住宅ローン控除で住民税も戻ってくるって知ってる？引き下げ後の控除限度額は9.75万円

住宅ローン控除（減税）は「所得税」だけの減税制度だと思っていませんか？

実は、所得税だけで控除しきれなければ「住民税」からも一部控除されます。しかし、住民税から控除される金額には上限があり、2022年度税制改正によりこの上限が引き下がりました。

今回の税制改正では、住宅ローン控除の控除率が「1％」から「0.7％」に引き下げられたことばかり取り沙汰されていますが、住民税の控除限度額が引き下がったことによる影響も決して小さくありません。

住宅ローン控除（減税）の仕組み

住宅ローン控除は、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入した人の金利負担を軽減する目的で作られました。基本的には「所得税」を減税する制度です。

税制改正により、2022年の年間最大控除額は次のようになっています。

【新築および消費税課税住宅】

認定住宅：35万円

ZEH水準省エネ住宅：31.5万円

省エネ基準適合住宅：28万円

一般住宅：21万円

【消費税非課税中古住宅】

認定住宅：21万円

一般住宅：14万円

上記控除額を上限に、住宅ローン借入残高の「0.7％」が優先的に所得税から控除され、控除しきれない分が住民税から控除されます。

たとえば、住宅ローン残高が4,500万円、新築のZEH水準省エネ住宅の最大控除額は「31.5万円」です。年収600万円で所得税が「21万円」と仮定すると、所得税を全額控除しても「10.5万円」が控除しきれません。このような場合に限り、所得税のみならず住民税からも控除されるという仕組みです。

しかし、住民税からの控除額上限は2022年度税制改正により引き下がっているため、このケースでは全額控除されることはありません。

2022年度税制改正により住民税の控除上限額は「9.75万円」に

2021年の住宅ローン控除における住民税の年間控除限度額は「13.65万円」でした。しかし、2022年度税制改正により「9.75万円」に引き下がっています。その差は「3.9万円」です。

わずかな差に思えるかもしれませんが、新築住宅における控除期間は13年。総額でいえば最大「50.7万円」もの差になります。控除期間10年の中古住宅においても、最大「39万円」の差が生じます。

2022年度税制改正により「最大控除額が下がった」「控除率が引き下げられた」ことばかりが話題になっていますが、実は、そもそも最大控除額を控除しきれる所得税を納めている人ばかりではありません。

住宅ローン残高の0.7％

住宅性能等によって異なる最大控除額

所得税＋住民税（上限9.75万円）

住宅ローン控除は、上記3つのうち最も小さい金額が控除される制度。収入や納税額によっては、最大控除額が引き下がったこと以上に、控除できる住民税の上限額が引き下がったことによる影響のほうが大きいという方も一定数いるのです。

2022年度税制改正は所得によって影響が異なる

日本人の平均給与額は、2021年度で「433万円」です。この年収であれば、独り身でも所得税は「10万円」ほど、住民税は「20万円」ほどとなります。所得税から10万円が控除され、住民税から9.75万円控除されれば、住宅ローン控除による年間控除総額は「19.75万円」。新築住宅の最大控除額には及びません。

一方で年収800万円以上であれば、所得税だけで「40万円」を超える方もでてきます。そうなってくると、所得税だけで住宅ローンによる控除額を控除しきれてしまうので、住民税の控除上限額は意味をなしません。

つまり今回の改正は、平均所得やそれ以下の方ほど住民税の控除限度額引き下げの影響が強く、高所得者にとっては最大控除額が引き下がったことによる影響が強いということになります。

扶養家族がいらっしゃる場合、所得税、住民税は引き下がります。また、購入したマイホームの金額や性能によっても最大控除額は異なります。従って、ご自身の納税額および購入される物件をもって、2022年度税制改正による影響を考えることが大切です。

住民税は「還付」ではないので注意

住宅ローン控除は、基本的には所得税が控除される制度。所得税から控除しきれない場合に限り、9.75万円を上限に住民税からも控除されるとお伝えしました。

しかし、所得税と住民税の控除方法は異なりますのでご注意ください。

会社員であれば初年度のみ確定申告し、申告から1ヶ月前後で所得税の控除額が「還付」され、2年目以降は年末調整によって会社から戻ってきます。

一方で、住民税は控除額が還付されるのではなく、翌年納める住民税が「減額」される形で控除されます。

参考資料

財務省「令和4年度税制改正の大綱」（https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2022/20211224taikou.pdf）