資産15億円！REIT活用【頑固一徹型富裕層】の投資術！

※この記事は2019年3月20日に掲載されたものです。

資産15億円！REIT活用【頑固一徹型富裕層】の投資術！

　今回は、古くからの地主で代々の土地を運用しながら守ってきた「D池D雄氏」の頑固一徹型富裕層の投資術を紹介します。総資産約15億円を守るD氏の財産管理術とは？

実不動産のリスクにREITで備える

　D氏は先祖代々の地主。受け継いだ資産を守り、自分の子供たちへの承継準備も余念なく重ねてきた用意周到な人物です。ずっと実不動産にしか興味がなかったのですが、アベノミクスが始まり、日銀による大規模金融緩和を背景に不動産投資市況は拡大するだろう、と読み、2013年頃にREIT（リート：不動産投資信託）への投資を開始しました。

　REITとは、多くの投資家の資金を集めて、オフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産で運用し、その不動産から得た賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。

・ 証券口座を通して、いつでも、一口単位で売買できる

・ 不動産賃貸事業による収益の安定性が期待できる

・ 収益のほとんどが分配されるため安定した利回りが得られる

などの魅力がある半面、

・ 賃料水準が減少したり、金利が上昇すれば分配金が減少

・ 国内外の株式市場動向や投資家の需給動向に影響されやすい

といったリスクも伴います。

　そこでD氏は、個別銘柄ではなく、複数のREITに分散投資された「REITファンド」を選択。初期の買付手数料とランニングコストが必要ですが、個別銘柄で取引することで発生する売買タイミングの見極めや市況観測の手間に比べると、購入すればその後はある程度放置できるファンドのほうが負担は軽いと判断したのです。

アベノミクスの波に乗って投資額が1.5倍に！

　D氏のユニークな点は、物件を保有する視点で、実不動産の代替投資としてREITファンドを活用した点です。

　実不動産は地元で着実に運用し、守りに徹する。加えて、REITへの投資で、不動産投資における最大のリスクである、売りたいときに売れない実不動産のリスクや、不動産会社の開発事業による収益のブレなどのリスクを軽減。そして、やがて来るチャンスを着実につかんで利益を出す。こうした見識は、さすが代々土地を守ってきた、地主系の富裕層ならではといえます。

　しかも、選択したREITファンドは、当時、ますます市況拡大が期待されていた、首都圏エリアの優良オフィスビルやマンションへ分散投資しているファンド。地元の地価が下がっても首都圏での利益は見込めるなど、エリアも分散してリスク分散している点も卓見です。

　これらのファンドの保有期間は約4～5年。2014年以降、超低金利を背景にREITは大きく価格上昇し、頻繁に金融機関の方から売却を勧められてきましたが、価格の動きだけを見て売却することは、自分の資産運用の本来の目的に沿ったものではないと、一貫して却下。

　そして2017年から2018年にかけて、金利動向や不動産市況の動きを見て、換金が容易なメリットを活かして売却、いったんクローズしました。約5年間で約1.7億円だった投資資産は約1.5倍の2.6億円へ。結果的に年率約10％で運用できた計算です。

真似できる！富裕層投資戦略

　D氏の投資の極意をまとめると、以下のようなものになります。

　短期的な価格変動にはまったく動じない、頑固一徹なD氏は、こちらが相場下落を心配してフォローしに訪問しても逆に冷静に励ましてもらえるような腹の座った人物。一喜一憂せずドンと構えて中長期運用を貫く姿勢は、ぜひ見習いたいものです。

（山口 聰）