空室で損をしていませんか? 所有不動産の収益アップ対策!
LIMO / 2018年1月7日 20時35分
空室で損をしていませんか? 所有不動産の収益アップ対策!
大規模リフォームは必要なし!? 効率的収益不動産経営方法
満室経営が当たり前と思うな!
「想定利回り」という不動産投資用語は知っていますよね? 投資した金額に対して家賃収入がどのぐらい出るかを推測する指標の一つです。
賃貸物件が満室で稼動している状態が想定利回り。不動産業者に行くと、この想定利回りを使って物件の収支を見せられます。
ただ、購入した物件はできれば満室が理想的ですが必ずしもそうとはいきません。満室経営のためには、オーナー側も対策をとることが必要になっていきます。
今回はオーナー側でできる空室対策についてお話します。
効果的な空室対策って何?
融資と物件が「仕入れ」だとすれば、仲介会社のリーシング(入居者付け)は「販売」にあたります。
入居者が決まるかどうかは仲介会社の営業マンの腕にもよりますが、部屋自体になにかしら大きな弱点があれば入居希望者はなかなか出ません。
一般的に、オーナーができる空室対策は次のようなことがあげられます。
① 入居条件の緩和
② リフォーム/リノベーション
③ 家賃値下げ
すなわち、部屋自体の「商品力」をアップするというアプローチです。
設備や内装がピカピカの最新だったり、ペット可だったり、ピアノ・楽器OKだったりと、アピールする特徴が揃っている方が売りやすいのは確かです。
また、入居者募集をしている仲介会社に相談をすると、まず家賃の値下げを進められます。オーナー側も家賃の値下げ自体には特に出費がないので、ついやってしまう気持ちも分かります。
しかし、家賃の値下げは最終手段になります。では、家賃を下げずに空室を埋めるにはどうしたらいいのか。
上にあげた中では、①「入居条件の緩和」がまずはおすすめです。
ペットを可にする場合は敷金などをあらかじめ多めにすればいいですし、最近は生活保護の方や外国人の方専門の保証会社もあります。それでも不安であれば、入居前に電話や面談を行うなどして人柄を見ればよいのです。
これだけで内見数は増えやすくなります。
リフォームは投資効率を考えろ!
②「物件のリフォーム」などは入退去の際には必須ですが、スペックは必要最低限のレベルであれば十分です。いくら商品を磨いても、上げられる家賃や稼働率には限度があります。
たとえば水回りをいじったりすると、ワンルームでも100万円以上の費用がかかります。生活に支障があれば別ですが、大抵の場合はそこまでしなくても入居する方はいます。
壁紙の張替えや、フローリングの変更などできれいな印象を保つことの方がぱっと見の効果があります。
そもそも、一般的な収益用不動産のターゲットは高所得層ではありません。
間取りや設備や入居条件をどれだけよくしても、物件の立地と広さは変えられません。とれる家賃にも限度があります。
基本的には原状回復だけで済ませるのが鉄則です。
家賃の値下げは最終手段!?
空室対策の中で、一番おすすめできないのが③「家賃の値下げ」です。
物件規模とエリアの家賃相場は決まっていますので、家賃にはある程度の上限があります。それでも家賃が唯一の収入源ですから、ここで妥協してはいけないのです。
空室状態が続くと管理会社は「空室を10カ月作るより家賃を1万下げたほうがプラスですよ」などと勧めてきます。
しかし、単純に家賃の値下げによりキャッシュフローはもちろん減りますし、将来売却を考えた場合に、家賃の値下げは売値が大幅に下がるというデメリットがあります。
建物の経年劣化によって物件の価値も減りますが、家賃の値下げによって表面利回りが下がると、経年劣化による価値の減少以上に売値が下がっていってしまいます。
1円でも多く目先のキャッシュフローを得ようとして安易に家賃を下げて空室を埋めようとすると、売却時の数百万の喪失にもなりえるのです。
さらに、家賃は一度下げてしまうと退去するまで値上げができません。周辺相場がつられて下がると、他の部屋も値下げの対象となり利益は減る一方です。
周辺相場と著しく差がある場合や何かの要因でどうしても空室が埋まらない場合を除き、基本的に家賃の値下げはおすすめしません。
オーナー側でできる空室対策はいくつかありますが、部屋自体は最低限のきれいさを残し、周辺相場に合わせる程度にすることが賢明です。
あとは前回お伝えした(http://www.toushin-1.jp/articles/-/4760)ように、オーナー自らが賃貸仲介会社にアプローチをかけ、自分の物件をPRしてもらえるようお願いをすることが収益アップへの近道になります。
以上、村上俊介でした。
外部リンク
この記事に関連するニュース
-
親父、たくさん遺してくれてありがとう…〈年金月24万円・退職金2,000万円〉分相応の老後を送る67歳長男だったが、90歳・我が子を想う父の死で一転、破滅へ。元凶となった「遺言状の中身」【FPの助言】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年9月21日 10時45分
-
不動産オーナー向けセミナー「長期空室物件が満室に!入居者に選ばれる部屋の作り方」9/14(土)オンライン開催
PR TIMES / 2024年9月10日 11時0分
-
高卒・年収400万円台から純資産3.5億円に。元手250万円から新築不動産投資で成功できた理由
日刊SPA! / 2024年9月3日 15時45分
-
不動産会社の女性経営者が教える! 最低限知っておきたい「賃貸物件の基礎知識Q&A」
ananweb / 2024年8月31日 19時30分
-
初心者アパートオーナー「もし、入居者から家賃・初期費用の交渉を持ちかけられたら?」…退けられる〈効果的なひと言〉
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年8月24日 14時15分
ランキング
-
1キオクシアHD、1200億円の融資枠設定=三重・岩手の投資に活用
時事通信 / 2024年9月20日 22時41分
-
2「コンビニは高い」払拭目指すセブン-イレブン 松竹梅の“梅”重点強化
食品新聞 / 2024年9月20日 9時57分
-
3漁業関係者、「ぬか喜びにならなければ」=歓迎も中国側の手のひら返し警戒
時事通信 / 2024年9月20日 20時55分
-
4PAULの「3080円・高級モーニング」超正直な感想 フランス発ベーカリー・カフェチェーンの実力は?
東洋経済オンライン / 2024年9月21日 8時0分
-
5日経平均は9月下旬以降再び下落する懸念がある それでも中期での日本株の魅力は変わらない
東洋経済オンライン / 2024年9月21日 9時30分
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
エラーが発生しました
ページを再読み込みして
ください