最初から最後まで税金との戦い！ 不動産投資で数百万円の差が出るのはどんな時？

不動産購入から売却まで、税金の種類を解説

税金を払うこと前提の投資計画を！

不動産投資に限らず、どんな投資でも税金がかかります。2017年末には、仮想通貨の価格高騰で価格が昨年の20～500倍程度にまでなり、億単位の資産を得て、「億り人」と呼ばれた人々がいます。

そしてそのあと相場の乱高下で泣きを見た人も多いでしょう。

仮想通貨は売却したり、商品を購入するなど決済に使ったり、さらに仮想通貨同士を交換したりした時に利益確定となり課税対象になります。これらは国税庁の取り決めで雑所得扱いとなり、20万円を超えると確定申告が必要になりますが、税率は所得（利益）に合わせて変動します。最大で得た利益の半分以上を納める場合もあるのです。

これを知らずに、得た利益をすでに使ってしまった人、相場の高い時期に他の通貨に変換し、その後の相場の低下で現在の手持ちの資産額では利益確定時の税額を納められない人など、税金のことを知らなかったせいで困っている人も話題になりましたね。

逆に言うと、支払予定の税金が分かる投資であれば今後の計画も立てやすくなります。そこで、今回は不動産投資にかかわる税金についてお話していきます。

税金がかかるタイミングは大きく3つ

不動産投資を行っていくうえで、税金がかかるタイミングはおおまかに分けて3つあります。

①購入・取得時
②保有・運営時
③売却・相続時

不動産投資で規模を拡大していくには、売却＆再投資のサイクルが必須です。資産を入れ替えながら売却益を出し、それを元手に物件を増やし運用するのです。

保有物件の稼働率が安定し、キャッシュフローも継続的に入ってきているのならいいのでは、と思うかもしれませんが、たいていの物件は家賃が下がる、修繕が増えるという理由でキャッシュフローが減っていきます。その他、税金の観点から見ても長期保有では税金が増える一方ですので入れ替えをお勧めしています。

税金は奥が深いものです。知っているか知らないかで、数百万円単位の差が出ることもあり得ます。

まずは全体像を把握しましょう。

不動産投資の税金は何にかかってきている？

不動産投資では、購入から売却までとにかく税金がついて回ります。それぞれのタイミングで、何に対してかかる税金かを以下にまとめました。

①購入・取得時にかかる税金

不動産取得税：不動産を取得した時にかかる税金

登録免許税：所有権移転、抵当権設定などの登記に対してかかる税金

印紙税：売買契約書など課税物件に該当する課税文書に対してかかる税金

消費税：物件購入に対してかかる税金

②保有・運営時にかかる税金

固定資産税・都市計画税：所有している物件（固定資産）にかかる税金

所得税・住民税・事業税：給与所得・不動産所得にかかる税金

法人税：事業活動により得られる利益にかかる税金

消費税：運営するうえで購入するサービス、モノに対してかかる税金

③売却に関わる税金

譲渡所得税・住民税：不動産を売却したことによって生じた所得にかかる税金

法人税：不動産売却時の法人利益にかかる税金

消費税：物件を売ることに対して納める税金

ケースによってはかからない税金もあります。しかし、様々なタイミングで所有物件だけでなく所得、登記などにも税金はかかってくるのです。不動産と税金は切っても切れない関係にあることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

不動産投資の税金はコントロールできる？

不動産投資でかかる税金は多岐にわたりますが、それぞれ税金の算出方法は定められています。また、この中で一番重要な保有時の税金、所得税・法人税も損益計算を理解していればある程度は予測可能です。そのため、収支計画を作る際は税引き後キャッシュフローの計算もあわせて行ってください。

自分の目標キャッシュフローに達するにはいつ、どんな物件を何棟買えばいいのかのシミュレーションが可能になります。

不動産投資自体は出口が見える、戦略的な事業です。投資家の皆さんに知識と考える力を持っていただければ、世の中の悪徳業者は減り、皆さんも利益を得ることができると確信しています。

そうした基本的な不動産事業の知識と市況をお伝えするオンラインセミナー、「首都圏不動産投資」実践会（http://con-pas.co.jp/letter/jissenkai/）をスタートしました。ご興味お持ちの方は、ご覧いただければと思います。

以上、村上俊介でした。