中古マンションのデメリット・注意点4つとは？購入前に要チェック！

近年、中古マンション需要が加速しています。選択肢が多く、リノベーションによって新築さながらの状態にできることなどが人気の理由です。

けれど、中古マンションは物件によって築年数や状態もさまざまなので、購入に不安を抱かれる方も多いでしょう。そこで今回は、中古マンションを購入する際に気を付けておきたい注意点をまとめました。

中古マンションのデメリット・注意点1：入念な資金計画が必要

中古マンションを購入するときには、物件購入費用や諸費用に加えて「リノベーション費用」も考える必要があります。リノベーションにかかる費用は、物件の状態や交換する設備のグレードによっても変動するため、物件購入前にリノベーション費用も含めた予算を決めておくことが大切です。

たとえ物件購入費用を抑えられたとしても、室内全体のリノベーションや間取り変更が必要になる場合には、リノベーション費用によって予算をオーバーしてしまうことがあります。

物件を購入後に「思ったよりもリノベーション費用が必要だった」とならないためにも、購入前に一度リフォーム会社に相談して、リノベーション費用の概算を出してもらいましょう。

資金計画を立てるときには、物件購入費用とリノベーション費用のバランスを意識しながら予算を考えてみてください。

中古マンションのデメリット・注意点2：築年数によっては住宅ローン減税を受けられない

住宅を購入する際に住宅ローンを組むと「住宅ローン減税」を受けることができます。しかし、中古物件の場合は「昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）」でなければこの制度を受けることはできません。

昭和57年よりも前に建築されたマンションは、たとえ住宅大規模修繕工事や耐震工事を行っていたとしても対象外になってしまいます。

住宅ローン減税は年末のローン残高の0.7％が10年間（新築の場合は13年）にわたって控除される、非常に節税性が高い制度。控除額は固定資産税の支払いや教育費、急な出費などの備えとなります。

住宅ローン減税を利用したいと考えているのなら、購入予定物件が住宅ローン控除の要件を満たしているかを事前に不動産会社に確認しておきましょう。

中古マンションのデメリット・注意点3：修繕積立金が値上げされる可能性がある

マンションは基本的に10年〜15年ごとに大規模修繕工事を行い、修繕にかかる費用はマンションの住人から集めている「修繕積立金」から捻出しています。

しかし、修繕が決まったときに修繕積立金が不足していると「修繕積積立金の値上げ」「一時金の徴収」「管理組合として借り入れ」などを行って工事をすることになります。つまり、修繕積立金は固定ではなく、マンション購入時に提示されていた金額よりも値上げされる可能性もあるということ。

とくに「大規模修繕工事検討中」の中古マンションを購入すると、入居後すぐに修繕積立金の値上げや一時金の徴収が行われる可能性があります。

修繕工事の検討については「重要事項説明書」に記載されているので、購入前に必ず不動産会社に確認してください。

また、修繕積立金が低すぎる中古マンションも注意が必要です。いざ修繕工事をするとなったときに、資金が足りない可能性があるからです。資金が不足したときには先ほど説明したように、値上げや徴収、借り入れをしなければなりません。

急な支払いが増えると、生活費を圧迫する恐れもあります。安心して住み続けるためにも、中古マンションを購入する際には、長期修繕計画や重要事項説明書を必ず確認しておきましょう。

中古マンションのデメリット・注意点4：管理状態がマンションの寿命を左右する

中古マンションは、管理状態が建物の寿命を左右します。管理がきちんと行き届いているマンションは築年数が経っていてもとてもきれいですが、築年数が浅くても管理がずさんなマンションはすぐに劣化してしまいます。

そのため内見時には室内だけではなく、マンション外観・エントランス・エレベーター・郵便ポスト・駐車場・駐輪場・ゴミ置き場などの共用部分もチェックしておくことが大切です。

「外壁がヒビ割れていないか、エントランスに清掃が行き届いているか、ゴミ置き場が汚れていないか」など、細かい部分までチェックしてください。

また、共用部分をチェックするときには、オートロックや防犯カメラの数や位置などの防犯性も併せて確認しておくと良いでしょう。

手入れが行き届いているマンションは、管理組合がしっかりとしている証拠です。共用スペースの状態から、日頃の管理状態を観察してみてください。

注意点を確認した上で、納得のいく中古マンションを購入しましょう

中古マンションは物件の選択肢が多く、リノベーションによって自分好みの室内にできるなど、中古物件ならではのメリットがいくつもあります。
けれど管理状態や修繕状態など、年数を経ているからこそ確認しておかなければならないポイントも複数あります。

大半の方にとって、住宅購入は人生で一番大きな買い物です。物件購入後に後悔しないためにも、今回説明した注意点をしっかりと確認し、納得のいく中古マンションを購入してくださいね。

参考資料

国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」（https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/）