予想利回り5.0％！都心プレミアム物件に強みを持つ森ヒルズリートを「買い」と考える理由（茂木 春輝）

オフィスビル中心の投資法人

　森ヒルズリート投資法人（3234）（2025年1月22日終値：12万3,100円）（予想分配利回り5.00%）は、Jリート（国内の不動産投資信託）の一つで、保有物件の用途別割合は、オフィス91%、住居6%、商業施設等3%と、オフィスを主体としたポートフォリオが特徴です。

　森ヒルズリートは、森ビルグループがスポンサーです。投資法人の名称にも入っている「ヒルズ」に象徴される都市型のプレミアム物件をコアとしたポートフォリオを構築しています。

　都心の高付加価値な物件に投資しているJリートです。

＜森ヒルズリート投資法人　用途別投資比率＞

出所：森ヒルズリート投資法人ホームページより作成（2024年11月29日時点取得価格ベース）

　まず森ヒルズリート投資法人の2020年以来5年間の価格推移について説明します。2020年1月時点で、森ヒルズリートの投資口価格は18万1,700円の高値をつけていました。しかし、コロナショックの影響でオフィステナントの空室増加懸念が広がり、2020年3月には一時8万3,600円まで下落しました。

　しかし、プレミアム物件の需要は安定しており価格は2021年に16万7,000円まで回復し、その後は業績好調なものの金利上昇を嫌気し軟調に推移して、2025年1月22日終値で12万3,100円となっています。予想分配利回り5.0%（2025年1月22日時点の1口当たり会社予想分配金を同日の価格で割り、年率換算）は利回り商品として魅力的な水準と考えています。

＜森ヒルズリート投資法人（投資口価格）チャート:2020年1月～2024年12月30日＞

出所：楽天証券マーケットスピードIIより作成

Jリートの3分の1以上を占める重要なオフィス

　不動産投資信託であるJリートはさまざまな物件を保有しています。その中で最も大きな比率を占めているのがオフィスビルです。オフィスビルはさまざまな企業活動の中心となる重要なインフラであり、特に都市部は需要が高いため、安定した賃料収入が期待できます。

　また、リートを通じて複数のオフィスビルに分散投資することで、個別物件のリスクを軽減しながら、不動産市場の成長の恩恵を受けることが可能です。

　個人でオフィスビルを購入、投資しようとすると大変ですが、リートでは株のように手軽に一口10万円台から購入することが可能になっています。

　オフィスリートの中でも、都心部で競争力の高いプレミアム物件に投資するのが良いと考えます。

＜東証Jリート　用途別投資比率＞

出所：不動産証券化協会より作成（2024年12月末時点取得価格）

森ヒルズリートを「買い」と判断する三つの理由

　森ヒルズリートは業績が安定していて予想分配金利回りは5％と魅力的だと考えます。Jリートの投資銘柄を選別する際に大切なことは、安定的に分配金を出し続ける力があるか、判断することです。

　以下3点から、私は森ヒルズリートが安定的に分配金を出す力があると判断しています。

【1】一口当たりNAVの堅調な推移
【2】高稼働率、高付加価値物件
【3】低位安定したLTVの財務戦略

　それぞれの理由について、以下、詳しく解説していきます。

【1】1口当たりNAVの堅調な推移

　まず森ヒルズリートのNAV（一口当たり純資産額）が高水準で推移していることです。

　NAVはNet Asset Valueの略で、時価での純資産額の指標となっています。Jリートの場合はファンドの純資産額に保有不動産の含み損益を加えたものを用いる場合が多いです。この額が増加していればJリートとしての資産価値が高まっていると言えます。

　さらに、1口当たりNAVと投資口価格を比較することで、割安か判断する指標として活用できます。森ヒルズリートは投資口価格を1口当たりNAVで割ったNAV倍率は0.76（1月22日時点）でまだ割安な水準と言えます。

＜森ヒルズリート投資法人　1口当たりNAV＞

出所：森ヒルズリート投資法人決算資料より作成

【2】高稼働率、高付加価値物件

　森ヒルズリートの稼働率は、以下の通り推移しています。2024年に大きなテナントが抜けて一時的に空室が出ていますが、すぐに入れ替わり安定して高い稼働率を維持できていることが分かります。

＜森ヒルズリート投資法人　稼働率＞

出所：森ヒルズリート投資法人ホームページより作成

　森ヒルズリートの物件は、都内でも特に都心5区における競争力の高いプレミアム物件に集中していて、高付加価値を強みとしたポートフォリオになっています。また今後もラフォーレ原宿（底地）の譲渡益を活用しスポンサーパイプラインや第三者から、物件を追加取得する方針です。

＜森ヒルズリート投資法人　ポートフォリオ一覧＞

物件名	住所	竣工年月	取得価格 （百万円）	投資比率 （％）	総賃貸可能面積 （m2）
六本木ヒルズ森タワー	東京都港区六本木	2003年4月	115,380	28.7	約43,041
アーク森ビル	東京都港区赤坂	1986年3月（2005年大規模リニューアル）	62,480	15.6	約24,588
後楽森ビル	東京都文京区後楽	2000年3月	27,200	6.8	約16,152
赤坂溜池タワー	東京都港区赤坂	2000年9月	43,930	10.9	約19,777
愛宕グリーンヒルズ	東京都港区愛宕・虎ノ門	2001年7月 MORIタワー、プラザ 2001年10月 フォレストタワー	42,090	10.5	約29,667
アークヒルズ サウスタワー	東京都港区六本木	2013年7月	19,150	4.8	約8,994
虎ノ門ヒルズ 森タワー	東京都港区虎ノ門	2014年5月	56,300	14	約19,046
オランダヒルズ森タワー	東京都港区虎ノ門	2005年1月	16,330	4.1	約10,165
六本木ファーストプラザ	東京都港区六本木	1993年10月	2,100	0.5	約2,956
六本木ビュータワー	東京都港区六本木	1993年10月	4,000	1	約4,515
ラフォーレ原宿（底地）	東京都渋谷区神宮前	-	12,655	3.2	約1,487
出所：森ヒルズリート投資法人ホームページより作成（2024年11月29日時点取得価格）

