2018年は中古マンション「最後の買い時」？ マンション市場の動向

日本では新築マンションの流通量が圧倒的に多く、中古マンションの割合は低い傾向にありましたが、昨今、新築マンション価格が高騰していることで中古マンション購入の検討へと方針転換を行う人が増えているようです。

実は2018年、中古マンションは最後の「買い時」といえます。今回はその理由について解説していきます。

新築マンションの価格高騰で注目される中古マンション

いま、新築マンションの価格が高騰している理由は3つあります。「都心部の土地の枯渇による仕入れ競争の激化」、「職人不足に伴う人件費の高騰」、「建築資材価格の高騰」、です。

不動産経済研究所の2017年9月のレポートによると、首都圏で新規に販売されたマンションの平均分譲金額は5,823万円（前年同月比+245万円）。この上昇に一般取得層は対応できず、相対的に中古マンションの人気が高まってきているのです。

中古マンション最大の特徴は、似た条件の新築マンションに比べて3割〜5割程度安価だということです。物件購入価格が数百万円安くなれば、住宅ローンの支払いにも差が出ます。たとえば「金利1％・35年借入・元利均等払い」を前提条件として住宅ローンを借りる場合、500万円の価格差があれば毎月の支払いが約14,000円も変わります。

そのほかにも中古マンションには、さまざまな特徴があります。順に見ていきましょう。

1. 物件数が豊富

新築マンションは、販売している物件数が中古に比べると少なく、立地や環境、さらに間取りまで希望に合うマンションを見つけるとなるとなかなか難しいものです。

一方、中古マンションの場合は、過去に分譲された数多くのマンションに売却中の住戸があるので選択肢が豊富です。マンションの雰囲気や設備のグレードなどのでも希望に合った住居を探しやすいといえるでしょう。

ただ、選択肢が多い分どの物件を購入しようか迷われる方も多数いらっしゃいます。
優先順位を決めておくことが中古マンション購入では極めて重要となります。

2.資産価値が安定している

中古マンションは一般的に築年数が経過するほど成約価格の相場が下がります。築10年を超えるころから大幅に成約価格は下がりますが、築20年を超えるタイミングで資産価値は落ちきるので、それ以降の築30年ごろまでは安定した資産価値を保つようになります。

3.リノベーションで自分好みにできる

中古マンションは、新築マンションに比べると価格が安く、リノベーションに向いています。
族構成に合わせて間取りを大きく変更することもできるので、中古マンションの方が好みに合わせた住居を作り上げやすいといえるでしょう。

4.管理状態を確認して購入できる

実物を見て購入できるのは中古マンションならではのメリットです。眺望や日当たり、風通しなどはもちろん、隣接住戸に住んでいる人や、マンション全体としてどのような年齢層で構成されているかなどを確認したうえで判断できます。

また、マンションの資産価値を維持するには、しっかりとした管理の継続も不可欠です。日常管理はもちろん、計画的な修繕工事や修繕積立金の状況などといった長期的な管理の状態までを少なからず把握できるという点は大きなメリットといえます。

5.物件価格に消費税が課税されない

新築マンションの場合は、売主がデベロッパー（宅建業者）であるため、消費税が課税されますが、中古マンションの多くは売主が個人のため、消費税がかかりません。もし物件価格5,000万円（建物4,500万円、土地500万円）であれば、新築は税込5,360万円（消費税は建物のみに課税）。360万円の差は大きいですね。

注意したいのが、リノベーション済み中古マンションです。新築同様の内装や設備の中古マンションをお手頃に購入できるという魅力がありますが、個人ではなく宅建業者が売主となって販売するため消費税の課税対象に。少々注意が必要です。

6.中古マンション購入には仲介手数料がかかる

中古マンションを購入する場合、中古マンションを紹介してくれた不動産業者に対して、「物件価格の3％＋6万円」の仲介手数料を成功報酬として支払います。

5000万円で中古マンションを購入した場合、5000万円×3％+6万円=156万円の仲介手数料が必要となります。仲介手数料は、中古マンション購入の諸費用の中で最も大きな費用です。

2019年消費税増税が与える影響は？

首都圏では東京オリンピック開催や生産緑地問題などが不動産価格に影響を与える要因としてよく語られていますが、これらよりも大きな影響をもたらすと考えられるのが2019年に控えている消費税増税です。

現在、新築マンション価格の高騰によって中古マンション市場へと一般取得層が流れ込む長期トレンドが続くなか、中古マンション市場の需要拡大にともなって中古マンションの成約価格は5年連続で上昇しています。

ここで消費税が増税されると、消費税の課税対象となる新築マンションは消費税増税の影響を直接受ける一方、中古マンションの物件価格には消費税がかかりません。そのため、2019年の消費税増税のタイミングでは新築マンション離れがますます進行し、中古マンションにより多くの層が流入する可能性があるといえます。そうすれば、中古マンションの需要増加を背景に中古マンション価格もさらに上昇していく可能性があります。

2018年が中古マンションを購入する絶好のタイミングといえる理由の一つにはこうした背景もあるのです。

まとめ

いかがでしたか？マンション市場と住宅ローン市場のトレンドをおさえると、今が中古マンションの買い時であるといえます。もし今マンション購入を考えておられるなら、中古マンションについても検討してみてください。