員法103条1項

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

▼国家公務員法104条

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

▼地方公務員法第38条

職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（営利企業）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

そして、この規定に違反すると次のような罰則を受ける可能性があります。

■罰則

免職

停職（1日以上1年以下の期間、職務に従事させず、給与は支給されない）

減給（1年以下の期間、俸給の月額の5分の1以下に相当する額を給与から減ずる）

戒告（その責任を確認し、将来を戒める）

ただし、次のような場合には不動産賃貸業であっても副業とされないようです。

事業的規模未満（形式的に、5棟10室基準を満たしていない）

家賃収入500万円未満

管理業務を委託

不動産賃貸業の規模が一定以上になる場合は、事前に承認を得た方が無難かもしれません。
また、相続により収益不動産を引き継いだ場合には、承認申請を行うことが多いようです。

こっそり不動産投資をしている人もいる？

しかし、事前に承認を得ることなく、こっそり不動産投資をしている公務員の方もいらっしゃいます。その方たちは次のように工夫をされています。

1.個人名義ではなく、法人で物件を購入する

2.法人の役員にはならず、株主になって、代表は身内になってもらう

2.の場合、株式会社と合同会社では少し違いますので下記に詳細を説明します。

株式会社の場合

株主であっても、役員ではないという立場を取ります。役員でない場合には登記簿上に名前が載りません。自分以外の家族を役員にして、自らは株主のみとなるという方法があります。

合同会社の場合

まず、定款に定めることで、業務執行社員と業務執行しない社員に区分します。業務執行しない社員になって出資持分を持ったとしても、登記簿上に名前が載ることはありません。

ただし、注意点がひとつ。

公務員の方が、その法人の株主となり、役員とならない場合は、その公務員の方が使った交通費、交際費、書籍代などは基本的に経費に出来ません。単なる株主の場合、その法人の業務を執行していないと考えられるためです。

このように、注意すべきことはありますが、信頼できる管理会社を使い、個人の属性を活かして金融機関から融資を受けながら、法人などを活用していくことで、公務員であっても不動産投資を行うことができるでしょう。

参考資料

日本国憲法（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=321CONSTITUTION）

国家公務員法（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=322AC0000000120）

地方公務員法（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000261_20210706_503AC0000000075）