【3】安定した財務戦略

　森ヒルズリートは、安定した運用を可能にする強固な財務体質を持っています。2024年7月期でLTV（簿価価額ベース）が46%と低位安定しています。

　LTVとはLoan To Valueの略で、Jリートにおいては有利子負債を総資産で割ったものを用いて借入金比率を示す指標です。借入金が総資産に対して適切な割合で管理されているか確認することができます。

　森ヒルズリートの場合、40%台半ばを維持する方針としており、安定した財務体質を保てていると考えられます。

＜森ヒルズリート投資法人　LTV（簿価価額ベース）＞

出所：森ヒルズリート投資法人　決算資料より作成

　以上三つの理由より森ヒルズリートは高付加価値の都心オフィスビルに投資し長期で分配金を受け取る銘柄として買いと判断いたします。以上で森ヒルズリートの説明は終わりです。以下、Jリートについてよくご存じでない方のために、Jリートとは何かご説明いたします。

不動産への小口投資が可能なリート

　リート（REIT）はReal Estate Investment Trustの略です。日本国内のREITは「J」を付けてJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれています。

　リートは不動産への小口投資を可能にした「上場投資信託」で、証券取引所に上場された一般の株式と同じように売買できる商品です。

定期的に分配金を受け取れる

　Jリートの特徴の一つは分配金です。投資法人として利益の90%以上を分配することで実質的に法人税を免除されるので、収益の大半が分配金として投資家に支払われます。そのため分配金利回りが高く、東証に上場する全Jリートの平均分配金利回り（加重平均）は5.3％（1月22日時点）です。

　ただし、確定利回り商品ではないため業績が悪化すれば分配金が引き下げられ、利回りが下がるだけでなく価格も下がるリスクがあります。その意味では「株」に近い商品です。

　リスク管理上、Jリートは、「日本株」と「国内債券」の中間的運用商品として扱う必要があります。

＜リートに投資して分配金を受け取る流れ＞

出所：楽天証券作成

　個人投資家が不動産に投資する場合、ワンルームマンションからアパート1棟までさまざまな投資対象がありますが、ローンを組むとしても大きな金額になります。資金規模の制約から、個人投資家が直接投資できる対象は限られます。

　一等地の大型ビルにテナントが集中し、競争力のないビルからテナントが流出する「不動産の二極化」が顕著に見られる時代になりました。投資するならば、一等地の大型ビルに投資したいと考えます。

　ところが、リートが普及するまでは、一等地の大型ビルに投資するには何百億円という規模の資金が必要でした。個人投資家の不動産投資では、小口で投資できるマンションなどが中心になり、大型ビルへの投資は困難でした。リートの普及によって、状況が変わりました。今では、小口資金でも、リートを通じて大型ビルに投資することもできるようになりました。

Jリートには、さまざまな種類がある。代表銘柄を紹介

　Jリートには、さまざまな種類があります。もともとは、オフィスビルや住宅・マンションに投資するファンドがほとんどでしたが、近年は、ホテルから物流施設まで利回りが稼げるさまざまなものに投資されています。

　ホテル、オフィスビル、物流施設、商業施設、住居などに投資する代表的銘柄は、以下です。

＜Jリートの参考銘柄：2025年1月22日時点＞

コード	銘柄名	主な投資対象	分配金利回り （年率:会社予想）	最低投資額 （円）
3234	森ヒルズリート投資法人	オフィスビル	5.00％	12万3,100
8951	日本ビルファンド投資法人	オフィスビル	4.06％	11万8,100
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	オフィスビル	4.76％	10万2,900
3281	GLP投資法人	物流施設	5.40％	12万2,400
3283	日本プロロジスリート投資法人	物流施設	4.91％	22万8,100
3466	ラサールロジポート投資法人	物流施設	5.61％	14万600
8963	インヴィンシブル投資法人	ホテル等	5.87％	6万6,700
3292	イオンリート投資法人	商業施設等	5.42％	12万3,400
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	住居	4.14％	28万6,300
出所：QUICKより楽天証券作成（分配金利回りは2025年1月22日時点の1口当たり分配金（会社予想）を同日のREIT価格で割り、年率換算して計算）

小口からの分散投資が可能な商品

　Jリートは各投資法人を選ぶ個別銘柄以外に、複数の銘柄に投資できる投資信託や、Jリートの指数に連動したETF（上場投資信託）があります。

　投資口価格が安い銘柄であれば数万円から買えるJリートですが、複数の銘柄を組み合わせると投資額が大きくなります。その場合ETFや投資信託は比較的少額からの分散投資が可能です。時間分散したい方は積立や複数回に分けた投資も可能です。

【参考】Jリート関連投資商品例

投資信託（当社ではクレジットカード決済、楽天キャッシュ、楽天ポイントで購入可能。以下はNISA成長投資枠対応）

「Smart-i　Jリートインデックス」
「野村Jリートファンド」

ETF

「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）」
「MAXIS Jリート上場投信（1597）」

（茂木 春輝）