中国不動産セクター

3月3日
主要都市の市況に対して機関投資家が慎重見通し、遠洋地産や碧桂園が有望か

BOCIは本土不動産市場に関して機関投資家を対象としたリサーチを実施し、その結果、保険会社やロングファンドを含む大手QDII（適格国内機関投資家）の間で、「主要都市部（1線・2線都市）の2017年の不動産市況に対して慎重見通しが広がっている」として、4－6月期、7－9月期に本土不動産銘柄の重しとなる可能性を指摘した。ただ、3線以下の小都市には、機関投資家らは相対的に楽観見通しを示し、本土の一部プライベート・エクイティ・ファンドや香港のヘッジファンドの間では、本土不動産銘柄の低バリュエーションを指摘する向きも目立ったという。BOCIは不動産セクターの中立見通しを継続。個別では、遠洋地産（03377）などの低負債銘柄を有望視。中小都市で成長し、不動産引き締めによるマイナス影響が小さい碧桂園（02007）などにも注目する。

BOCIは今回のリサーチで、不動産銘柄の直近のラリーをどのような投資家筋が支えたかを調べたが、その結果、本土の保険会社やロングファンド筋は主要都市の市況減速を見込み、不動産銘柄に対してやや手控え気味のスタンスを取っていたことが分かった。むしろ銀行の資産運用商品が積極的に買いに動いていたとの情報を得たという。本土不動産銘柄は一般に高配当であり、BOCIはこの情報は理にかなうとしている。また、今回のリサーチでは、香港系の機関投資家より、本土の大手QDIIのほうが不動産市況の先行きに対してより慎重であるという予想外の結果が示されたが、BOCIはその一因として、香港系投資家が上場銘柄の低バリュエーションに目を向ける一方、QDIIはデベロッパーに対する国内金融機関の貸し渋り傾向を重く見ていたと指摘している。

BOCIは長期投資視点から、17年には本土不動産銘柄の買い場が何度か到来するとみているが、その半面、引き締め政策や累積需要の縮小などを理由に、主要都市の不動産市況がこの先調整すると予想。次の買いチャンスが訪れるまでにはある程度時間がかかるとした。ただ、小都市部の不動産市場に対しては相対的に楽観見通しを示している。

個別では、BOCIは碧桂園、遠洋地産の株価の先行きに対して強気見通しを明らかにしている。うち碧桂園に関しては、機関投資家らも15％超の高ROEや高成長・低負債比率（80％未満）など、力強いファンダメンタルズを評価したという。同社の現在株価は17年予想PBR1.4倍と、業界で最も高い水準にあるが、BOCIは一段の上値余地を指摘している。もう1社の遠洋地産は2年連続の減益決算がたたり、マーケットでは存在感が薄いが、機関投資家らの注目度は高い。17年予想PBR0.5倍という現在株価の低バリュエーションと、優良な保有用地（1線都市が50％超）とのミスマッチが背景。BOCIも同社に対する市場の過小評価を指摘している。一方、機関投資家の多くがハイリスクであるとした銘柄は融創中国（01918）。BOCIは負債比率の上昇や17年の採算性、さらに株主構成などについて懸念する声が聞かれたと報告している。

（Bank of China int.）