持ち家vs賃貸「都心に住めない人」でも勝ち組になれる？ 中古マンション購入などの意外な落とし穴とは

「家を買うか、一生を賃貸で過ごすか」。

住宅購入は人生における最大の買い物とも言えるため、どちらがよいのかは悩むところです。

新型コロナウイルスによる収入減により住宅ローン破産する人が増えたり、終身雇用制度が崩壊して多額の退職金が期待できなくなったりと、以前のような長期の住宅ローンを組むリスクも高まっています。

では、賃貸のほうがリスクは少ないのでしょうか。

拙著「リスクゼロでかしこく得する　地味なお金の増やし方」（クロスメディア・パブリッシング）で紹介した内容をもとに、最適な方法を紹介します。

【持ち家vs賃貸】1. 高齢者でも部屋を借りられる時代になる？

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「働いているうちはよくても、仕事を辞めると部屋を借りづらくなる」。

持ち家派は、賃貸のデメリットとしてこの点を指摘します。

定年後は年金が収入の柱になりますが、大半の人は収入が会社員時代より減少します。

そのため、家賃の回収を不安視し、家を貸したがらない貸主は多いのです。

一方で、今後は人口の減少により、借りる人と貸す人の需要と供給のバランスが崩れると予想されています。

そのため貸主も条件を妥協しなくてはいけなくなるという意見もあります。

こういった意見は一理あるでしょう。

たしかに私たちが高齢者になる何年後かには、今より部屋を借りやすくなっているかもしれません。

ただしそれは、条件が悪くて人気がない地域にあるアパートです。

人気がある地域のアパートであれば、貸主はわざわざリスクがある高齢者に部屋を貸したがらないでしょう。

【持ち家vs賃貸】2. 安い賃貸はかえって生活コストが高くなることも

条件が悪くて人気がない地域とは、駅から遠く、スーパーや銀行、病院などの施設が近くにない地域です。

こうした地域に住むのであれば、車が必需品になります。

バスなどの公共交通は、人口の減少に伴い薄くなるからです。

そのため、かえって維持費などの出費がかさむかもしれません。

貯金が十分にあるような人であれば、条件のいい賃貸住宅を借りられますが、そうでなければ不便な場所にしか住めないという状況を想定しなければいけません。

皮肉なことにそうした場所のほうが、車の維持や商業施設が少ないことから生活コストが高く恐れがあるのです。

【持ち家vs賃貸】3. 持ち家は庶民のインフレ対策にもなる

こういった点を考慮すると、平均的な収入のビジネスパーソンであれば、早い段階で住宅を購入したほうが安心かもしれません。

なぜならインフレ対策にもなるからです。

長年、日本は給料も物価も上がらないデフレという状態が続いていました。

しかし最近では、20年ぶりに１ドルが130円を突破するなど円安が進み、消費者物価も上昇しています。

モノの値段が上がりお金の価値が下がる、インフレのリスクも考慮しなければならなくなりました。

インフレになれば、資産家よりも庶民のほうが影響を受けます。

資産家は株式、不動産、車などに資産を分散させていますが、庶民の資産は大半が預貯金だからです。

爪に火をともすおもいで貯めていた貯金の価値が下落すれば、大打撃を受けてしまうでしょう。

しかし持ち家があれば、インフレに伴い不動産の価値は上昇するため、トータルでみれば影響が少なくなります。

【持ち家vs賃貸】4. 空き家のリフォームはコストが割高になる

ではどんな住宅を購入すればよいのでしょうか？

最近増えているのが、空き家を格安で買ってリフォームするという選択です。

総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によれば、2021年の全国の空き家の数は876万戸。

総住宅数に占める割合は14.0％。

2013年の調査時より26万戸も空き家の数が増えており、3.2％増加しています。

これだけ空き家があれば廉価で手に入れることもできるでしょう。

ですが放置されている空き家は、生活の利便性が悪い場所にあることが多いと想定されます。

交通の便がよく、高値で売れるような地域であれば、即座に買い手がつくはずです。

つまり安価で手に入る空き家は、先ほどの格安の賃貸と同じく人気のない地域にあるものが大半で、同様の理由により、生活コストなどが高くつくおそれがあります。

【持ち家vs賃貸】5. 「郊外の中古マンション」を購入するのが現実的

都心の住宅であれば、経年によって資産価値が目減りすることはなく、理想的な環境です。
ただ購入できる人は限られており、一般のビジネスパーソンであれば、宝くじでも当たらない限り無理な話です。

そこで提案したいのが、東京、大阪など大都市の中心地区から離れた郊外の、駅から徒歩10分以内の中古マンションを購入することです。

郊外とはいえ、新築だとそれなりの価格となりますが、中古であればハードルが下がります。

駅から近ければ、資産価値が急落する可能性は少なくなります。

通勤時間は体力的に厳しいものがありますが、テレワークや時差通勤など、以前よりは融通がきくようになっていることを考えると、検討の余地は十分あるでしょう。

【持ち家vs賃貸】6. 購入する際は「修繕費」も考慮しよう

ただし中古マンションを購入した場合は、修繕費などの費用がプラスされることを考慮しましょう。

国土交通省が2017年5～7月に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事（築年数約13～16年の物件）の場合、1戸当たりの修繕工事金額は75万～120万円前後となっています。

中古マンションの購入を検討する際は、大規模修繕が済んでいるのか、次回はいつなのかを確認することが必須なので覚えておきましょう。

参考資料

総務省統計局「住宅・土地統計調査」（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/kekka.html）

国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf）