「家賃は年収の3割」はホント？適正家賃の目安を考察。いい物件がない時に試すべき3つの方法

国土交通省のデータからわかる適正家賃のリアルな金額

賃貸住宅の「家賃」はどれくらいが適正なのでしょうか？不動産会社に「年収の3割ほどが適正ですよ」と言われたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、年収400万円だとすれば、3割は月々10万円。「ちょっと高い……」と感じる方が多いのではないでしょうか？

今回は、年収に対する「適正家賃」について考察していきたいと思います。

「適正家賃」は下降傾向に

ひと昔前まで、適正な家賃は年収の30％ほどといわれていました。しかし、昨今では「30％では高い」という考えが主流。20～25％が適正だといわれることが多いものです。住宅ローンの返済額の割合もまた年収の25％ほどが無理なく返済できる金額だといわれており、30％になってしまうとやや負担が大きいとされています。

適正とされる家賃が下がった理由には、伸びない年収、非正規雇用の増加、増税……これらによる収入の不安定化や家計負担の増加、将来への不安などが考えられます。

平均は20％以下

国土交通省の住宅市場動向調査報告書によれば、令和2年度の民間賃貸住宅入居世帯の世帯年収の平均は「486万円」で、家賃の平均は月額「7万6059円」。年収に対する家賃の平均比率は「18.8％」です。

実際のところは、過去5年間ずっと20％を下回っています。

年収に占める家賃の割合は？

【出典】国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査報告書」

さらに注目なのは、家賃の負担感。同調査では、家賃について「非常に負担感がある」と「少し負担感がある」と回答した割合の合計が55.1％と、半数を超えています。

家賃の適正は人それぞれ

不動産を購入するときの予算にもいえることですが、家賃に「適正」というものはあってないようなものだと私は考えます。

同じ年収だとしても、ライフスタイルも異なれば、将来のために貯蓄しておきたい金額も異なるはず。外食しかしない人とほぼ自炊の人、全く貯金しなくていいと考えている人と月3万円貯金したい人では、適正な家賃は異なります。また手取り額も、家族構成等によって変わってきます。

そのため自分にとって適正な家賃を算出する際には、年収のみならず、手取り額とその他の生活費や保険料、貯金したい金額から割り出すのが良いでしょう。

自分が考える適正賃料の部屋が見つからない場合の3つの対策

「家賃をこれくらいに抑えたい！」と思っても、通勤・通学しやすい場所や住みたい場所の賃料相場が高く、お部屋が見つからないこともあると思います。

固定費を抑えてちょっと無理して……と考える方もいらっしゃるでしょうが、入居してしまえばその無理は1ヶ月や2ヶ月で終わることはなく、1年、2年と続きます。自分にとって適正賃料のお部屋が見つからない場合は、次の対策が効果的です。

1. 初期費用を抑える

賃貸住宅を借りるときの初期費用は、家賃の6ヶ月分前後が相場。家賃7万円のお部屋なら40万円以上になることもあり、大きな負担となります。

初期費用の内訳は、敷金・礼金や仲介手数料、前払い賃料、保険料などです。安くできない費用もありますが、敷金・礼金については不要とする物件があり、仲介手数料も不動産会社によっては半額以下としているところも。また「フリーレント」といって、入居後、一定期間の家賃を無料としている物件もあります。

多少、家賃が予算を上回るくらいであれば、初期費用を抑えることで帳尻を合わせられます。

2. UR賃貸住宅から探す

UR賃貸住宅とは、UR都市機構という独立行政法人が管理・提供する賃貸住宅です。

UR賃貸住宅の特徴は、礼金・仲介手数料・更新料・保証料が不要なこと。また築年数が古い団地を扱っているため、相場と比較して格安な賃料の物件もあります。さらに、35歳以下の方の家賃を3年間引き下げる「U35割」や子育て世帯の家賃を3年間引き下げる「そのママ割」など、支援制度も豊富です。

3. 交渉によって家賃が安くなることも

敷金・礼金の扱いもそうですが、賃料はオーナーに決定権があります。交渉によって、家賃が安くなる可能性もゼロではありません。

交渉のポイントは、まず「時期」です。1月～3月など賃貸の繁忙期を避け、閑散期を狙ったほうが交渉成功の確率は上がります。また更新の時期に「これくらい下げていただければ更新します」という交渉の仕方も、物件によっては効果的でしょう。退去者が出ると、募集をかけたり原状回復したりすることがオーナーの大きな手間になるからです。

さらに「この人に入居してもらいたい」と思ってもらえるかどうかも非常に重要です。オーナーは、第三者に物件を貸し出すにあたって「安心」が欲しいもの。態度に気を付け、長く住む意志を示したりすことも効果的です。

参考資料

国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査報告書」（http://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf）

UR都市機構（https://www.ur-net.go.jp/aboutus/index.html）